Casanova | 前滩：绝不是第二个陆家嘴

微信号后台最近有好几个读者点名“前滩”，可见区域火热。承蒙大家信任，我也想分享一下自己的想法。

前滩绝不会是第二个陆家嘴

外面很多文章提起前滩都习惯性吹捧第二个陆家嘴（习惯性见于各种住宅推广文案），这固然与一级开发商陆开发有关。同时，陆开发给前滩起的英文名“New Bund”，也是让人浮想联翩。毫无疑问，前滩雄心壮志、霸气侧漏。但是，实际上，我想前滩绝不会是第二个陆家嘴。

如下是晶耀前滩的官方区位图。我们先从区位条件上解读一下，

一般这种图的比例尺都已经做过调整，大家都懂，但即便如此，陆家嘴的位置仍旧一目了然得遥远。而陆家嘴过去的交通，我们查一下：

25分钟，大家有经验的应该知道，一般是不能信的。11公里30个红绿灯……蛮刺激的吧……有意思的是，其实前滩去浦西CBD更为方便一些。

8.4公里，12个红绿灯。

综合考虑现有和规划中的隧道、地铁、高速道路，其实都可以看到，前滩去徐汇、去浦西现有CBD淮海路、静安寺的便利程度都远远要比去陆家嘴方便。实际上，目前陆家嘴的企业租赁需求外溢中，其实第一首选的无疑是竹园、龙阳路，其次去南外滩北外滩都有。考虑到这些区域未来都会有的天量供应（龙阳路100万方办公楼，南外滩北外滩各一堆大项目），从陆家嘴到前滩，跨越这11公里30个红绿灯的难度，或许着实不小。

当然，前滩幸得牛逼的陆开发，第一轮的租户品质也是非常响当当的。美敦力、捷豹路虎、UTC、Convestro……但细看会发现，这些企业固然各个来历不凡，但都是制造业巨头。本身制造业在租赁价值链上地位一直在逐渐下移。这批租户必然不属于另一个陆家嘴。甚至说，目前这样的主力租户结构，可能会在未来中长期内影响前滩的办公楼租金增长。

如果关注一下前滩附近的未来规划，脉络会更清晰一些。

比如友号楼典去年写过一篇文章：

南边住1万人，北边呢？硕大的后滩世博公园。前滩本身的住宅规划97万平方米，规划人口2.5万。再看看前滩附近目前的人口情况，晶耀前滩的官方微信推送里曾经有过详细介绍：

其实我不太清楚晶耀前滩为什么要推上面的数字呵呵，感觉并不是优势啊。（当然做生意以诚为本，这种事情瞒也瞒不掉。）想起当年湖滨道的数字是3公里160万人……（【回顾】远方评论 | 企业天地三号楼商场部分（湖滨道）独家解读）结合我们之前讲的，明显结论是现有人口条件不行，远景也没想象空间。

那么，前滩会是什么？

第一段是不是很负面？但无疑前滩是引人注目的。陆开发、铁狮门、太古、置地、香格里拉……Everybody，想想香格里拉，香格里拉可不是到处都开的喜来登，想一想上海现在仅有的两个香格里拉：南西与小陆家嘴。而太古与陆开发的拍档显然也会让人充满信心。前滩的未来到底是什么？

其实我看前滩的location，四边东南是高速路、西北是江，难免让人想起是一个孤岛。再想想第一段里总结出来的一些特点……

在我脑海里闪过的一个天然的对标是东京台场。相信很多人都去过。

是不是很像？！有没有？！围合式孤岛状的交通条件、新区、超前的规划……告诉我哪一点对不上？！

台场官方网站上的介绍：

当然台场的定位与前滩官方目前的定位并不相符。前滩的官方微信号里对标的对象是巴黎拉德芳斯、伦敦金丝雀码头、纽约巴特利花园、东京新宿。但站在个人角度上，我觉得台场的相似度更高一些。而台场的运营经验或许也可以给前滩一些有益的借鉴。比较大的特点也就是大量的目的地消费。人造海滨、科学馆、福士电视台、丰田博物馆、温泉中心、高达、摩天轮、Lego Discovery Center、Sega Joypolis……整个台场布满了从外面导入人流的消费目的地。我记得当年我去的时候，到了饭点每个餐厅都在排队，晚上回城的轻轨也是人满为患。站在个人消费者的角度，还真的会满期望上海会有一个这样的区域。

结语

我始终只是个局外人，独立遐想。前滩不会是第二个陆家嘴，或许也不会是第二个台场。不过依照目前所见之端倪，前滩毫无疑问将会以自己的姿态寻找到自己的价值。前滩，最后可能就是前滩。让我们一起期待。

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