年度精选 | 某明星以公司名义购入豪宅背后的税务问题
某房产中介声称谢娜买6千万豪宅却为避百万中介费“跳单”，谢娜对此进行了否认，并发出律师函。据中介提供的房屋登记信息显示，该豪宅已登记在谢娜的公司名下，以公司名义购入住宅存在一个易被忽视的税务风险，本文这里试做简要的分析。
”
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背景事实
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以公司名义购置住宅能合法节税吗？
有不少人认为，“公司买房比个人要交的税少”，还有人认为“高收入群体以公司名义买房可少交个税”，笔者认为这两种观点并不十分准确。
1. 公司和个人购置住宅的税务成本对比
笔者对购置、持有和出售三个环节上公司和个人要缴纳的税做了一个简要对比。
因此，以公司名义购置住宅，从成交当时这一时点考量，在直接成本上并不低于以个人名义购置住宅。
那么，如果从一个较长的期限并综合考虑所有的间接成本，上述结论是否还能成立呢？
2. 股东购买住宅的三种常见方案
（1）方案一：股东自己出资购买住宅，登记在自己名下
这种方式需要以股东的税后收入支付购房款。具体流程是：公司向股东分红，这部分收入属于股东个人的股息红利所得，公司应按20%税率为股东代扣代缴个人所得税，然后股东用税后收入支付购房款。
依据《公司法》第166条[1]规定，公司向股东分红的前提是，公司在完税、弥补亏损、计提法定公积金后还有盈余。
这意味着公司实际创造的利润要高于股东能够分得的红利，不考虑其他因素，按照25%的企业所得税计算，7500÷（1-25%）=10000，10000*25%=2500，股东获得分红7500万，意味着公司至少有1亿利润，相应的缴纳2500万企业所得税。
许多人认为这种方式成本过高，想寻求其他方式购置住宅。
（2）方案二：公司出资购买住宅，登记在股东名下；或股东向公司借款购买住宅，登记在股东名下。（目前已被淘汰）
这种方式一度非常“流行”，代表了一种“公司的钱就是我股东的钱”思维误区，也是许多股东为避免分红收入缴纳个人所得税的路径。
早在2008年，税务局明确表态通过该方式取得房屋视为公司对股东的红利分配。这种方案由此被淘汰出局。
根据《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号，下称“83号文”）[2]的规定，公司出资购买房屋，将所有权登记为股东个人的，和公司股东向公司借款用于购买房屋、将所有权登记为股东个人的，且借款年度终了后未归还借款的。不论股东是否将财产无偿或有偿交付公司使用，其实质均为公司对股东进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。对公司股东取得的上述所得，视为公司对股东的红利分配，按照"利息、股息、红利所得''项目计征个人所得税。
83号文明确将公司向股东发放房产等实物解释为公司对股东的红利分配，避免股东通过从公司取得实物的方式逃避收取股息红利的个人所得税。
（3）方案三：公司出资购买登记在公司名下，提供给股东居住或使用
方案二不可行之后，出现了新的方式，即公司出资购买登记在公司名下，提供给股东居住或使用。这种方式具有一定优势：由公司出资，所以不存在先分红，后以税后收入购买的劣势，即不会产生方案一中提到的股东获得公司大额分红后缴纳个人所得税的问题。因此，在实践中，有许多机构在大力宣扬这种方案，并表示公司每年还可以通过房屋的固定资产折旧计提成本，降低企业的利润，进而减少企业所得税的缴纳。
谢娜夫妇选择的方案可能是这种听起来十分完美的“最新款”，果真有这么一条合法节税的坦途么？
这里存在一个容易被忽视的税务问题——股东无偿使用公司资产的是否要缴纳个人所得税？
对此，本文将结合税法等相关法律法规予以探讨。因本问题的政策性及实操性非常复杂，本文的分析难免挂一漏万，敬请各位读者指正。
笔者认为，这种规划忽视了一个关键词“其他形式的经济利益”。
根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条[3]的规定“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益；……所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。”
该条是对《中华人民共和国个人所得税法》（下称“《个人所得税法》”）第二条[4]个人所得形式的解释，“其他形式的经济利益”属于兜底性条款，本意在于防止遗漏个人应税的非现金形式经济利益，并防范纳税人以大量非现金形式经济利益替代现金形式经济利益，从而逃避个人所得税。
这是因为，随着社会经济活动的复杂化，经济利益的形式也变得多种多样，难以在税法中加以穷尽列举。那么就需要通过对兜底条款的文义解释和论理解释将个人获得的各种的好处、收益纳入经济利益的范畴，按照个人所得的相应项目进行征税。
现在北京冬奥会的吉祥物冰墩墩，非常受人喜爱一“墩”难求，假设限量版冰墩墩摆件在公开拍卖市场上已经达到了100万一个，甚至租一个回家摆着，月租金都要1万。
张三非常渴求买到限量版冰墩墩能够天天把玩，因此张三作为公司的大股东，就让公司斥资一千万在市场上买了10个冰墩墩，并带回自己家里日夜相伴。
这10个冰墩墩，虽然登记在公司的资产上，没有直接赠与给张三，但是摆放在张三家里，相当于公司向张三发放了相当于冰墩墩租金的经济利益，即一年12万的租金。
公司向股东张三发放的经济利益应纳入股息、红利所得，按20%税率计算个人所得税。
可见，公司出资购买住宅并无偿提供给股东使用，股东获得了相当于该住宅租金的经济利益，不排除税务机构依据《个人所得税法》中“其他形式的经济利益”的兜底性条款，要求股东按照该住宅租金的市场价格缴纳个人所得税，由公司代扣代缴。
当然，公司出资购买住宅并登记在公司名下的方案，并非全部出于税务考虑，在限购的城市，购房资格的也是很重要的因素。至于公司购置住宅交由股东居住是否能进行企业所得税的税前扣除，也是需要深入分析的问题，暂不讨论。
笔者认为，这种理解是不准确的，对客户具有较强的误导性。
税收法定原则具体包括以下三个原则，即课税要素法定原则、课税要素明确原则和依法稽征原则：
1. 课税要素法定原则要求，税法主体、征税客体、计税依据、税率等课税要素及相关征纳程序的立法权应由立法机关行使。
大白话解释就是，谁来征税，谁要交税、向什么（商品、所得还是财产）征税、怎么计算该交多少税、交税的流程都要由立法机关来规定。
2. 课税要素明确原则要求，上述课税要素必须由法律尽量作出明确的规定，以避免出现歧义。为此，有关创设税收权利义务的规范在内容、宗旨、范围等方面必须确定。
大白话解释就是，税法的条文要尽可能的明确清晰，避免产生歧义或误读。
3. 依法稽征原则要求，税收行政机关必须严格依据法律的规定征收，不得擅自变动法定课税要素和法定征收程序。
通过以上对税收法定原则的解读，笔者认为可以得出如下结论，供参考：
虽然，税法或相关税收文件中尚未明确将公司出资购买住宅，登记在公司名下，交给股东使用这种方式视为向股东分红。
但是，通过对税法条文的文义及税法宗旨的理解，并不能绝对排除，此类行为可能会被理解为向股东支付其他形式的经济利益，应纳入个人所得税的征收范围，属于“利息、股息和红利”税目，适用20%税率。
前文提及的封死了第二个方案的83号文，也是对所得的实物形式进行解释，将企业为股东购买房屋纳入了应缴个人所得税的范畴。可见，这种操作存在事后被追究的风险。
国家税务总局举办的2018年第三季度税收政策解读视频会[5]上，所得税司叶霖儿副司长对员工福利是否缴纳个人所得所做出解答：“根据现行个人所得税法规定，工资薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。
对于任职受雇单位发给个人的福利，不论是现金还是实物，均应缴纳个人所得税。对于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。”
向单一员工（且该员工为公司大股东）提供豪宅用以居住，笔者认为这种“福利”已偏离了《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第三条规定的企业职工福利费的定义。
同时，也不符合“集体享受”和“未向个人量化”的的限定性要求，对此，笔者的倾向性意见是应当缴纳个人所得税。当然，实务中税务机构如何把握，还有待观察。
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依法纳税是财富安全的通行证
注释：
[1].《中华人民共和国公司法》第一百六十六条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。
公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十四条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。
股东会、股东大会或者董事会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
公司持有的本公司股份不得分配利润。
[2]《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号 ）
江苏省财政厅、地方税务局：
江苏省地税局《关于以企业资金为个人购房是否征收个人所得税问题的请示》（苏地税发[2007]11号）收悉。经研究，批复如下：
一、根据《中华人民共和国个人所得税法》和《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的有关规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（一）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；
（二）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
二、对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照"个体工商户的生产、经营所得"项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照"利息、股息、红利所得''项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照"工资、薪金所得''项目计征个人所得税。
[3] 《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条 个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益；所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额，无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额；所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额；所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。
[4] 《中华人民共和国个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。
居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。
[5] 国家税务总局举办的2018年第三季度税收政策解读视频会文字实录
问：单位组织员工体检，并统一向体检单位支付体检费，体检支出由单位统一核算，未发放到个人名下，这类福利员工是否缴纳个人所得税？
国家税务总局所得税司叶霖儿副司长：根据现行个人所得税法规定，工资薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。
对于任职受雇单位发给个人的福利，不论是现金还是实物，依法均应缴纳个人所得税。 但对于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。
[6] 《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)
三、关于职工福利费扣除问题
《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：
（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
注：本文为新财道原创文章，如需转载请与我们联系！新财道家族研究院专题课程
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