八一八TX淮海背后的故事?!

本文为“二分之一说”公众号独家撰文

转载请后台联系

最近，在一个平常的工作日下午，微信好几个群里都有朋友（普通消费者）在发这只巨型娃娃雪糕（北京人叫雪人？）的照片，80后们，走在马路上看到这个熟悉的玩意儿，应该都会停下脚步，忍不住拿起手机拍照分享吧？！

这支雪糕连同旁边那个一pie为二的恐龙，都出自艺术家徐震创作的《无题》。Kaga告诉我，原来之前在崇明也摆过👇...

查了下资料，原来徐艺术家在那搞了一个10万平的艺术基地——没顶公园，专门展示原生态的当代艺术。而就在去年十月，崇明岛上的前哨当代艺术中心也搞了场艺术展，看着还挺有意思的。让我想起了三年一次的日本濑户内海艺术祭，每每都会吸引全亚洲乃至全世界的modern art圈内圈外人士蜂拥而至。（感兴趣的朋友可以自行搜索👆加粗字体）

上海，原来慢慢也有点那个味道了。

但这次，随着“娃娃雪糕”来到了百年老牌商业街——淮海路，既带来了话题又产生了非常强的传播效果。比如我这种土人也被安利了一波当代艺术家和他们的展品。这波操作给力啊

首先声明，非广告非软文，今天只是忍不住想要分享一下魔都的这个行业里的新生力量。先来回顾下它的历史。

👇

前世

时间追溯到2008年，曾经的日系高端百货上海淮海路华亭伊势丹在经营了15年后选择了闭店，暴露年龄了有没有？！原来曾经，这里承载过上海最时髦的百货公司。

那些年逛过伊势丹的可以留言来聊一聊。前脚送走了伊势丹，紧接着据说会由美国的一家叫富顿集团的接盘，新商场取名“QC”（QueensCrossing缩写），定位“与世界同步流行”的特色小型百货，将推出专人全球代购、香水吧、睫毛吧等特色服务项目。这一段历史几乎是空白啊？！原来后来谈黄了，接盘侠变成了全球第二大零售业巨头麦德龙旗下的电器卖场——万得城 👇

可惜好景不长，随着彼时小家电市场的游戏规则的改变，这个万得城仅仅维持了两年就于2012年又关门了，同时伴随着万得城宣布要正式退出中国市场，整个项目再一次面临长达一年多的空置，这可是能在全国都排得上号的黄金地段呐。

于是黄浦开始大举对该项目进行招商，不久，下一个操jie盘pan者xia——阳光新业进入了大家的视线，并宣布要对这栋楼进行大刀阔斧的改造升级，取名阳光新业中心or新业中心527？ 计划于2014年10月开业。

那时商业裙房的总面积大概在1.8万平米，这栋楼其实一直都是由上海国资委下属锦江集团所持有。阳光新业当年是签了个15年的长租约，带改造的包租。那些年，来自帝都的阳光新业把轻资产玩转到了极致，光在上海就一把拿了7个项目。彼时改造后的效果图了解一下。👆

当年阳光新业上海商管总何宏斌透露：”该项目60%都以餐饮为主。此外，还会引入轻奢和没有进入中国的时尚品牌。” 

网上搜到一份该项目不知是哪个阶段的定位报告，可以来稍微感受一下...6年前的视角。

拆拆改改一年多，整个mall终于在2015年10月揭开面纱。然而，历史总是惊人的相似，总感觉这一次从开业到闭店，似乎就没啥发声，最终在开业一年的时候，黯淡离场。

不8不知道，这栋楼在经历了三家主力合作方的反复折腾后，一转眼竟然20多年过去了...

 👇

今生

不靠地铁、面积小、交通可达性弱、停车难、两头各两个强有力的竞争者...这物业几乎集齐了所有商业项目的不利因素。也正是因为面积太小，传统的打法被证明是难以让它起死回生的。so我们需要看到更多不一样的内容，于是在2019年底，这栋物业迎来了它的第四任操盘者，这次取了个洋气的名字——叫TX淮海👇

这次的四进宫，不仅拉来了百联集团作为投资方之一，另外由业内传奇人物司徒先生操刀，看来是要打好“城市更新”这张王牌，通过政府的支持，同时获取更多的资源。而这次的大修大改把面积也提高了一些。

最初吸引我的点在于楼上据说会开TeamLab，东京那个是我近些年看过的最震撼人心的沉浸式展览了，之前在西岸&黄浦某个艺术馆都搞过临展，这里的版本据说是永久的，9月开，当然是100%关注。

这次的改造，定位核心是——

为内心充满年轻力量的创造者而生  SHANGHAI'S YOUTH ENERGY CENTER

个人是非常喜欢这个vision（假装自己还年轻），一切都是围绕着核心目标人群去打造。

首先，平面布局就很有特点，嗯，每!一!层!都不一样!!!

第一次来是2020年头一个寒冷的冬日，彼时整个场子大概就开了50%不到，虽然人少货少，夹杂各种工地现场，但还是可以感受到无穷的想象空间。

平面动线不按常理出牌，尽量从普通消费者的视角去看，整体给人的感觉就是，哪都可以停留歇一会，哪都不一样，所以“策展型”零售，让我们看到了这样的场景👇

白墙，通透，无吊顶，平时只会在某某艺术馆or艺术中心or博物馆里看到的纯目的地型活动，竟然也可以完全融入到一个完整的商业空间内。看完展，可以移步旁边的集合店，把喜爱的设计师品牌产品带回家。

每层的主题&公区装修都不同，艺术、电音、TED演讲、潮鞋发布会，以至于一直以来，我们都是在宽阔的大中庭搞活动，而TX里到处是这样的设计👇

连廊、楼梯、平台，创造更多的停留区，随时可以在垂直空间里走动，哪都能聚人。

逛累了，还能打打游戏，坐着聊聊天，听听讲座，吃碗面。

看看内部结构和电梯设计，是否还能感受到，这已经是一栋20多年的老楼了？👇

什么出租率、可租面积、坪效、开铺率...这些传统商业项目里熟悉的字眼，在这变得毫无存在感。

可以分享的点实在太多，为了让大家读了不累，以后有机会再深入写一写吧。

👇

启发

前面提到的那些不利因素，传统行业认知里一定会做si的项目，但却让我们看到了许多不一样的内容，而这些创新和理念，又是在现在千篇一律的大mall里，难得一见的。

北有侨福芳草地，南有K11，似乎结合艺术定位的mall并非是个新概念，但在这个项目里，看到的却是完全崭新的内容，颠覆传统认知的打法，真正靠做内容去吸引年轻人。

据说项目在开业前2年就开始做详细的数据观测，精准找到了这群目标中的内心充满年轻力量的创造者

可能唯一想问的问题就是：这项目真的赚钱吗？！

据悉60%的收入靠租金，另外的部分来自策展和多经。并且我们可以看到，操盘方也在加速布局上海的其他传统商业core location，比如南京东路上的TX479。或许未来TX品牌成功后也能尝试管理输出了，国内的市场是在太庞大了，毕竟年轻人的比例在每个强一线or省会都不低。

想必所有来看过这项目的同仁们都会感慨他的盈利模式吧，但我却看到了行业之光。以上仅代表个人观点，一个项目绝对意义上的好or坏，其实真的是仁者见仁了。

在经历了三开三败后，或许这条集结了创新、潮流、内容的操盘之路，真的会给这个项目乃至整个行业带来一些新的理念和变革。

我想，这大概也是”城市更新“，从某种角度而言，带给整个社会的价值体现。

经常会有同行、公司其他板块的同事们来问我，要来上海出差了，有啥值得看看的商业项目么？近期我都会推荐来这看看。

来之前除了本文外，还可以读一读这篇<关于TX淮海的13个冷知识>

最后，地址👇感兴趣的朋友可以去实地感受。

TX淮海

上海市黄浦区淮海中路523号

营业时间：周一至周日 11:00-22:00

呼唤年轻人，你们喜欢这里吗？欢迎留言讨论。

👉延伸阅读👉 气场太强｜进门一抬头先拜关二爷！这是哪里？

部分图片来自网络

插播放几张东京TeamLab现场，有机会去东京的朋友一定要去体验一下顶尖沉浸式艺术展带来的震撼。

-END-

欢迎扫👆关注往期精选

欢迎扫👇加微信交流