逻辑打破！城东「改善时间」来了，加入争抢客户 | 楼先生问答NO.296
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过去两天，一则“广州放开限价”的消息，煞有介事，搅得人心惶惶。最后还演变成“全面放开调控也不远了”。
如果你选择相信，那提前充值一点智商税吧。
告诉你，在“层楼粉丝群”里，这类蛊惑人心的消息，第一时间就能够得到辟谣、纠正。所以，担心真的是多余的。
广州确实出了一条政策，针对的是双合同操作。跟其它城市的限价政策，更是搭不上半毛线关系。但经过多番添油加醋，已与事实相距八百里。
一则小小的消息，都能被夸张放大并疯狂传播，足见市场下行压力之大。我可以很严肃地告诉大家：至少杭州的开发商是不相信的。
如果杭州真的会放开限价，开发商比你的消息要灵通多了，人家有专门几个人，是负责与相关部门对接沟通的。
不然的话，熬了这么久的沁园、都会森林，如何无奈地只批4万9、5万8的备案价？
上周末，《层楼》分头跑了城东、良渚、萧山南部新城以及申花几个板块，有一条基本一致的看法：供应太大又过于集中，与行情顶峰时期相比，客户明显不够。
市场观望情绪很浓。这种观望情绪是隐性的，每个楼盘都来登记一下，一旦没挑到合适的房源，马上就跑掉。看似还不错的市场需求，说它实，也对，说它虚，也没错。
总价相差不多的楼盘之间，有大量客户是重合的。
沁园的中签率是38.9%，这个结果还是有点意外，毕竟是这个价格啊。都会森林昨天才开始登记，25日截止。不管最后选房结果如何，市场已经起了非常微妙的变化。
隐隐感觉到，有一种规则和逻辑被打破了。
两个地价「4万+」的楼盘入市，那些「3万+」的楼盘也不想再等了。其中，比较紧张的就是城东新城，接下来有两张预售证可能会比较快，一张是钱塘天誉，另一张是东城金茂府。
这两张预售证一出，城东全面进入「改善时间」。进一步看，全杭州楼盘的上市节奏，都将提速。
1.
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总价500万、滨江·翡翠之星、刚需+自住
@紫竹
老师你好，我是刚需一名，500万都可以的，这次翡翠之星又没有摇到，其它新盘都要陆续开始登记开盘了，纠结，心里还是喜欢翡翠之星，但又怕等下去又摇不到，该怎么办？
楼先生：既然最中意的还是翡翠之星，那就再等等看吧。翡翠之星才开了74套，剩下还有不少供应。按滨江的推盘习惯，接下来的房源也很快就会上市的，应该不会等太久。不管是从地段还是从价格看，翡翠之星确实有很多值得买的理由，而且还有滨江的品质保证。首批房源精装均价39800，这是它的洋房，高层估计3万4左右。密切关注吧。
至于等下去又摇不到的情况，其实也不用太紧张。你有这样的承受能力，机会是很多的。首先萧山北面一带就有好几个楼盘可以作为备选，比如杭州世纪、翡翠江南。其次到江北面，主要集中在艮北新城的几个楼盘，比较合适。现在的情况是，绝大多数楼盘当天去化，七八成，个别楼盘甚至更少。所以，不必慌张，行情对自住买房者是有利的。
2.
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现金180万、同小区换房/新房、牵扯学区
@林露露
手上有大概180万，中国铁建国际城有一套90方三房小套，孩子读书在用，两个孩子估计要读个十年八载吧。眼下的行情是卖掉直接改善，还是拿180万再投资一套，以后再改善，毕竟孩子要读书。请帮忙推荐些楼盘。谢谢。
楼先生：只要牵扯到了小孩学区问题，在折腾房子这方面就务必多一些谨慎。尤其一套换一套的时候，跟学校方面最好提前有充足的了解。万一换得不恰当，那就得不偿失了。毕竟对于绝大多数父母而言，孩子教育问题永远是第一位。
比较妥帖的方式有两个：一是利用这180万再去投资一套不错的新房，选择一套89方的小户型，还是绰绰有余的。大致上可以关注3万左右的新房，未来科技城和三墩良渚一带，可以重点关注。这样一来，目前的生活状态也没有发生变化，当然，居住空间局促这一点，也没法得到改善。
二是选择在同小区内换一套大一点户型，印象中有130方左右的户型，可以做成大三房，也可以改造成紧凑一点的功能性四房。只不过目前二手房行情还在波动，可以观望一阵。相对来说，同小区置换也是比较稳妥的，也是很多人愿意接受的。
至于哪种方式更合适你，其实靠你们自己权衡。如果是第一种，那就尽快操作，毕竟新房还在限价，还是一个难得的机会点。如果是第二种，倒不用那么着急，二手房的机会，可能还是明年比较多一点。
3.
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双公务员家庭、首套首付100-120万、城东
@婷婷
老师好。我们是双公务员家庭，首套，首付100-120万，最好买在城东地铁1号线附近，最好有学区，总价超过400万可能会影响生活品质，是去摇玖峯汇、天城府，还是继续等武林郡？个人最喜欢武林郡的地理位置。
楼先生：武林郡最大的不确定是何时开盘，截至目前，几乎没任何动静。还有价格也是不确定的。相对七堡三个在售楼盘，武林郡的价格预期的确要低不少，这个可能也有。但因此放弃更好的选择，实在不值得。
提问中的三个楼盘，位置最好的肯定是天城府，它与市中心的距离非常近，这样的地段加上这样的价格，完全可以考虑。它也有短板，一是规划设计都比较早，楼盘定位也没有很高端；二是大家都知道地块的前身问题，多少会在意。环评肯定是通过的。
其中产品要数玖峯汇最好，这个楼盘在区域内一定是独树一帜、鹤立鸡群的，包括实体示范区，也是砸了重金打造，今后会留给业主使用。总的来说，这个楼盘诚意很足。它的短板在于周边环境确实有待改善，也没有地铁优势。
对你来说，天城府和玖峯汇是选择的两端，你更倾向于产品，还是更割舍不了地段。至于武林郡，佛系一点就行了。其实，有400万左右的资金，公园1872部分房源也能够得上，要比其它几个盘要好得多，还有就是杨柳郡，也符合你的预算，这个盘真值得可以等等，应该也快开了。
4.
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二套/刚需/自住、现金400万、金融行业
@斯人若彩虹
老师好，我们是新婚夫妇，属于二套房，但在杭州无房，现金400万，老公工作还在北京，从事金融行业，打算先买房再跳槽，翡翠之星未中签，请问艮北和萧山哪边适合，板块更有发展潜力以及二手房是否需要先观望？
楼先生：从事金融行业，未来工作有可能会到钱江新城一带。先按这个方向进行打算，那往城东或城南方向考虑，这个想法是很对的。不管是地理位置，还是出行的通达程度，城东与城南，与钱江新城的密切程度要高得多。
关于艮北和萧山的发展潜力，实际上两者都是“拥江发展”的一部分，在这个城市战略要求之下，钱塘江两岸的机会是很大的。只不过，相对来说，目前更明显、更直接的利好在江南岸。尤其是G20峰会和亚运会所带来的基础建设，将来一定会被周边住宅所共享。
就像第一个问题一样，翡翠之星不要放弃，这样的地段、品质，以及被限价后的性价比，值得继续等等。除此之外，保利奥体项目也可以重点关注，地段要再更核心一点。还有就是城东彭埠一带的新盘，选择余地很多，东城金茂府，科技住宅，重点关注吧。至于二手房，也先关注着吧，只是不用着急出手。
5.
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商铺/置换新房、三墩北、绿都·云和湖
@潘虹
你好。现有闲林沿街商铺一间，商铺对面是闲林老街即将拆迁，商铺价值300万，年租金8万，考虑想卖了，买一套住宅投资可否？家里长辈不是很同意。如果置换的话，建议买哪个区域，能否帮忙排个序？
楼先生：所谓“一铺养三代”这样的观念，在老一辈这里还是根深蒂固的，确实做房东收收租是挺幸福的一件事。只不过这样一套非核心地段的商铺，将来的发展前景会相当有限，从追求收益角度来讲，换成一套住宅，可能短期收益上会减弱，但长期看，住宅的涨幅会更乐观一些。
所以就看你怎么跟家里人协商达成一致，或者你们舍不舍得这样一套对你们家庭已经产生现金流的商铺。如果决定好要置换，那还得先卖出这套商铺，估计不会太好卖，不是几天就能卖出的。
至于置换哪个区域，如果是三百万左右的总价预算，那就直接在未来科技城、三墩北一带挑选吧。比如三墩北的绿都·云和湖，年底终于加推高层房源了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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