2017房企投资指南：哪些城市值得进，哪些需要规避

禾略咨询CEO郑永祥有着7年开发商职业生涯，其中很重要的经历是在万科总部的产品品类部，参与市场、客户和产品研究。这套研究体系为万科不拿地王以及拿地10个月后开盘等投资开发策略提供后台保障。

2011年郑永祥创立了禾略咨询，为中国上市房企前30强中的16家提供投策服务，以下内容为其对2017年房地产投资给出的详细建议。

——编者

郑永祥/文

胜利者的诅咒

著名经济学家哈里森研究了美国和英国上百年的房地产发展历史后，总结出经典的18年周期论——7年缓慢上涨，5年加速上涨，2年疯狂上涨，4年泡沫破裂。

2016年，中国商品房销售金额达到了空前绝后的12万亿，比2015年的8.73万亿整整高出了37.5%。

回顾2000年以来中国商品房市场的发展，减去2007年-2008年和2013年-2014年的两次调控，2016年正好是哈里斯周期里的第14年，也就是疯狂上涨的最后一年，又被哈里斯称为“胜利者的诅咒”，从当这个诅咒出现以后，市场将进入为期4年的泡沫破裂期。

毫无疑问，2017年-2020年对于房地产开发商而言，必然是风控大年和投资大年，开发商一方面需要做好风险控制，另一方面也要把握周期波动带来的低位投资机会，为后续发展夯实基础。

正如万科CEO郁亮所言，“我们跟农民是一样的，对农民来说，明明知道天气对收成影响很大，还是要把种好地当成第一位，而不是天气作为第一位。如果种好地作为第一位，不管外面什么样，勤勤恳恳把地种好，面对不确定性、外部的变化，我们一样是有收获的。”

所以，尽管从周期上来看，中国房地产行业已经进入到高风险区间，但我们仍然希望回到房地产企业经营的本质——“现金流”和“内部收益率”，以专业的精耕细作替代资本的野蛮生长，寻找10大优质房地产投资标的城市，避开行业的“胜利者的诅咒”。

现金流

“现金流”取决于市场规模，而市场规模扩大的基础来自于人口增量。

我们整理了全国30大重点城市2001-2015年15年间的人口数据，通过数学建模对各城市人口发展趋势进行预测。

排行	城市	2011-2016年 人口增长 （万人）	2016-2021年 人口增长预测 （万人）	人口增量 （万人）
1	上海	125.0	286.2	161.1
2	深圳	151.1	299.9	148.8
3	苏州	40.6	154.3	113.7
4	合肥	58.5	158.0	99.5
5	广州	116.5	207.3	90.8
6	北京	208.2	281.3	73.1
7	重庆	125.7	186.6	60.8
8	成都	86.5	139.4	52.9
9	郑州	94.0	135.6	41.6
10	佛山	33.8	69.3	35.5
11	杭州	43.1	75.6	32.4
12	宁波	32.4	63.3	30.9
13	大连	24.7	50.7	26.0
14	武汉	79.4	103.2	23.8
15	东莞	6.2	28.0	21.8
16	太原	15.1	34.1	18.9
17	嘉兴	11.3	29.4	18.2
18	西安	27.0	39.0	12.0
19	长沙	46.9	55.5	8.5
20	福州	38.6	43.0	4.4
21	昆明	24.9	29.0	4.1
22	青岛	43.3	47.2	3.9
23	珠海	9.0	11.9	2.9
24	济南	33.4	36.3	2.9
25	沈阳	18.5	17.8	-0.7
26	常州	5.7	2.7	-3.0
27	无锡	9.0	5.8	-3.2
28	南京	14.7	10.3	-4.4
29	厦门	29.3	24.4	-4.9
30	天津	222.4	152.4	-70.0

注：人口增量为未来五年人口增长预测数和过去五年人口增长数之差，正值且差值大，说明人口增速快，负值说明人口增速下降而非人口流出

未来5年，北上广深的人口压力依然很大，与此同时，土地的供应却非常有限，这就决定了这四个一线城市未来的地价依然会高烧不止。

然而，人口增量高，只意味着住房需求旺盛，并不表示房价上涨动力强或上涨幅度大。所以，开发商在一线城市，即便投资拿地得当，也是很难获取暴利的。

从这个角度看，在一线城市争夺地王的风险远大于回报，倒不如全力布局都市圈，如环北京、环上海和临深区域，土地获取成本更低，风险更低，可以为更多的外溢刚需提供高性价比产品，从而获得快速稳健的规模增长。

同时也可以看到，苏州、合肥、重庆、成都、郑州、杭州等强二线城市，人口增量也很高，这些城市也是值得开发商关注的重点城市。

比较让人意外的是，南京和天津表现出了人口增长乏力的趋势，这两个城市的房价在2016年都有较大的上涨，这也带动了地价的快速上涨，对于追求规模的开发商而言，或许是时候调整一下在这两个城市的经营投资策略，从规模增长转向质量增长。

内部收益率

“内部收益率”的提升取决于两大因素，一是城区土地稀缺，供不应求的城市，房地产开发的周转率更高；二是房价泡沫风险低，房价合理且未来上升空间大的城市，房地产开发的利润率更高。

首先，城区土地的稀缺性方面，我们采集了30大城市的网格化自驾交通、公共交通大数据，以自驾交通及公共交通的便利性计算城市实际建成区的面积，并计算各个城市实际建成区、核心建成区分别占全市面积的比例，即实际城市化率及都心化率，以此判断各城市的土地稀缺性。

▲长三角城市建成区

▲珠三角城市建成区

▲京津冀城市建成区

▲中原城市建成区

▲成渝城市建成区

▲长江中游城市建成区

三种城市类型

城市化率代表城市蔓延、摊大饼范围的大小，都心化率代表城市成熟配套覆盖范围的大小。

依据城市化率及都心化率可将城市划分为三种类型，规模主导型城市、规模&利润双收型城市及利润主导型城市。

注：左下角密集的规模型城市包括：合肥、重庆、成都、郑州、杭州、大连、武汉、太原、嘉兴、西安、长沙、福州、昆明、青岛、济南、沈阳

其中，规模&利润双收型城市是最值得关注的类型。

这类城市城市化率在30%-70%之间，都心化率在10%-30%之间，处于城市化快速发展阶段，一方面现有城市拓展区将逐渐都心化，土地价值将得到跃升，可获取可观的利润，另一方面，城市继续向外拓展，产生新的城市拓展区，市场规模继续扩大。

具体城市方面，苏州、广州、北京和宁波具有人口增量的支撑，发展潜力更佳，规模和利润两方面均可发力，而珠海、常州、无锡、南京及天津未来缺少人口增量，需更注重投资安全，精选投资区域。

 规模&利润型城市

	城市化率	都心化率	人口增量（万人）
苏州	42%	13%	113.7
广州	37%	19%	90.8
北京	29%	12%	73.1
宁波	31%	6%	30.9
珠海	43%	16%	2.9
常州	42%	12%	-3
无锡	53%	23%	-3.2
南京	32%	14%	-4.4
天津	30%	6%	-70

利润主导型城市，城市化率超过70%或都心化超过30%，已进入城市化中后期，规模扩张遭遇瓶颈，需积极关注旧改等城市更新的存量市场，精耕细作，以获取利润为主。

具体城市上，深圳、上海作为城市群核心城市，且未来人口增量巨大，在注重旧改的同时也可积极布局环都市圈，享受城市群区域一体化发展的红利，向腹地要规模。东莞、佛山未来人口增量相对有限，未来发展需更注重与广深的同城化，引入广深中高端客群，提升利润空间。厦门未来人口增量不足，需着重对存量高端客户需求的深度挖掘，同时需加大储备对外来高端客户的拓展能力。

利润型城市

	城市化率	都心化率	人口增量（万人）
东莞	100%	91%	21.8
深圳	90%	81%	148.8
上海	81%	47%	161.1
佛山	69%	50%	35.5
厦门	58%	31%	-4.9

规模主导型城市，这类城市的城市化率在30%以下，都心化率在10%以内，处于城市化起步阶段，城市规模的突破、城市骨架的拉大是其发展的主题。这类城市需区别对待，对合肥、重庆、成都、郑州、杭州这些未来人口增量大的城市，可与城市同步成长，积极获取潜在城市拓展区的土地，将增量人口导入拓展区，快速做大规模，而无须冒巨大风险争核心区的高价地王。而对像昆明、青岛、济南、沈阳这些未来人口增量乏力的城市，拓展区将面临缺客的风险，更适宜在城市中心发展，但因此规模的扩张也将受到明显限制，竞争也将更为激烈。

规模型城市

城市	城市化率	都心化率	人口增量（万人）
合肥	7%	4%	99.5
重庆	22%	6%	60.8
成都	22%	8%	52.9
郑州	26%	7%	41.6
杭州	16%	5%	32.4
大连	12%	4%	26
武汉	26%	8%	23.8
太原	18%	8%	18.9
嘉兴	25%	2%	18.2
西安	22%	8%	12
长沙	9%	4%	8.5
福州	8%	4%	4.4
昆明	4%	2%	4.1
青岛	21%	4%	3.9
济南	21%	3%	2.9
沈阳	12%	5%	-0.7

房地产泡沫风险

房价泡沫风险方面，我们采用国际通用的房价收入增速比指标，房价收入增速比大于1的为一般泡沫，大于2的为严重泡沫。

房价泡沫风险严重的城市中，北上广深全部入围，一线城市房价短期内已遭遇天花板瓶颈，需要通过未来产业升级、居民收入增加来消化。

二线城市中，东莞、天津、厦门房价泡沫也已经相当严重，房价的维持需要靠改善及高端等弹性需求来支撑，刚性需求逐渐被迫退出市场或转向二手市场，市场存在大幅波动的风险。

已经开始出现泡沫风险的主要为热点二线城市，市场将从刚需为主转向刚需、改善并重。无泡沫风险的城市中，值得特别关注的是房价经过大幅上升后的合肥，房价依然健康，仍存在整体向上抬升的空间，其次杭州、成都等蓄势待发的城市也仍有较好的机会。

结合市场规模、建成区土地稀缺性及房价泡沫风险进行综合评估，2017年最值得投资的城市——规模&利润型城市为苏州和宁波；利润型城市为佛山，规模型城市为合肥、重庆、成都、郑州、杭州、大连和武汉。

 规模&利润型城市

	城市化率	都心化率	人口增量（万人）
苏州	42%	13%	113.7	一般泡沫
广州	37%	19%	90.8	严重泡沫
北京	29%	12%	73.1	严重泡沫
宁波	31%	6%	30.9	无泡沫
珠海	43%	16%	2.9	一般泡沫
常州	42%	12%	-3	无泡沫
无锡	53%	23%	-3.2	无泡沫
南京	32%	14%	-4.4	严重泡沫
天津	30%	6%	-70	严重泡沫

利润型城市

	城市化率	都心化率	人口增量（万人）	泡沫风险
东莞	100%	91%	21.8	严重泡沫
深圳	90%	81%	148.8	严重泡沫
上海	81%	47%	161.1	严重泡沫
佛山	69%	50%	35.5	无泡沫
厦门	58%	31%	-4.9	严重泡沫

规模型城市

城市	城市化率	都心化率	人口增量（万人）	泡沫风险
合肥	7%	4%	99.5	无泡沫
重庆	22%	6%	60.8	无泡沫
成都	22%	8%	52.9	无泡沫
郑州	26%	7%	41.6	一般泡沫
杭州	16%	5%	32.4	无泡沫
大连	12%	4%	26	无泡沫
武汉	26%	8%	23.8	一般泡沫
太原	18%	8%	18.9	无泡沫
嘉兴	25%	2%	18.2	无泡沫
西安	22%	8%	12	无泡沫
长沙	9%	4%	8.5	无泡沫
福州	8%	4%	4.4	无泡沫
昆明	4%	2%	4.1	一般泡沫
青岛	21%	4%	3.9	一般泡沫
济南	21%	3%	2.9	一般泡沫
沈阳	12%	5%	-0.7	无泡沫