森 | 梁特首参观过的众创 - 太古blueprint
继上周的上海wework（后台回复“巴啦啦能量”）之后，勤奋的小编这周又去看了太古香港的blueprint。梁特首也曾去参观过，玉照镇楼。
设计对白：
“靓仔，有冇女朋友啊？”
“写紧公众号，边有时间啫。”
感觉可以开一个专栏，叫“远方看盘”。
先放一些思考在前面。
——思考——
用户觉得好的众创空间
未必要美，未必便宜，未必四通八达
但一定要有人气有人脉有社群
关键在“众”字上、Co-working的Co-上
对门老张这个点子挺牛，立马抓人开个会
这个方案可以问问纽约托尼，帮我们把把关
众创空间要赚钱的话
一平米一平米地赚劏房的钱是次要的
尽快滚大规模才是关键
而后就能仿照wework美国的模式：
1）像LinkedIn一样，无限量的卖会员网络
2）像健身房一样，一张流动办公桌卖给好几个人
今天要说的blueprint，不是这一卦
太古给租户提供的人脉，就是他们自己
——blueprint地点——
很多朋友并不知道，谨慎传统逼格高的太古，原来还搞了个Co-working space，而且已经运营近两年了。
这个社群藏在港岛东的太古坊，香港第一批decentralized offices。曾是一片工业区，太古把它打造成了一片写字楼portfolio。同出一系所以自成一国，全部楼宇都以有盖天桥连接，内街也打造成了适合happy hour的酒吧街。区域开发的经典案例。
——故事的开始——
太古坊范围内，有三栋遗留下来的工业楼，内部称为Techno Centre科技中心（上图“计划重建区域”）：康和大厦、和域大厦、常盛大厦（已拆卸）
太古计划将这三栋大厦拆了重建为超甲级写字楼，于是陆续清空了租户。
清空有先后。先空出来的地方拿来干嘛？
普通业主会签些短租
二逼业主会做员工宿舍
文艺业主会拿来办展览
太古也早早拿了一层出来，称为Artistree，免费办展览。
还能做什么呢？
这时两个House Staff向管理层建议：何不做个Co-working space？
House Staff的概念另一位小编DBT曾在“港资MT”中提过，是太古英国源远流长的MT体系，专招欧美名校。历届高管都是从House Staff出生，包括现任一把手Guy Bradley（下图左）。
（欢迎问问身边的大陆MT，对这个制度作何感想，hiahia）
管理层转念一想
逼格高，回馈社会，又不赚钱
可以，这很太古！
——装修特色——
不要急，照片来了！
（参观时间周中下午七点）
和wework的小隔间style相比，blueprint的定位更初创，全是hot desk。租户素质很高，有人气但一点没有喧哗，和小编心目中的众创空间很吻合。
这里看来肩负了重大的marketing职责，使用了众多太古集团的元素：古早可乐机、旧餐车、国泰商务舱、机修厂的油灯。看起来像旧物利用，却透着大Conglomerate的霸气。
令人羡慕的Sleeping Room
看到的第一眼就想葛优躺
洗手间的软盘墙和乐高墙
还有众多的香港元素
没错，都是吃的
整体感觉比Wework定位更年轻、轻松、有创意
这和目标客群更早期有很大关系
话说太古有200年历史，Wework 6年
不禁有些时空错乱
——运营管理——
项目共两层
楼下是co-working
楼上是accelerator孵化器
Co-working按工位计费，每月盛惠HKD 2K！wework上海要RMB 3K啊！据说wework香港（还没开业）拟叫价HKD 6K-10K啊！
于是我们看到，大家都把台式机搬来了，这是进来了就不想走的节奏啊！你说后面还有waiting list？哦朕知道了。
如果你觉得这已经够爽的了，欢迎去上层的孵化器看一看。这里常年搞“免费大放送”：初创团队可报名申请，选中的10个团队可以免费使用工位6个月！这活动现在已经办到第四期了，每期还有大约120个团队申请。
好心的小编帮你们问到了筛选标准：
1) B2B
2) 创业者要有相关行业经验
3) 至少有一个Prototype设计框架
（详情请按“阅读原文”参阅blueprint网站）
创业团队可以和80人的导师团互动，这就是小编之前说的：“太古提供的人脉，就是他们自己”。当然不止是太古的人，导师团有多半是其他公司的高管。
目前大约40%的团队能够实现扩张，可以继续留在这一层享受较低的租金。有些成功企业能和太古集团产生synergy。想想太古集团一百样都做，要完美避开也是很难。
恭喜你们！大腿抱紧！
咳咳，还是要讲讲可以改进的地方：
打印、会议室全免费，随便用
可以，这很太古！
但肯定造成滥用、浪费的情况。建议借鉴一下wework的每月quota制度。不为赚钱，只为更高效。
——算账——
我号的一大特色：爱关心别人赚不赚钱
即使我们已经知道blueprint不为赚钱
好吧一库所——
收入：
楼下co-working 120个工位，2K/月
一个月24万
楼上accelerator有免费和折扣，假设是楼下的1/4
一个月6万。总共30万。
虽然waiting list长，但新租未必能立刻接上
算5%周转空置率，一个月29万。
密度：
共2,000平米，240个工位，平均8.3平米一个，比wework上海要宽松一些。按上海的算法，HKD 4.8/平米/天（RMB 4/平米/天）。
FYI太古坊的租金大约HKD 22/平米/天。
成本：
参照wework上海的标准，保洁保安水电咖啡活动维修，要RMB 4/平米/天。blueprint在人工更贵的香港，管得还松，只会多不会少。只能和每月的运营成本打平。
根据太古内部的确认，上述结论属实，连装修成本都赚不回来。但是——
可以，这很太古！
另，据说香港有其他co-working space也在租2K/工位，所以这个定价也不算低得离谱。但，他们真的能赚钱吗？
——总结——
这是一个特殊时期下的特殊机遇
今年内这栋大厦就要拆卸
想去参观的朋友们要快了
听说blueprint有计划要搬迁
但大概不会去一栋甲级办公楼
不然股东那里怎么解释呢？
这是集创造力和执行力于一身的经典案例
进一步树立了太古的高大形象
从成功走向成功
从逼格走向逼格
——————
心存高远，脚踏实地
地产与远方