地产中介都是大忽悠？读《魔鬼经济学》
Disclaimer写在前面：
1）没有中介，市场将乱成一团
2）很多本号的好朋友和忠实读者都是中介
3）住宅中介和商业中介是两类人
【书】
《魔鬼经济学》by 史蒂文·列维特 & 史蒂芬·都伯纳 (“Freakonomics” by Steven Levitt & Stephen Dubner，或译《苹果橘子经济学》)，上过罗辑思维，是小编最近的睡前读物。
作者尝试用经济学解释一切，因此也被称为“经济学霸权主义”。提供了很多有趣的角度，但也会处处透着经济学家的愤世嫉俗，推崇“完美”的市场，看什么都不太顺眼。
其中有一段关于地产中介的论述，小编特此拿来和各位分享。表面聊的是住宅中介，但更深层体现的是“信息不对称”和“代理人问题”(“Principal-agent problem”)。这就适用于所有职业经理人了。
【住宅广告的谜题】
首先做个小测试，看看地产广告里的信息不对称。
以下是一系列住宅广告里常见的推销字眼，读者们可以尝试判断一下哪五个代表物有所值，而哪五个代表还有砍价空间：
- 绝佳 Fantastic
- 花岗岩 Granite
- 宽敞 Spacious
- 顶级工艺 State-of-the-Art
- ！
- 可丽耐 Corian（杜邦生产的高端面板）
- 迷人Charming
- 枫木 Maple
- 环境优美 Great Neighbourhood
- 可立即入住（原词较难理解，小编已替换）
谜底揭晓。
物有所值的是以下形容词：
- 花岗岩 Granite
- 顶级工艺 State-of-the-Art
- 可丽耐 Corian（杜邦生产的高端面板）
- 枫木 Maple
- 可立即入住
这些词的共性是，都是对房屋的具体描述。说的越具体，目标客户就越容易判断。
还可以砍价的就都太虚了，也许房子本身真的乏善可陈：
- 绝佳 Fantastic
- 宽敞 Spacious
- ！
- 迷人 Charming
- 环境优美 Great Neighbourhood
其中，“宽敞”可能意味着大而无当，“！”是差得不知该什么好了，“环境优美”意味着隔壁小区挺好看的。
各位亲爱的读者们，你们猜对了吗？
远方评论
不只是买房子，经济学中更经典的“信息不对称”案例是美国的二手车市场，有兴趣深入了解的读者可以搜“柠檬车”。
然而转念一想，没有任何一个交易，甚至没有任何一次沟通的信息是完全对称的。男女朋友之间，老板下属之间，谁没有用过一些“修辞手法”呢？都是套路。
【中介自售房屋的案例】
为了深入说明地产中介是如何利用信息不对称的，书中还引用了一项芝加哥的研究，对比了地产中介代客售楼vs出售自有物业的情况。研究发现中介在出售自有物业时，平均销售时间要长10天，售价要高3%。
本书的作者分析，这个数据背后的动因，是因为代客户卖贵3%对于中介的边际收益很低。假设房价500万，收1%中介费，那么成交时中介可得5万，而卖贵3%只意味着1,500元的潜在收入。与落袋5万和10天的额外心力相权衡，显然应该鼓励卖家尽快接受报价，顺利成交。
远方评论
这是一个很典型的“代理人问题”。当我们站在Agent的角度（即作为职业经理人）时，自己的付出与回报也是我们每天都在权衡的。
而当我们站在Principal的位置时，也应充分意识到这一点，避免被Agent带进沟里。进一步想要解决的话，有两个可着眼的方向：
- 提升自己的信息储备和独立判断能力
- 使中介和自己的利益一致（例如累进中介费）
其中第一点需要消除“信息不对称”，经济学上通常认为是难以达成的。
【破局信息不对称】
在上面那个案例里，当中介需要说服卖方尽快出售时，他会选择性的提供一些信息，例如“买方的出价已经高于市场价”、“附近有一套更好的房子六个月都卖不掉”。站在卖方角度，是很难verify的。
然而作者认为这样的信息不对称正在遭受到互联网的挑战，随着越来越多的放盘和成交被放在网上，地产中介的信息高地也在不断被削弱。
远方评论
运用大数据确实也是很多中介朋友心仪的创业方向之一。住宅市场中已经有了很多玩家，让市场透明了不少，也给买卖双方带来了不少便利。但限于信息提供者的水平参差，资料仍然真假难辨。
商业市场披露要求更少，信息采集更难；而且受限于交易频率以及很多成交取决于双方的谈判，可比性往往较低。海外成熟市场已经相对透明，但中国还有很长的路。
那么中介这行会不会被数据库代替呢？小伙伴们要不要考虑转行呢？看看海外的情况，小编倒认为不会轻易的go die。
地产交易的频次低体量大，涉及的步骤又是千头万绪。而且交易到底是人和人之间的游戏，在中国尤其如是。在强化自身统筹各方资源的能力后，中介将一直是不可或缺的重要环节。
各位中介小伙伴们，你们觉得呢？
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