2017市场展望（二） | 办公楼租户的行业分化
前文回顾：2017市场展望（一） | 陆家嘴、金融街的荣光是否依旧？
【以下以上海市场展开】
最近的办公楼租赁市场让我觉得与众不同。与我过去十年里接触的市场都不一样。
JLL每季度的市场报告里有一个图表，很实用。
通过简单易懂的红绿灯表达租户对于办公楼租赁需求的强弱。实际上过去几年也并没感觉异样。但最近在工作中会发现，需求的强弱逐渐变成一个多维度的概念，上图中的强劲并不单纯意味着有钱。在经济基本面转变的大环境下，面积需求的强弱（expansiong or downsize），租金承受力的强弱（upgrade or downgrade），已经逐渐不统一。我们应该更深层次地去体会和观察租户。
我体会是，当前市场下的租户大致会有以下三个群体：
一、旧爱留不住……
也就是Decentralization……核心区租户外迁。这已经不是新话题了。但小编有些看法想与大家分享。
举个例子，外迁的主力中一定有医药巨头们。比如默沙东、罗氏。绝大多数医疗巨头都从市中心最名贵的区域搬去了非核心商务区（i.e.乡下）。审视这些case我们会发现：
财务表现：如果去看每家的财报，会发现大多非常稳定，中国则往往是全球之星，增长10-20%都有。不缺钱，那点租金洒洒水。但与此同时，所有的药厂都持续在专利过期的危机感中，而几乎所有的主要市场也都存在压制药品价格、控制药物成本的趋势。因而即使有钱，但仍旧充满着省钱的冲动。
业务需求：卖药是否一定要在市中心？明显并不需要吧。传统上啊，我觉得药厂选择市中心类似于“为有钱人对生活品质有要求”，随着交通设施发展、新兴高标准项目的涌现，有钱人是住市区大平层还是郊区别墅？
两者结合，我们不难理解药厂的搬迁倾向。
同样，我们会发现所有Decentralization的案例都会有一些特点：
有没有钱不重要，没钱要搬，有钱也可能搬。
行业趋势是决定性因素。可以发现外迁的全部都是传统行业，行业没有突发活力，随着中国经济的L型发展，可预见长期业务放缓。
业务对核心商务区没有黏性，不靠门面做生意。制造业、贸易、设计、FMCG等等都算是。
上图同样来自JLL。除了图上所示，案例其实已经数不胜数，SONY啦（新天地搬到火车站），AECOM啦（静安寺搬五角场），MARY KAY这种也算吧（南京西路搬安远路）。
对于市场的影响：
外迁的核心是控制成本，我觉得这种诉求并不单独存在于大型企业中。随着经济放缓，市场上必然会出现大量中小型企业外迁。
外迁的目标区域，越大的企业或许越远，因为搬家成本高，不如一步到位。而中小型企业将更倾向传统核心区周边，成本效益明显。很多Fringe CBD的项目或许都将受益于此，交通条件好、形象控制佳的项目将一户难求。
受这波市场冲击最大的应当是市场上“上年纪”的超甲级办公楼项目。一来，硬件对比非核心区新项目毫无优势，二来身价高，一时半会儿也下不来。这些楼将腹背受敌，一部分租户外迁，另一部分租户受核心区新楼的诱惑。
JLL这张浦西市场超甲级项目出租率统计，其实从左到右是按竣工年份排列的呢！我觉得吧，左边排名靠前的项目都需谨慎（部分管理不争气的项目其实已经疲态尽显，比如世纪商贸。）
二、相互伤害
这一类是市场上的绝大多数。特点是：
经营业态不能搬出核心区，好似不能去城乡结合部卖LV。
又不得不面对经济放缓的阵痛。传统行业，没有活力，没有激情，也没有希望。大量的企业预见自己过去闭着眼睛赚钱的日子一去不复返了。这时候很理性的选择便是，该花的必须花（比如市场投入），该省的必须省（比如房租）。影响最大的并非是营收的数字差异，而是心理的调适。经济新常态对大量企业意味着经营策略的巨大转变，连带企业房地产策略的变化。
于是，业主与租户彼此相互伤害着。租户在不同的诱惑间摇摆，总是想搬去便宜的楼，却又舍不得高大上的那种feel。（传说某运动巨头搬去新江湾后，人员流失率高得惊人……这可不是闹着玩的。）而业主则在纠结：“它会搬吗？”“它不会搬”“它会搬吗？”“它不会搬”……
好无助……但一切才刚刚开始。
三、伟大的新经济
说到最后了。我不认同一竿子打死的那种“要经济危机了”的论调，反而我非常认同所谓“供给侧改革”的思路。我们面对的市场其实是日趋分化的，这种情形在我过去十年的从业经历中前所未见。我们看到了上面那两种退缩与挣扎的租户，但也会发现新兴的对于市场无比乐观的，沐浴在阳光下的（当然也有一些是沉浸在泡沫中的）新经济。
比如说，TMT独角兽。当传统行业下的租户精打细算给我一个低于我报价40%的Offer时，有一只独角兽在三天内完全不还价地以市场最高的租金水平吃掉了一个大面积。人家不蠢，人家估值上百亿美金，增长率比传统行业的那些巨头们至少多个零。浪费时间跟你们磨价钱，不如赶紧拿下省得被人抢了影响发展节奏。
比如说，内资大企业。传统上，这些企业对于高端办公楼市场几乎是透明的，人家不需要，人家可以找政府要地要房，人家对于办公空间没有这么高的要求。但现在市场上这种客户越来越多，随着业务的国际化、参与资本市场的成本，大量的国企、民企需要体面的门面去见他们的投资人、或是去让他们的被投资人看看他们的身价。未来是属于土豪的！千万不要怀疑。
第三种是那些金字塔顶端的资本玩家。无论世道好坏，人家都有钱赚。A轮、B轮、C轮、上市，上完市还能私有化……做不完的生意。而国内市场越来越多的并购重组，也给这些行业源源不断的活力。
作为超甲级写字楼的业主，我们的目标租户或许正在变化。我们或许应当忘记过去十年里市场主流的那些大外资、五百强、大品牌租户。我觉得未来最重要的将是甄别租户的业务活力。业务活力背后体现的是成长性、租金承受力和敏感度、租约稳定性。
以上，抛砖引玉。
脚踏实地，心存远方
地产与远方