90%的房企都这么干<旧城改造涉税分析

随着旧城改造进程的加快，拆迁补偿已成为其中最热门的话题之一，无论是对房地产开发企业还是被补偿对象而言，拆迁补偿款都是一笔不小的金额，其内里乾坤与学问也非常大。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

现从涉税的角度，有如下几点思考：

一、政策性拆迁与商业性拆迁税收政策的区别

政策性拆迁是指按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

1、国防和外交的需要；

2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5、由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

企业拆迁如能提供上述文件资料，则其取得的拆迁补偿收入，无须缴纳营业税和土地增值税，且须缴纳企业所得税，且可享受政策性搬迁或处置收入有关企业所得税优惠；但如果是商业性拆迁，即不符合上述政策性拆迁的，基于双方自愿的拆迁，补偿实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入同时计征营业税、土地增值税和企业所得税，且无任何优惠，两者差异很大。

二、自然人与法人取得的拆迁补偿如何征税

1、营业税：对于符合旧城改造政策自然人、法人均不征收

根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）及《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）相关规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税。

但如果是企业间的商业行为取得的拆迁被偿费，非政府行为，则需按销售不动产税目征收营业税。

2、土地增值税：符合旧城改造政策的自然人、法人均不征收

《土地增值税条例》第八条（二）项：因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，应向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因依法征用、收回的房地产，是指因城中村改造需要被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城中村改造的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

3、所得税：自然人与法人应区别对待，差异较大

（1）对自然人而言，按照《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

然而实务中，常出现超标准的拆迁补偿支出，如对钉子户补偿、超面积的补偿，对于超出标准的部分是否也同样适用上述免征个人所得税要求呢？各地税务机关也有不同理解。

（2）对法人而言，则须缴纳企业所得税。只是如拆迁属政策性拆迁，则可适当享受一些优惠。如可按国家税务总局公告2012年第40号、国家税务总局公告2013年11号相关规定：取得的搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企最长五年的搬迁期限；以及企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除等相关优惠政策。

三、关于契税和营业税征收

四、企业拆迁补偿支出证明材料如何提供

1、免税拆迁补偿费

实务中，企业实际支付的拆迁补偿费多数是无法取得发票的，这部分无票支出入账依据如何？根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：拆迁补偿合同或协议；被拆迁人的身份证复印件；被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；其他相关资料。

2、应税拆迁补偿费

对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。

所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。

实务中，拆迁补偿通常涉及面广、事项复杂，特别是前期不同的合作开发模式下形成的不同补偿方式，对企业的税负都会造成极大影响。因此，企业在参与旧城改造项目过程中，事前的税负筹划至关重要，甚至直接影响到项目的最终成功与否。

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