森 | 自己做个众创玩 - 香港Paperclip

“远方看盘”第三季。

小编最近对众创空间兴趣不减，所以这一季还是它。

——前言——

之前看的两个项目：

上海WeWork，是业界老大在全球网络上迈了一小步。

太古Blueprint，是商业大佬在地产帝国里玩了一小票。

因为母公司足够大，赚钱赚估值的方式足够多，所以就算这两家暂时不赚钱，甚至永远确定完全不赚钱，都没关系。于是看完这两家，没能打消小编心中的疑问：从地产角度，众创空间到底能赚钱吗？

但是这次看的Paperclip就不同了。

它本身就是一个创业故事，是个人独力草创的众创空间，暂时独此一家。只有赚钱，才可持续。其实，WeWork刚成立的时候，也是这样一家小公司。如何赚到第一桶金（或第一笔风投），正是吸引小编去看的点。

——背景——

Paperclip的创始人名叫Deepak Madnani，一个出生在香港的印度裔帅哥。正好本号最近老是不务正业评帅哥。来来来，玉照镇楼（一看就是受过良好教育的高种姓）。

他的主业是在中国设厂做设计制造，专攻教具、文具和家具等（所以才叫Paperclip回形针？那江南皮革厂开的是不是要叫Wallet？）。不过根据他的LinkedIn，似乎更希望把自己定位为一个Startup Coach。

于是他买下了香港上环的一层楼，开始搞Paperclip。

（以下照片大部分来自他们的brochure）

——位置——

上环地铁站步行约8分钟

一栋乙级办公楼的3楼和部分12楼

3楼大约5,000呎

部分12楼大约3,000呎

现在的市场租金大约是25港币/月/呎

放在乙级楼里也有一些现实的坏处

尤其是散售的，比如不提供加时冷气

3楼在七点以后还有换气

12楼是半层，加时连换气都开不了

——装修——

产品和WeWork一样

Hot Desk、Fixed Desk和小隔间三种

面积占比大约是2:3:5

总体来说装修比较简单

颜色用黄色居多，比较跳

但没用特别高级的材料

也没有奢侈的放很多公共空间

比较有趣的设计有两点：

第一

所有小隔间的墙面都放置了铁板

可写可擦

很适合脑力激荡的创业团队

小编这样用Graph来思考的人就很喜欢

第二

有一个可随意调节大小的会议室

平时拆分成两个供租户预定

有活动时可打通用作培训

对内对外接受报名

——服务——

因为老板是外籍，所以整体感觉非常西化

据介绍80%的用户都是外国人

驻场的员工也都和用户们打成一片

算是这个社区的一大特色

一旦形成了这样的客群画像

坏处是目标客群可能会受到局限

好处是客户粘性就能提高

另一大特色是每月提供4-6次培训课程

有教编程这样的硬技能

也有教谈判之类的软技能

有些课程是老板Deepak亲自教的

用户大都可以免费参加

外来的听者需要付费

不失为有效利用闲置时间的好方法

——算账——

报价方面：

Hot Desk（24小时）：港币3,800/月

Fixed Desk：港币4,500/月

小隔间：大致5,000/人/月

平均下来算港币4,500/人/月

目测目前空置率80%左右

Hotdesk可以超卖，但不可能比其他类型高太多

也可以先按这个比例

假设8平米一个工位

一共100个工位，每月收45万

有人说这个是自持物业，没有成本

大错！！！

自持物业有机会成本！

租出去能赚20万/月

这样算下来，有125%的Premium

按照传统商务中心100% Premium的标准

（考虑装修折旧、税、人工、水电等）

是真的能赚钱！

还没有算培训的其他收入

——总结——

从财务上来看，Paperclip的这家店成功了！

撒花！

究其原因：

-      乙级楼的租金（机会成本）低

-      装修没有铺张浪费

-      西化和培训氛围做的出色，收入端有粘性

相比之下，太古主动放弃了收入端，上海WeWork则没有控制好成本端，不幸的故事各有各的不幸。

从Paperclip身上，我们看到了WeWork草创阶段的样子。然而这时我们要问多一句，这个模式能够复制吗？能够快速复制吗？

据说创始人在两三年前，曾经积极地寻觅过扩张的机会，但终于没有做实。可能是缺乏资本的助力，也可能是无法控制好租赁和装修成本，抑或没有足够大的有粘性的客群。

创业之路维艰，但小编还是很心动啊！

——往季回顾——

上海：WeWork（后台回复“巴啦啦能量”）

香港：太古Blueprint（链接）

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心存高远，脚踏实地

地产于远方