持离婚协议能否单方申请办理房产过户

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问
张某（男）和李某（女）感情不合，办理了协议离婚手续。双方在离婚协议中约定，原登记在双方名下的房产归李某一方所有。之后，李某多次要求张某配合办理过户手续，张某都以各种理由推脱拒绝。于是，李某单方持离婚协议书向不动产登记机构提出申请，要求将该登记在双方名下的房产，转移到李某一人名下，登记机构能否办理？

国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）  刘志强为您解答

一、持离婚协议单方申请登记，法律依据不充分不动产登记以双方共同申请为原则，单方申请为例外。《不动产登记暂行条例》第十四条明确规定了可以由当事人单方申请的情形，包括“（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”持离婚协议书处分不动产的，并不在条例列举的单方申请情形之中。因此，除非有法律、行政法规的例外规定，持离婚协议单方申请办理不动产登记存在法律适用的障碍。

二、持离婚协议单方申请登记，难以保证登记结果真实准确根据《婚姻登记条例》的规定，离婚协议书是载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致意见的协议，是当事人协商一致的体现。虽然根据《婚姻登记工作规范》，婚姻登记机构一般会在协议上加盖印章，但是这只能表明婚姻登记机构对于当事人相关约定事项的认可，以及满足婚姻管理存档相关要求，不能改变离婚协议作为民事法律行为的基本属性。离婚协议并不具备法院或者仲裁机构出具的判决书、裁决书、调解书，以及政府出台的决定等相关法律文书所具有的公示效力，根据《物权法》，不能直接产生物权变动的法律效果。而且离婚协议中的财产分割条款，也可以通过事后双方协商的方式进行修改，甚至可以通过诉讼的方式予以撤销。因此，在双方未同时在场的情况下，登记机构也难以判断协议的内容是否为双方的真实意思，进而难以保障登记结果真实准确。

三、持离婚协议单方申请登记，也不符合登记管理实践在不动产统一登记之前，房屋登记部门针对类似情况也作出过相应的答复。2008年，住房和城乡建设部关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函中曾明确答复：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请”。因此，本案中登记机构在没有明确的法律和行政法规作为依据的情况下，不宜为李某办理不动产变更的相关事项。李某在签订离婚协议后，应当及时要求张某配合共同申请办理不动产权属转移登记。在张某不积极配合的情况下，李某应当及时向法院提起诉讼，并持相应的法律文书向登记机构提出申请，及时维护自身的财产权益。

原文敬请阅读2016年《中国土地》第8期栏目

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编辑:李颖   审定:叶红玲