董小姐 | 地产另类华夏幸福

2016年，华夏幸福以1203.25亿元名列全国房企第七。这家企业起家于廊坊，成长在河北，正在向全国扩张，以产业新城运营商为标签，著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上风口浪尖。

王文学是华夏幸福的董事长，但他究竟是谁？

一，初涉地产

王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大

公开资料中，王文学的信息少之又少，成立华夏幸福19年来，他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福，常会提及王文学的政商关系，但追问下去，往往又难以深入。 

据董小姐从多位接近王文学的相关人士处了解，王文学1965年5月出生于河北霸州，家境普通，中专学历。早年，他在市交通局运输公司当司机。1992年下海，开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。

一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉董小姐，王文学情商很高，为人机灵勤快。他早年在廊坊交通局运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事 ，也结识了许多政府官员。

由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路，人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大，前来吃饭的人包括部分当地官员，如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。

那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。

政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。

然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所承建商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。

1997年亚洲金融危机爆发，随后全国财政收紧，1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。

这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。

王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。

在这之后，他却做出了一个让人颇感意外的举动：

在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

审时度势，以退为进，在与政府打交道的过程中，这一处事方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学不难判断，继续向政府讨要欠款，收效甚微。与其两处受累，不如把人情卖给政府。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，1998年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。

此时，王文学的付出获得了回报，得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关政府部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。

拿到贷款后，王文学先取出部分还请了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。

这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过任何一个可能的机会。

1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。

此时另一个难题接踵而来，从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。

王文学四处考察。据董小姐了解，在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石的帮助。那时的万科（000002.SZ）进入房地产行业已有十载，且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。

王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，从而加持了华夏幸福第一个地产项目。

                                王石

一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。

此后，王文学又赴北京上各种辅导班专门学习房地产课程。到1999年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。

王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。

但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，碍于无人脉资源，拓展无望。

二，转向产业地产

华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点

在房地产行业，2000年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，还只是无名小卒。

这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。2000年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展（0754.HK）实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。

一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲，以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。

据董小姐了解，在“二王”会面中，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。

王志纲

一位接近王志纲的相关人士告诉董小姐，王志纲曾劝说王文学，国内住宅开发商众多，此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模，应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。

二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。

但此番畅想就此搁置，并无后续实际动作。而产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。2002年，王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机，正式转向了产业地产。

华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点。但据董小姐多方了解，固安工业园的获取，并非如外界传言，是当地政府为华夏幸福输送资源。

2002年初的一天，廊坊市政府官员私下召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展（002146.SZ）、宏泰发展（6166.HK）等企业掌舵者。饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。

当年，离北京更近的燕郊房地产市场才刚刚进入发展阶段，香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局，但两地房价尚未有明显起色。对比之下，远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言。

“那时燕郊都有大把地可拿，为什么要去固安啃硬骨头呢？”一位接近荣盛发展的相关人士说。

从地产逻辑来看，在当时有限条件下，进入固安确非明智。即使是今天，在雄安新区出炉之前，知名房企都扎堆北京，并无多少环京思路。碧桂园曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京，只能被动环京拿地。

若从产业角度切入，固安则是一张白纸。王志纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响，不得而知。然而，王文学最终在这场饭局上举手一搏，表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿。最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。

一位接近王文学的相关人士告诉董小姐，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。

王文学开启固安工业园，在华夏内部亦遭反对，此举被认为赌性甚浓。一些人认为，放弃已有的地产开发，在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园，并非明智之举。

王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去，以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实。

2002年6月，固安工业园区奠基成立。华夏一面在廊坊运作街道改造项目，一面将赚取的资金陆续投入固安工业园。就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时，他遇到了商业生涯中的第二道坎。

不同于之前的欠债危机，这一次几乎让王文学崩溃。

2003年，各地争相大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。

此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出，王文学便与廊坊市政府官员一起，前去河北省政府处说明情况，商议解决办法。但国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助。

打道回府后，眼看固安工业园区的投入将打水漂，而自己大半身家已押注在内，时年38岁的王文学坐在固安街边，悲从中来，当街痛哭。

但哭过之后，王文学对身边人表示人要认命，认为自己还年轻，还能从头再来。

他甚至又去了一趟廊坊市政府，表达华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥的意思。

幸运的是，王文学身边有位跟随他多年的下属，平日里爱好研读国家文件。危机时刻，在文件中找出了一条例外条款，大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外，其他开发区一律关停。这下如获至宝，王文学旋即再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府，一番周折，终于保住了固安工业园。

峰回路转之后，固安工业园继续加大建设。申奥成功的北京又加大了企业外迁力度，人口逐渐外溢。固安工业园逐渐发展起来。

三，不是房地产公司，是地产公司

如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么它的产业发展集团是蛋黄，住宅业务是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护

固安工业园的成功，成为华夏幸福进军产业园市场的名片。

“02年开始做，06年固安模式的账就算回来了。”一位华夏幸福相关人士说。到2006年，固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。

此后，华夏幸福乘胜追击，2007年5月在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，2008年又加速在环京布局，2012年、2015年再度扩大固安工业园规模。如今华夏幸福已在全国布局50余座产业新城。

华夏幸福做产业园，并不追求精耕细作的产品化路线，而是对地方政府允诺快速城市化，在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。

这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后，往往走产品化路线，追求卖出高房价，尽可能赚取高利润。

而华夏的模式是，通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地，华夏却出手拿下。

华夏幸福对一个项目价值的判断，往往取决于其城市底板如何，即是否没有配套，地块是否干净，这意味着企业自身发挥空间大。而这与同行标准恰恰相反。“对华夏幸福来说，房地产首先是’地’。”一位华夏幸福前员工说。

拿地之后，产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键，也是当地政府考核华夏幸福产业园最重要的标准。

从固安工业园开始，王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏幸福开始养护、壮大自身的招商团队，希望以此将招商引资行为专业化。

为了让各地找到最适合当地的产业类型，华夏幸福奉行“根据地”模式。

王文学给各地方公司充分自主权，发“番号”与“枪”，强调地方活力与能动性。区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级关系。不同于万科集团的“小总部”，华夏总部是做大资源平台，提供资金、智库与招商队伍，一线发现产业机会后，可求助于集团总部调配资源。

在前期产业规划与定位中，华夏幸福还招徕了许多外企与咨询公司的职业经理人，专注于做城市规划与产业定位，提供一整套产业方案以打动政府。

华夏幸福逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员，被华夏挖角。在产业规划上，有政府从业背景的人员更知悉当地特色及产业政策，由他们做出的产业定位与规划更易打动政府，被视为自带天然优势。

“我们这里开会，好些个过去的副市长、政府规划口的人，做过国家五年规划的司长也加入过华夏幸福。”一位前华夏幸福员工告诉董小姐。

王文学本人，也在此过程中逐渐将重心转向产业领域。

上述华夏幸福相关人士告诉董小姐，王文学每天都会阅读大量产业方面的资料简报。在与各地政府沟通时，他早已不聊房地产，而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发表看法。这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方政府而言，可谓正中下怀。在一些政府官员眼里，王文学就是国内产业地产界的权威。

据董小姐了解，为了增加产业招商的谈判筹码，华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支。而这部分费用华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺。

在华夏幸福最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资上。但随着北京楼市日益火爆，在固安工业园，地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后，除了做园区运营服务，华夏幸福也通过园区周边的住宅销售回收资本。

其路线图为，土地平整等一级开发完毕后，地产板块先进入，而后销售住宅回收资金，以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外，由于华夏幸福前期投入较多，地方政府通常会以兑价一块土地的方式给华夏幸福补偿。

在外界看来，王文学的产业逻辑是，华夏幸福去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方，要有楼市规模。此前布局的廊坊下辖县及其他环京地，都得益于北京的产业与楼市购买力外溢。

“华夏不是房地产公司，是地产公司，房子只是现金流回流的工具。”上述华夏幸福相关人士说。正因为如此，华夏幸福并不完全认同产品主义与工匠精神。

年报显示，2016年华夏幸福销售额1203.25 亿元，较上年同期增长 66.43%。其中，产业新城业务销售额共计 901.24 亿元（含园区结算收入额177.59 亿元，产业园区配套住宅签约销售额 723.65 亿元），城市地产签约销售额 281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 20.17 亿元。

在靠卖住宅回收资本之外，华夏幸福的盈利还主要从产业发展服务，落地投资的返还以及园区税收分成中来。年报显示，2016年华夏幸福的产业发展服务收入达到109.7亿，同比剧增73%，园区结算收入总计177.6亿，产业园区业务实现利润约占公司总利润的65.6%。

现在，如果把整个华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么产业发展集团是蛋黄，住宅是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。而要孵出小鸡，还离不开阳光雨露，即其他城市发展业态，如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏幸福会在各地打造规划馆，提供产业配套。

这一产业新城模式，归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。董小姐获悉，早期华夏幸福做产业新城，对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市。如今，华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念，环京产业园便发源于此。

四，政府是最重要的客户

“华夏幸福的客户只有一个，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手里。”

王文学经历的两次“大劫”都与政策变脸相关，他的事业起步与转向都得益于政府资源，但每一次危机也源自政府。

这类挫折强化了华夏幸福亲近政治的意愿。如今，华夏内部已养成全员研读政策之风气，集团上下倡导与政策共舞而不是规避。每次有新政策出台，全公司都会从中寻找机会点与新变化，以确保和政府对话时知己知彼。

企业与政府的亲密关系从来是双刃剑，往往难以长久。政府是换届制，完全依赖政商关系获取资源的企业需要打通每一届政府的关系链。一位华夏幸福相关人士告诉董小姐，华夏幸福的确与廊坊市政府有关联，但关联绝没有外界想象的那么大。外界神化了王文学的政府通关能力。

“华夏幸福是懂政府但又与政府保持距离的。华夏在环京都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗？为什么政府换届华夏依然能拿项目？”该人士反问道。

各级政府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有，是在各地政府推动城市化的背景下产生，并日益成为各地政府的GDP抓手。土地获取是房地产开发的重要环节。而中国各地的土地供应指标均掌握在政府手中。尽管土地市场早已执行招拍挂制度，但从政府手中获取土地的，往往是能够最大程度博取政府好感的企业。

华夏幸福的地块获取，常常在完成一级土地开发后，经过一定程序，继续二级开发。除了住宅用地，并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。

过往的经历让王文学深谙政府诉求。多位接受董小姐采访的房地产界人士认为，华夏幸福之所以能够不断攻城略地，源自其能够把政府诉求通过商业手段达成。在战略上，它坚守了产业方向。对各地政府而言，产业园能够解决当地就业，拉动消费，提高财政收入并提升城市化率。而这正是困扰一线周边三四线县城政府最大的难题。

比如在固安，过去数年，固安政府虽有换届，但由于固安工业园发展渐入佳境，各届政府对华夏干预程度均较少。而华夏幸福在固安话语权较大，甚至会以外部专家身份参加当地政府班子某些扩大会议。

中报显示，截至2016年6月，华夏幸福已为各地政府、产业新城引进企业逾千家，招商引资约2800亿元元。

主打产业标签，是各级政府所喜欢的。尽管目前华夏幸福的住宅销售仍是营收主力，但华夏幸福重心是在产业发展。

董小姐了解到，王文学平时对产业发展关注度更高，地产板块人事任命，除了总裁级别的王会亲自面试外，其余人士他一律不管也不看。地产板块开会，王文学也几乎从不参与。

如今，华夏已把房地产业务独立切割为孔雀城地产集团，在产业集团统领之下。在上述华夏幸福相关人士看来，这是公司向政府表态的动作之一，即凸显公司本质是产业，而非房地产，房地产只是挣钱手段。华夏的愿景是，有一天房地产行业不行了，依然可以做产业园。

年报显示，2016年，华夏幸福主营业务中产业园区业务实现收入172.9亿，同比增长76.9%，但其利润约占公司利润65.6%。

在一部分业界人士看来，这是一家把政商关系做到极致的公司。“华夏幸福的客户只有一个，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因为中国最牛的资源都在政府手里。”一位华夏幸福前员工对董小姐说。

但在华夏幸福高层看来，企业也是重要客户，在各地运营产业新城过程中，他们与数十家行业龙头企业结成战略联盟，此外还与多家科研院所达成校企合作。

为了让政府对华夏幸福有亲近感，王文学甚至将企业的组织模型也向政府靠拢。据董小姐了解，王文学是毛泽东的粉丝，他做企业奉行“抗日革命根据地”模式，强调地方主动权，鼓励各地发挥主观能动性把资源变现。

身为一家民营企业，华夏幸福还尤为重视党建。2016年7月，华夏幸福党委被中共中央授予“全国先进基层党组织”称号。现有党员3600余名，党组织覆盖公司业务所及全部区域，甚至实现了“有业务的地方有党员，有党员的地方有党组织，项目一把手基本由党员担任”。而这套企业体系对于入职的公务员背景人士来说，适应成本较低。

在企业年会上，华夏幸福员工还会像军队一样拉歌，红色歌曲是必唱曲目。在那些有政府从业背景的华夏幸福职业经理人身上，王文学看重的是他们可供兑现的政府资源。这与早年他在廊坊交通局工作，结识政界人脉从而踏上从商的思路如出一辙。

华夏幸福对政府的高度依赖，还体现在其闻风而动的政策敏感度上。在2016年年报中，华夏幸福宣称要紧跟三大国家战略，巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带， 积极突破“一带一路”国家产业新城落地。

由于在京津冀占地良多，华夏幸福几乎成为对京津冀房价最有定价权的企业。早在雄安新区出炉前的2015年，华夏幸福便与河北雄县签订181.2平方公里的产业园区开发合同。2016年国家特色小镇战略出台，华夏幸福又在小镇建设上加足马力。比如已经宣布与地方政府合作的香河县机器人小镇、霸州市足球运动小镇、永清县幸福创新小镇、任丘市中医文化小镇与白洋淀水乡风情小镇等等。

2017年，华夏幸福还在内部新成立了特色小镇事业部，足见其重视程度。

多位接受董小姐采访的业内人士认为，在中国商界，王文学显示出高于常人的政治智慧。无论是其本人还是治下的企业，多年来都坚持低调作风，鲜少对公众发声。

五，全国扩张，遭遇水土不服

走出河北，复制环京模式到全国的过程中，华夏幸福需要不断修正产业模型

最近一次把华夏幸福送上风口浪尖的依然是政府。

2017年4月1日，雄安新区横空出世。这是由中共中央、国务院设立的国家级新区，涵盖河北省雄县、容城、安新等3县及周边部分区域，被称为继深圳经济特区、上海浦东新区之后第三个具有全国意义的新区，是“千年大计”、“国家大事”。其目的为集中疏解北京非首都功能，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎等。

雄安一出，一直重仓河北的华夏幸福股价立即暴涨。在雄安新区，华夏幸福此前已和保定市政府、雄安县政府签署了共计481.2平方公里委托开发协议，处于前期土地平整阶段。

但这个看似占尽先机的部署，因为雄安新区的特殊地位，目前却面临两难局面。

4月15日，河北雄安新区临时党委、筹委会宣布，雄安新区将严禁大规模开发房地产，对新区内有关土地、房地产开发等项目，将逐一摸底调查，分门别类，集中清理，依法整治。新区将“探索创新土地管理利用和住房保障新模式。严格土地用途管制，不搞大规模土地批租。”

“谁也没想到现在这个时点会出雄安新区，很多人以为会晚一些时候。谁也没想到雄安要彻底封死房地产。”华夏幸福相关人士告诉董小姐。

4月4日，华夏幸福曾公告：安新县“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”尚处于规划定位阶段，公司尚未接到相关政府关于协议后续合作变动的通知，但相关合作协议的实施可能存在政策变动，合同履行期限较长，存在重大不确定性。

放眼未来，对于深耕河北的华夏幸福而言，雄安新区带来的压力可能大过机遇。

在此之前，如万科、恒大、融创等诸多品牌房企均聚焦北京，对环京地带并不在意。如今，同行间的竞争压力将成倍增加。而当环京市场成为竞争热土时，市场也必将更加公开透明化，重仓环京的华夏幸福，将迎来真正的挑战。

但不少华夏幸福人士仍然乐观，认为同行已经错过入局环京市场的最佳时机。

“距离北京半径80公里内都没有什么值得拿的地了，今天才进来的同行，吃的不是骨头，就是残羹冷炙，成本太高。”

这也是华夏幸福之前走出环京地带的原因，竞争加剧之后，出走步伐只会更坚决。在全国化扩张的目标下，华夏幸福率先向长三角拓展。

不同的是，王文学认为，到长三角发展，可以变此前的环城路线为进城路线。在镇江与无锡等地，华夏幸福的项目都靠近市区。

但是，水土不服症状也开始显现。

董小姐了解到，在江苏镇江，等到华夏幸福完成一级土地整理，拆迁完毕，预备一二级市场联动时（在环京区域这是华夏幸福与当地政府的潜规则），镇江市政府告知，他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场，华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。

在环京地区，土地整理后，各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。但在镇江，当地政府以财政紧张为由，拒绝支付土地整理费用。据一位镇江项目相关人士透露，华夏幸福已在镇江耗费近6亿元拆迁费，一度向镇江政府表达过退地之意，但未成。事已至此，华夏幸福决定先靠卖房回笼资金，但恰逢镇江楼市低迷，欲降价销售又遭遇镇江政府反对。

镇江故事虽然不是华夏幸福走出河北的全部，但作为一个缩影，华夏幸福在大本营与当地政府的默契下屡试不爽的产业发展模式，的确在镇江受到挑战。

王文学从中吸取教训，意识到进城不易，回归环城，即依然在中心城市周边布局，向外发散。

比如，如今在南京，华夏幸福在周边句容、全椒、滁州、马鞍山等地环绕一圈。在合肥，华夏幸福布局了周边的肥西、长丰、巢湖、舒城等地。

不同于碧桂园所走的产业地产路线，坚持布局一线城市周边，认为当前中国只有四个一线城市拥有足够的产业和居民外溢能力。这也是业界大多数人的共识。而王文学坚持认为二线城市周边也可复制”北京模式“。

当下，中国诸多二线城市落后产业外溢的速度正在加快，其复制一线城市发展路径，将市区逐渐变为住宅与高端商务区，引入服务业，集聚人口，而将落后产业转移出去。以合肥为例，合肥部分市区正在拆迁，一面盖房卖高价，一面将老工业搬离市区。

华夏幸福坚持在二线周边拿地，一方面是因为二线城市市区地价逐渐高涨，只有在周边，才更易赚取打造产业园后地价急速升值的利润。另一方面，华夏的产业园承接了二线城市吸纳人口的巨大需求。

但是，在扩张的过程中，华夏幸福需要不断修正产业模型。据董小姐了解，此前华夏的产业引入以第一、二产业为主，而在上海与深圳周边，政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏的这条产业路线，在上海和深圳等一线城市仍可能遭遇水土不服。

在北京周边，无论是固安还是大厂，当地政府在招商引资上均较为被动，华夏幸福得以发挥能动性。但在上海与深圳周边，无论是苏州、昆山还是珠海、东莞，当地政府机制灵活，产业招商能力并不亚于华夏。这意味着，华夏幸福在当地的价值增长空间有限。

此外，每个地区都有当地房企，各自耕耘当地政商关系，掌握天然资源优势，外来者站稳脚跟并不容易。

走向全国意味着资金需求加大，华夏幸福也逐渐加快融资节奏，融资渠道除了银行贷款，还有信托、租赁融资等。

华夏幸福常与信托公司合作，信托公司依托华夏幸福旗下公司的资产或项目发行信托产品，融到钱后，一部分向华夏幸福旗下公司增资，成为其股东，另一部分向该公司发放贷款，该公司将其股权质押给信托公司作为贷款担保。此举令信托公司变相持有该公司100%股权。项目完成后，该公司还贷解除股权质押，并回购信托公司持有的股权，后者获利退出。

比如，2014年5月，华夏幸福旗下子公司京御地产、京御地产的全资子公司廊坊幸福基业与平安信托签订协议，平安信托发起信托计划，募资不超过10亿元。平安信托以不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，占股41.67%，剩下不超过5亿元向廊坊幸福基业发放贷款，信托贷款期限24个月。

如此一来，京御地产便只持股廊坊幸福基业58.33%，京御地产同时将这一部分股权质押给平安信托。24个月后，平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束，合作期限最长不超过60个月。2016年7月15日，京御地产以6.18亿元买回平安信托持有的廊坊幸福基业41.67%股权，平安信托获利退出。

华夏幸福还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司，并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见。

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年报显示，2016年华夏幸福负债合计2118.72亿元，资产负债率84.78%，一度被外界质疑高风险。但据董小姐了解，华夏幸福2016年预收账款1025.48亿，占总资产比例41.04%。在会计准则里，房企预收账款按负债计，但预收款本质上是尚待确认的营业收入，不需要支付利息，和通常语境下的负债不是一回事。预收款多，说明房企房子卖得多，经营状况好。

剔除预收账款，华夏幸福有息负债率只有28.58%，虽在安全边界以内，但仍高于行业龙头万科的15.51%和保利（600048.SH）的24.54%。

另据华夏幸福2016财报，当年经营活动净现金流为77.63亿元，比上一年增长4.21个百分点，大厂等成熟区域贡献较为稳定的净现金流，部分二三梯队区域也开始有现金回款。

六，人才悖论

“再牛的人进来，华夏幸福也希望这个人只是在一个点上发光发热。”这种螺丝钉般的用人模式契合公司集团军作战的传统，也导致华夏幸福重视人才却留不住人才

做大规模应该一直是王文学的心结。

早年从地产开发转向产业地产，源自王文学的规模诉求。如今，走出河北，复制环京模式到全国，同样是规模驱动。

在规模扩张中，组织架构优化尤为重要。早年的华夏幸福，固安、大厂、廊坊等山头林立，为了打破铁板一块，王文学设立换防机制，甚至将固安一分为二，展开内部竞争。最终成立各业务集团，垂直管控，加强专业团队配置，改变此前管理混沌的局面。

组织规模的扩大离不开人才的支撑。与其他河北地产商不同的是，华夏幸福早年便把公司总部从廊坊迁到北京，目的是向全国范围内挖掘人才。

曹操

接近王文学的人士告诉董小姐，王文学用人识人有自己的独特角度，虽然他学历不高，但格局思路好，“像三国里的曹操。”他用比较好的条件，启用了一大批能征善战的精英。

华夏幸福或许是地产公司里美女最少的公司。王文学挑人看重智商、情商而非形象，重视名校背景，任人唯才。

“许多地产公司前台都是美女，华夏幸福的前台是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老板觉得形象一般即可，能干活就行。”一位华夏幸福员工说。

据董小姐了解，华夏幸福内职业经理人大致分为三类。一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底，一些已经做到高管，较为稳定。另一类是地产行业职业经理人，来自同行挖角。华夏幸福曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动，以翻倍式高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司，这类人是目前王文学颇为欣赏与看重的。

这家企业是地产行业少有的以人力资源推动业务的企业。过去，王文学常与HR经理召开闭门会，商讨战略落地与人才配置。

战略执行是现阶段华夏幸福的第一关注点。王文学重视战略分解，倡导将商学院理论一以贯之。这导致这家公司书生气重，重视方法论。

在华夏，团队在得到战略指标后，往往需要在一周后，面向高层，汇报达成任务目标的步骤设想，即战略执行的分解动作。高层往往会对具体步骤提出异议，但如何改善并不作指示。只说理念，不说方法。在团队完善步骤后，重复此汇报流程，直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战，共同思考，谋取最佳方案。

在此过程中，王文学及高层和执行层职业经理人之间，逐渐形成战略解码和互动，但这也导致时间成本较高。

“华夏幸福往往是想一件事用一个月，干一件事只用两天。”一位华夏幸福人士告诉董小姐。

华夏幸福的人才流动率之高，一度也被行业诟病。多位接受董小姐采访的业内人士，谈及华夏幸福，都认为其薪资较高，但做不长久。过去数年来，诸多职业经理人跳进之后又跳了出来。

重视人才却难留住人才的奇怪现象，首先源自华夏幸福的管控特质，欢迎人才，但将职业经理人捆绑在单一环节上，如同螺丝钉之于机器。

华夏幸福强调集团军作战，单兵作战能力并不强，管控精细，将事事拆解，信息碎片化，一岗一人，只做一事，职业经理人难以从中产生全局感。

这一风格与中海地产颇为相似，职业经理人执行度高，配合度好，但缺乏创新独断能力。

“人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池，大量同质化的人在一起。再牛的人进来，公司也希望这个人只在一个点上发光发热。”一位华夏幸福员工说。

其二，华夏幸福内部晋升空间有限。一位华夏幸福前员工告诉董小姐，王文学有时迷信外部新鲜血液，相信外部环境造就的人更有经验。一个机会，往往内部人排队晋升等待许久，但最终会发现空降兵取而代之。

其三，一定程度上，王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。

在华夏幸福，几乎每半年就有一次组织变革，那些在同质化人才竞争中落败的一方则会逐渐淡出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识，但在外人看来，多年来，他并没有特别看重的职业经理人。

在全国化扩张加速之后，华夏幸福执行层人才不足的短板暴露。如今，华夏幸福的挖人重心已移至中层人才。

据董小姐了解，华夏幸福早年倾向于招纳高管，王文学希望有人帮助他梳理战略。现阶段则面向战略执行，认为在全国化扩张过程中，能助力高管打拼的中层队伍更为重要。现在，42岁以上的职业经理人已基本不在华夏挖角名单中。

多年来，华夏幸福对待人才的理念并无太多变化，虽然主张吸引优秀人才，但至今还是把人才当成消耗品。企业与人共同发展的理念并不强。

一位行业领先企业的人力资源专家告诉董小姐，“华夏幸福认为与人才共同发展就只是一起把企业规模做大，给人多发工资。” 

企业规模的扩大有目共睹。年报显示，2016年，华夏幸福销售额达1203.25亿元，同比增长66.43%；年营业收入538.2亿元，同比增长40.4%；归属于母公司净利润64.9亿元，同比增长35.2%，增速居行业前列。

董小姐了解到，2016年以前，王文学常常对内表示，华夏还不在战略执行状态，离他设定的目标还有较大差距。但到今年，王文学开始改口，华夏幸福已经处于战略执行状态中。

25年来，从火锅店到装修商，从地产商再到发展产业园，王文学的生意越做越大，管理风格也随之变化。

早年，王文学专注于喝酒应酬，善于维系政府人脉。后来，他痴迷管理，令华夏幸福与麦肯锡合作良多。在企业发展初期，他几乎会面试每一位职业经理人，专注细节，眼里揉不得沙子。2015年以前，王文学常常会在集团大会上点名批评人，表现出事无巨细的风格。

但2015年之后，会上点名的事情不再发生，他开始强调合伙人制，强调内部PK。再之后，他越来越少参加经营会议，而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏幸福集团所在的楼层，以此传达与华夏幸福有关系的会他下来开，与董事会有关系的会大家上来开之意。

同时，他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教。哈佛商学院的迈克尔·波特教授、克里斯滕森教授，欧洲英士商学院的钱·金教授等，最近几年陆续出现在华夏幸福主办的中国产业年会上。

每一次，王文学都会安排专门时间，与这些管理大师们进行较长时间的私下会面，请教有关产业园区规划和企业发展战略的很多具体问题。据多次在场参加会面的人士透露，王文学丰富的实战经验和好学求教，给这些管理学教授留下了深刻印像，王自己也认为交流给他的启示和帮助较大。

王阳明

而王文学的管理也变得越来越柔性。他如今痴迷王阳明的心学，开始对内强调，人要有私人爱好，不论是跑步，还是品酒，哪怕打麻将也行。

华夏幸福现在一周只上四天半的班，周五下午许多人会去跑步。

这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板，抓大放小，不再时刻处于患得患失的状态。他已经完成了财富积累，在2016年胡润富豪榜上，他以485亿元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。

唯有关于企业战略方向的问题，还会时不时让王文学感到困惑。虽然在这波雄安新区关注热潮中，华夏幸福抓住政策东风，走产业路线不动摇，其产业园明星的标签被更多人熟知。但据董小姐了解，王文学不是没有过重拾商品房开发的想法。

去年，王文学在华夏悄悄成立了一个城市地产事业部。在全国楼市风生水起，同行大赚其钱的时候，王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发。

他或许太想做大企业了，就像地产商同行那样，在对的市场时点买地卖楼，坐等盆满钵满。但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后，他又反悔了，这个新部门成立仅3个月即被撤销。

功成名就的王文学已经不复一二十年前之勇，敢于在陌生领域放手一搏，对华夏幸福而言，这或许并非坏事。

董小姐是《财经》杂志记者

此文详见董小姐的《财经》封面报道《地产另类华夏幸福》

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