沁园、都会森林之后，城东高价地也将开闸？这一次，我们又连看了10套二手房……
截至目前，杭州已有三大地王盘上市。
分别是艮北新城的招商越秀·公园1872、申花的绿城建发·沁园，以及钱江新城二期的金隅中铁诺德·都会森林。
从申领备案价看，相比地价而言，算得上十分友好。比如，4万地价的沁园，只开出了4万9。
作为杭州地王集中板块之一的城东新城，坊间传言，两大地王盘（地价3万6）——世茂钱塘天誉和东城金茂府，也将于近期入市。
它们会以什么样的价格入市？作为重要对标的板块二手市场，又是如何状态？
赶在地王盘亮相之前，小编紧急跑了一趟城东新城，连看近10套二手房，为大家带回了一手信息。
Stop1 淮矿东元府
第一个去的楼盘，刚交付半年。体量并不大，只有7幢高层，均为毛坯。
2015年首开时，最低单价仅1万8，到今年3月清盘时，价格已飙升至3万+。但相对于北面多宗3万6宅地，这个“面包价”并不算贵。
从小区西门进入，看到了土黄色的建筑，稀稀拉拉的绿化，甚至比不上我之前看过的一些回迁房。
三个月前，东元府因为违建阳台被拆，闹得沸沸扬扬。如今在建筑上，依旧能看到一些被拆除剥离的痕迹。
看的第一套房，是位于顶楼的89㎡中间套，三房一卫，总价340万，折合单价3万8。“如果不喜欢顶楼，还有套二楼，也是这个价，都是同一个房东的。”中介告诉我，东元府有不少投资客。
据说有位投资客，不管买家看上哪一个户型，都有房源。因为限购前，他一口气入手了10套东元府。
紧接着看的是一套靠近马路楼幢的89㎡边套，总价355万，北面房间差不多一半，是后期浇筑而成的，同样也是三房一卫。
总的来说，东元府户型一般，得房率也不高。
虽然单价在城东新城商品房中有一定优势，但因为没有满两年，均有双税。这样一比，它的价格优势，在品质的衬托下，就不够明显了。
东元府距离4号线彭埠站1公里以上，相比其他楼盘远了不少。还有一点是小区没有什么底商，买个菜打个酱油不是很方便。
但楼盘紧挨着元宝塘公园，北侧是新建的夏衍中学，西南侧还有社区医院，公建配套还是不错的。
Stop2 德信东望
离开东元府，前往第二个小区德信·东望府。真石漆外立面，浅灰色调，看上去比东元府高了不止一个档次。
在门口经过简单登记后，顺利进入小区，第一眼看到的就是喷泉，及后面的大草坪。
从小区里一路走过，看到的绿化很有层次，桂花树、胡柚树、铁树，再加上灌木植物，组成一个高低错落有层次的景观。
绿化掩映中，还有明黄色的儿童露天游玩区，几个孩子在追逐嬉戏。小区另一头，还有一个室外泳池。
这样的环境，价格自然会比东元府高上不少。一套89㎡中间套，三房朝南，一个卫生间，挂价410万，折合单价4万6。
近期，东望实际成交价4万2-4万7之间，这套房子是房东自住的，装修花了不少心思，中央空调加地暖，炫目的水晶吊灯，连马桶都是TOTO一体的，因此这个价格，并不算夸张。
和小区大部分房源一样，这套房源已满两年，不需要5.6%的增值税。
值得注意的是，因为杭甬高速公路上抬，小区东面的7、8、9号楼，距离高速不到50米，所以这三幢楼的东边套，未来将是“高速景观房”。
正因为如此，这三幢楼不少房东在积极卖房，所以在买东望府二手房时，如果注意高速吵闹，一定要留意这个问题。
Stop3 万科中央公园
非常遗憾，这次小编并没有进到万科中央公园内部，因为被万科物业拦了下来，原因是带我的中介小哥公司，没有经过备案。
所以，自然没有机会目睹到那个小区中间的大草坪。
中央公园是上个月交付的楼盘，主力户型89-139㎡，价格从首开时的3万3，到清盘时已经涨到4万多。
目前，中央公园挂牌房源并不是很多，大概十几套的样子，基本上都是底楼和顶楼房源，多数是投资客急着出手。
至于价格，挂牌价基本5万左右。如一套89㎡户型，大部分房东挂450万，膨胀点的房东甚至挂490万。
截至目前，各公开平台显示，中央公园还没有成交，一方面是因为价格的确不低，另一方面大证还没有办出，还需要一两个月时间。
也就是说，这两个月你哪怕有心买，其实都是买不到的。
中央公园精装交付，但据去拍过照片的中介说，装修比较普通。此外，和东望存在同一个问题，中央公园的12号楼也紧邻高速，可能存在噪音影响。
Stop4 新中宇维萨
如果其他小区看起来都是千篇一律，那么新中宇维萨的外立面，绝对能让你过目难忘。
意大利设计师设计的海浪型流线面层，建筑体块的逐层跌落，以及错位双层挑空露台，分外惹眼。但几年前的包阳台风波，让这个小区的外立面受到了很大影响。
维萨是万科物业，不过这里的万科物业，明显比中央公园差一些，进门安保随意了许多，正对着大门的喷泉里，更是积满了污垢。
好在进入楼道，还算是干净的。两梯两户，开发商配的门还是子母门。
但维萨的户型比较一般，89㎡原始户型是两房一卫，两个卧室朝南，客厅和厨房朝北。
我看了一套12楼的房子，房东把客厅外的阳台包了起来，做成一个书房，虽然空间大了不少，但把客厅和厨房都裹狹起来了，又加之外立面的特殊性，采光和通风都不是很好。
这套房源挂价390万，折合单价不到4万4，据说还有可谈余地。
我看了近期成交价，上个月一套89㎡成交总价405万，同样是中间楼层。所以从某种程度上讲，维萨的89㎡至少已经降了15万，也即1700元/㎡。
维萨的区位还是不错的，离地铁口仅100米，紧挨着港龙城。但这个综合体，从五一就号称要开业，可到了十一还没有动静，不知到了年底会不会有动静。
目前，附近几个小区最近的集中商业，就是中豪国际了，不过体量也不是很大。
Stop5 德信浙旅东宸
天色渐晚，中介小哥告诉我，浙旅东宸有套性价比很高的房源，可以去看看，于是我又出发了。
东宸南门是原来的售楼处，现在是业主活动中心兼物业用房。突然想起赛丽绿城慧园的入户，也是这般。
去年刚交付的东宸科技感明显很高，需要刷脸才能进入小区。
从8层洋房到十几层不等的小高层，由南到北依次分布。大草坪、喷泉、相似的色系，东宸像是东望的仿生版，更是升级版。
几乎每一栋楼下架空层，都有儿童游玩设施，或者是休闲长廊，很是丰富。
这套“性价比很高”的房源，是一套位于三楼西边套的89㎡，总价400万，折合单价不到4万5。
而且还带了现代装修风格，目前虽未装修完毕，但房东承诺一定会装修完。本来自住的房子，因为需要资金才着急卖。
户型还算不错，两房朝南，主卧带独立卫生间，客厅在西边带有大飘窗。每一个空间都不算小。
最近东宸成交并不多，我能找到的一套近期成交房源，成交时间发生在7月份，单价4万7，而且还是大户型毛坯。
参照过往，这套房源的确性价比较高，包括我爱我家、链家、佑德等中介都在强推。不过截至昨天，挂牌了10天，依旧没有什么实质紧张。
另外一套105㎡洋房，也是三房两卫户型，楼层更好些，不就前挂了500万，但在我看房的时候，刚好碰到房东降价，直降了整整35万，折合单价4万4.
据我所知，房东之所以降价，是因为挂了整整四个月，还没有卖出去。
Stop6 滨江曙光之城
因为修地铁，从东宸到曙光之城的路上，还迷了一次路。
到了曙光之城，天色已经完全黑了。虽然不能完全清楚看见小区细节，但借着路灯，还是能看到高大的热带树木，以及小区精致的喷泉。
因为北面就是德胜高架，还是有不少噪音的。
曙光之城是精装修交付的，但装修风格可能大部分年轻人，不怎么会感冒。
深米色带花纹墙纸、大理石电视背景墙、暗红色的木器和门，应该是父母辈比较中意的“豪华”搭配。
户型上，89㎡中间套是三室一卫，客厅和次卧均带有阳台，但每一个房间都很小，总价420万。虽然这套房源要到明年初才满两年，但房东为了早点卖掉，答应可以配合做低总价避税。
按照历史成交，曙光之城实际单价在4万5-4万7，不过这也是三个月前的成交了。
结束语
可以发现，城东新城和整体二手市场一样，出现了“量价齐跌”。
“最近三个月才卖了一套，还是丁桥酒店式公寓。”相熟的城东新城中介小哥告诉我，这段时间成交量很低，身边同事也是大同小易。
至于价格，虽然较高峰期有所下滑，但整体还算坚挺。
除去投资客急售，和品质一般的楼盘，价格在4万左右；多数房源的二手房价，仍在4万5左右。
但可以肯定的是，随着二手房价的调整，板块一二手价差，正在不断缩小。
而参照公园1872和都会森林的定价，城东新城地王盘的备案价，大概率介于其中。另一个参考是沁园，按照楼面价，城东新城地王盘的备案价应该低于沁园。
接下去，很可能出现这样的局面——新盘售价与板块二手房相差不大。
不过，在正常市场行情下，新房本就比二手房会贵一些，如果加上二手房的税费，以及新房的精装修溢价，其实是相差无几的。
目前，城东新城的二手房89㎡占了大多数，很刚需的户型。居住在逐渐成长的城东新城中的人们，太渴望出现改善型的楼盘。
和板块内大部分真石漆楼盘不一样，世茂钱塘天誉的“干挂石材+铝板”外立面，会刷新城东新城的外立面。
在毛坯成风的城东新城，东城金茂府的科技住宅，或许会带来全新的体验。
冲着新盘规划、户型设计、园林景观等优势，被限价的地王盘，反而会成为改善群体的好机会。
公园1872整体29.8%的中签率，和绿城建发沁园38.7%的中签率，就是最好证明。想要买到心仪楼层房源，并不容易。
关注城东新城的购房者，不妨留意关注。
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文∣咸鱼
编辑∣盐
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