系列专题七 | 2017旅游地产发展趋势及升级转型新路径

导读

据《中国旅游地产发展报告(2015-2016)》白皮书显示，2015年中国新增的723个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%。随着进入旅游地产市场的竞争者增多，2016的旅游地产也不断升级变化，最为明显的是，旅游地产项目投资规模越来越大、产业形态特色越来越多，同时市场也从国内向国外延伸。

2016旅游地产发展回顾

在投资规模方面，几年前国内旅游地产项目投资力度还集中在100亿以下，如今，数百亿乃至上千亿的项目不在话下，其中广州万达文化旅游城耗资500亿、富力红树湾项目投入超600亿元、恒大海南海花岛投资超1600亿元！！

广州万达文化旅游城是万达集团布局一线城市的特大型文化旅游商业综合项目，规划有室内滑雪乐园、室外主题乐园、室内水上乐园、电影科技乐园、秀场、星级酒店群、滨湖酒吧街等业态。其中最具关注度的室内滑雪乐园已显雏形，预计2018年正式面世！

（广州万达文化旅游城室内滑雪场最新实景图）

规模化的旅游地产项目，带动产业形态多样化。从最初的景点旅游地产、商业旅游地产升级至度假休闲、养老和文化旅游地产，不断向“度假运营”的本质回归。在越来越注重对旅游资源本身美学及其生态、历史、文化价值的整合打造同时，也不断完善其度假休闲接待和配套服务功能。

房企收割海外市场

随着国内市场不断被开发、旅游地产的利润被摊薄，具备实力的房企开始拓军海外，寻找新的蓝海。在2013年至2014年，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐、富力等大型房企均在海外拿地，投资金额从2亿元、3亿元，到上千亿元不等。2016年这些项目纷纷进入销售期，其中最值得关注的海外市场之一就是马来西亚。目前在马来西亚的主要项目有碧桂园森林城市、富力公主湾、雅居乐满家乐等。

（碧桂园森林城市）

（富力公主湾）

碧桂园森林城市是一个集会展中心、商务中心、度假休闲、购物中心、高新科技研发中心的生态智慧大城，总投资额将超过2500亿元。据统计，今年1-9月份，碧桂园森林城市总销售额就高达160亿元。富力公主湾地处新加坡旁的新马第一关口，与新加坡隔着柔佛海峡，距离新加坡仅1056米，号称HOSPCA国门地标综合体。雅居乐满家乐位于吉隆坡市中心，距离吉隆坡著名地标建筑物双子塔10公里左右。今年1月启动销售，是吉隆坡的热销项目之一。

旅游地产投资新趋势

    专家预计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。于是人们把目光投向旅游地产，依托周边丰富的旅游资源而建的，融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。同时，旅游与地产的结合不但是互补关系，更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升，地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。随着房地产市场进入深度调整期，如何推动旅游地产良性发展、加快产业融合培育新的经济增长点，已成为业内外关注的热点话题。

晨鸣中锦房地产开发有限公司董事长张俊侠

    晨鸣中锦房地产开发有限公司董事长张俊侠认为,谈”旅游地产的发展情况”，离不开“旅游”和“地产”两个关键词。从社会主流生活方式看，随着中国经济的崛起，国民收入的提升，旅游已经成为国人提升生活品质的热衷方式，这种社会思想传导到居住行为上，以季节为周期的，我们称之为“候鸟式居住”，以七天为周期的，我们称之为“5+2生活方式”。

     记者从从去年7月份一线市场数据显示：京北房地产市场的投资需求正在急剧提升。分析现象背后，主要有以下几个原因：

第一，得益于北京对楼市的调控，形成投资资本的外溢；

第二，京冀同城的纵深化，奠定了快速发展的上层指导思想；

第三，世园会、冬奥会，带动城市民生设施的完善，特别是交通网络的升级；

第四，雾霾事件的推波助澜，追逐青山碧水蓝天白云好空气，成为一种理想的生活向往。

旅游地产转型升级趋势路径

一是泛化，剥离所有权与使用权，降低物业空置率。不管是“候鸟式居住”还是“5+2居住”，旅游地产居高不下的空置率，一直是众多业主的宽饶。通过所有权与使用权的剥离，让渡一部分的使用权，并获得等价使用权或者证券化收益，是很多企业都在探索的有益模式，而缺乏统一的交易平台以及完善的监管机制，是当下的痛点，也是未来升级的重要路径。

二是泛地产化，整合跨界资源，提升生活想象力。目前，晨鸣中锦房地产开发有限公司在京北怀来区域布局4个项目，除总部基地之外，其余3个项目均是泛地产化的典型：拉斐水岸整合的是区域红酒产业资源；观湖国际航空小镇把握中国低空空域开放的历史机遇，整合通航产业资源；养生谷项目则紧抓中国人口老龄化的社会趋势，整合“大健康”产业资源。

三是全价值化，深耕社区运营，实现全业态盈利。为了满足养生度假“一站式”的生活机能，旅游地产项目一般呈现多元业态综合规划。所以，除了住宅业态实现资金回笼之外，其它业态的盈利，成为整体利润的重要组成。因此，“社区生活运营”成为盘活社区配套业态的重要方式，通过多元生活主题、社区公益倡导、社群理念传播，以高粘性空间最大程度占据业主的生活时间，让消费行为更多发生在社区之内，进而实现全业态的盈利升级。

——延伸阅读——