一二手”期现套利“已无机会，现在你应卖出小城市，买入大城市！
PART 1
除了盯着仅剩的几个红盘，身边多数人，都暂缓了买房。
因为楼市降温来得太快了——新房中签率显著提升，二手房成交量更是“四连跌”，无论学区房、老破小，还是郊区二手，纷纷从高处跌落。
刚需心态越来越佛系，二手房基本不考虑，新房挑着摇，摇不中大不了等。
而对投资客来说，也很难找到往日的那种亢奋了。好不容易等到个别“捂了很久”的红盘，却因为低迷二手行情，价差不断缩水。
拿“万人摇”万科·江湾城来说，9月摇号到现在，一个多月过去，边上的御景蓝湾成交总价，已平均跌了15万。
即便置换的改善群体，也变得有些踌躇不前。
一是卖不出好价钱，前后心理落差大；二是风险较大，若无法确保买到心仪新盘，仍有踏空可能。
本质上看，这都是行情降温后，一二手价差不断缩小，所带来的市场反应。简单的说，套利空间不断变小，部分板块甚至接近抹平了。
从金融角度看，被限价的一手新房，好比期货，潜在价值高；房价高企的二手房，则属于现货，可快速套现。
以往，利用两个市场的价差，高卖低买，理论上可获得巨额账面回报，自然引得市场疯狂。
但现在，随着二手房价的下滑，这种期现套利模式，越来越不成立了。若是执意追求价差策略，无异于刻舟求剑。
不过，任何市场下，只要有合理的投资策略和投资组合，总能找到机会。
比如，《层楼》粉丝“A先生”（化名），一个来自温州某县城的新杭州人，掉进过商铺、商住楼的大坑，也经历过“失落的5年”，被套长达7年；但现在名下房产10套，不乏杨柳郡、西雅图等红盘。
他的成功，除了早早运用期现套利，还在于他独特的“跨市场”投资论。
PART 2
何为跨市场投资？
这是金融领域常见的手法。同一个商品在同一个时间，在不同的地方，价格是不一样的。“跨市场套利交易”，就是利用信息不对称或行情滞后性，从中获利。
在便宜的市场买进，在贵的市场卖出，就可以完成“低买高卖”赚取差价获利，
但和期现套利模式不同（一二手市场处于同一城市），跨市场套利的两个市场，属于两个完全不同的城市。
以“A先生”为例，2015-2017年在温州老家，通过多年倒卖老房子博拆迁积累的资本，以个人名义或合资方式，陆续入手了8套商品房（1套自住，其余纯投资）。
去年上半年，除了1套自住，和3套没拿到房产证，全部出掉。持有2年时间，价格翻了一倍左右（手上另有3套拆迁分房）。
因为买的基本是140㎡大面积户型（小城市居民不喜欢90㎡，120-140㎡才是硬通货），这一次交易，“A先生”净得650万资金（含本金）。
而选择去年出手，一是认为小城市后续上涨空间有限，二是看到了杭州限价新房的价值空间。
利用这笔资金，并动用人脉关系后，“A先生”于去年9月，先后入手了一套杨柳郡和雍和府，一套107㎡，一套90㎡。
杨柳郡买入单价3.45万，全款加28.5万车位一个；雍和府买入单价2.33万，全款加28万车位一个。
在“A先生”看来，这就是跨市场套利交易，在地产楼市的合理运用。即把价值空间有限的小城市资产，转变为空间更大的大城市资产，从而锁定未来收益。
跨市场投资的另一种运用，则是利用行情的滞后性，出手行情还未完全转冷的城市房产，转而在行情低迷的城市，以较低成本获取优质资产。
同样以“A先生”为例，今年春节后，发现嵊州在这波行情中，价格不涨反跌。尤其重点发展的城南新区，一个配套成熟的新中心，房价居然从1万2跌到了8千，而且不少是江景、学区现房。
于是，“A先生”顺势投资了一把。以3成首付入手一套112㎡户型，总价87.5万。7月眼见杭州行情不对，8月立马挂牌，最终国庆前顺利全款出货，卖出价110万。
这一短平快操作，获利约13万（承担税费）。
所获资金，“A先生”暂时选择持币观望，但第一选择仍是杀入杭州、武汉等限购城市。
PART 3
当然，“A先生”的历年投资决策中，也曾遭遇不少大坑。
2007年算是真正意义上的第一次接触炒房。当时，在杭读书的他，发现杭州楼市有上升趋势，果断出手。
可惜，踩对了时点，却买错了产品。“A先生”没有选择住宅（当时彩虹城约8500元/㎡），而是以7500元/㎡的单价，入手了一套滨江区酒店式公寓。
而且面积接近89㎡，总价约66.7万。由于首付达5成，这笔投资几乎花去了当时“A先生”的所有积蓄。
大面积商住楼，不仅没住宅涨幅大，而且难出手。但好在接下来几年，楼市很火，市场给了纠错机会。2010年，“A先生”以15000元/㎡的单价成功出手。
结果，拿着这笔钱，立马又走进了另一个坑。
2010年下半年，手握资金的“A先生”，以同样15000元/㎡的单价，入手了九堡的罗兰春天。
这回住宅是买到了，但接下来发生的事情，就不用我多说了吧。随着调控深入，杭州楼市迅速进入阴跌期，历时长达5年。在此期间，罗兰春天最低曾跌至万元左右，房子也只能简装出租。
直到2016年才开始解套，而“A先生”也是能忍，没有立马出货。而是坚持到去年10月才出手，成交单价3.12万，前后持有达7年。
拿着这笔钱，“A先生”迅速做了一次期现套利操作，全款入手了一套西雅图，单价2.55万。
“去年10月后，楼市有一波小回调。到今年1月的时候，西雅图的第一次和第二次开盘，其实不是非常难买。”“A先生”买到的这套房，还不用绑车位。
除了这两次“失败操作”（最终结果看，还是成功的），“A先生”最失败的投资，当属老家的商铺投资。
“2012年买了两套商铺，总价300万，一直套到现在，现在接近腰斩。”他说。
PART 4
前后十几套房子的买卖经历，让“A先生”总结出了不少心得。
比如，买房优先选择大城市，因为大城市有很强的纠错能力。像滨江区商住楼和罗兰春天的两次投资，只要坚持足够时间，仍能斩获颇丰。
换句话说，看待房价，至少要放在一个周期内看。如果被套住了，不妨摆正心态，默默等待。
对于接下去的杭州楼市，“A先生”认为，无论市场多差，价值楼盘仍然值得入手。
名单包括但不限于梧桐郡、华夏四季、西湖国际城、西溪公馆、未来城二期、海德公园、杨柳郡等。
所以，尽管身处“低迷楼市”中，“A先生”仍在耐心等待机会，伺机而动。
第一选择，自然是那些价值红盘，当然前提是解决房票问题；次选则是众多环杭市场，如青山湖、海宁许村，柯桥杨汛桥等。等回调到位，就会择机杀入。
在“A先生”看来，中国房价不能简单和美国、日本相比，毕竟中国人口远超它们，而城市化进程远未结束。
“只要找到机会，我就会卖掉剩余的3套县城房产。”“A先生”对跨市场投资推崇备至。
以此类推，行情滞后于上海的杭州，也可进行类似操作。比如，相对高位卖掉杭州房产，买入调整程度更深的上海房产。
虽然无法确保能否获利，但可以肯定的是，相比之前，买入同样房产，代价要低得多。
当然，这种投资模式门槛较高，需要有低级市场房产，作为基础资金。不过，若是换一种角度看，即便没有基础房产，只要寻找到调整更到位的市场，就是“跨市场投资”。
本文仅供参考，不作为任何投资决策依据。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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