珠海，下一个深圳？| 本周末跟着《层楼》一起考察粤港澳大湾区
◎从澳门里兹卡尔顿酒店望向珠海横琴自贸区
Part 1
40年前，当改革开放的春风吹拂到南粤大地，深圳，这颗被埋没的小种子，终于破土而出，奋力生长，如今已然参天大树。
但这是后话。大部分人，还是错过了深圳的机遇期，或是生不逢时，或是缺少胆识。
如今，当改革进入攻坚阶段，粤港澳大湾区建设如火如荼，一个新的机遇又在孕育。
提起深圳，很容易想起总设计师当年在那里画的一个圈。这是深圳崛起的原点。
去年，随着港珠澳大桥的开通，在港珠澳之间，又一个圈渐渐浮现。而机遇就藏在其间。
没错，这个机遇就是珠海。
连同这座让世界惊叹的大桥一起，这座城市已经矗立在了珠江南岸，只等有心人。
珠海，或许就是下一个深圳。
◎珠海歌剧院
近日，《层楼》考察团奔赴粤港澳大湾区的多个城市，通过实地考察，发现了珠海身上潜在的巨大价值。
从国家层面上看，珠海正迎来前所未有的历史机遇。
建设粤港澳大湾区，是亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略。
今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，为大湾区描绘了一幅宏伟蓝图。
在总共2.7万字的规划中，“珠海”被提及20次，“横琴”被提及22次，“澳门”被提及90次，充分彰显澳珠一极在这一战略布局中的重要地位。
Part 2
提起珠海，就必然要提横琴自贸区。
它是全国唯一以自然岛形式呈现的自贸区，也是唯一具备完善城市功能形态的自贸区，自成一城。
在横琴，5大类行业的企业减按15%的税率征收企业所得税，减少了10个百分点。
这为珠海的经济增长提供了强有力的保证。
目前，落户在珠海横琴的世界500强企业已经达到了97家，中国500强企业达到了120余家，全区注册资本总额也是达到了惊人的1.75万亿元。
吸引人才方面，自贸区内特殊人才在签证、居留、居住、医疗等方面都有相应补贴。
近日，新的规定刚刚出台，包括珠海在内的大湾区九市范围内，在此工作的境外（含港澳台）高端人才和紧缺人才将给予补贴，该补贴免征个税。
▷正高级和副高级职称专业技术人才分别给予每人35万元和25万元住房补贴。
▷中级职称专业技术人才、全日制硕士研究生、高级技师每人发放3.8万元租房和生活补贴。
▷全日制本科、技师每人发放2.6万元租房和生活补贴。补贴分两年两次等额发放。
更重要的是，它是粤港澳大湾区唯一直接陆路跟香港和澳门相通的自贸区。
这意味着什么？
先来看看这个容易被忽略的小细节。
2018年6月，珠海发布《澳门机动车入出横琴管理细则》，该政策规定，澳门机动车所有人在横琴新区购置房地产，可以申请一个机动车入出横琴资格，并办理临时入境机动车牌证。
同时还允许澳门人在横琴设立1家独立法人，就可申请3个以内机动车入出横琴资格，并办理临时入境机动车牌证。
从澳门直接就能开车到横琴。两地间最短距离只有187米，由澳门威尼斯人步行到口岸仅需15分钟。
◎港珠澳大桥
但两边的房价差却犹如一道鸿沟。
根据澳门房天下数据监控中心的监测，2018年8月澳门平均楼价MOP$99254/㎡。
请注意，换算成人民币则是每平方8万多元。实际上，澳门看得上眼的新房，单价基本都在10万人民币以上。
随着港珠澳大桥的开通，香港的车辆往来珠海也更加便捷。如果香港也施行同样的政策，珠海横琴承接的将会是港澳两地的外溢。
而香港的房价高达20万元人民币。
公共交通方面，珠港穿梭巴士忙时5-10分/班，闲时10-15分/班，24小时服务，全程只需45分钟。如此密度的班车之下，港澳同胞去珠海简直不要太方便。
聚集了产业、人才，并具备对接港澳的交通优势，横琴的发展潜力可想而知。
最近三年，珠海GDP增长30.89%，超越广州26.29%。这其中，国家给珠海横琴的政策影响很大。
Part 3
当年深圳的崛起，是国家给了深港直接相通的特殊地位。而现在，这种直接相通的权利，通过港珠澳大桥，则传递给了珠海。
“我们建设粤港澳大湾区，把它建设成世界级的大湾区，重要的原因就是三地独特的优势，能够形成互补，否则就谈不上是一个有世界竞争力的湾区。”
港珠澳大桥将粤港澳连接在了一起，这不只是一个巨无霸工程，其中隐含着的信号更值得挖掘。
仔细想来，珠海在其间扮演的角色就颇为微妙。为什么建设的不是港深澳大桥？而是用珠海连接起港澳。
按照传统思维，深圳应该是大湾区的核心，衔接粤港澳。但站在国家层面，显然需要用更高的维度去思考——平衡发展。
摊开大湾区地图，湾区右边是香港、深圳、东莞和广州东部。而湾区左边，是澳门、珠海、中山、佛山和广州西部，相对来说弱了一些。
我们知道，如果任由一只脚长、一只脚短，这就是跛脚。深圳很强，但一个深圳不能带得动整个粤港澳大湾区。
从顶层设计上，这是一场均衡发展的考量。这也是为什么要在粤港澳大湾区里，再画一个港珠澳的小圈了。
偏帮珠海一点，让它能够有能力发展得更快。两条腿走路，才更稳健。
未来，深圳的前海和珠海的唐家之间，还将建立起一条跨越伶仃洋的通道。深珠通道将会更好地把大湾区联合成为一个整体。
珠海也将成为粤港澳地区交通最方便的存在。
Part 4
有政策扶持、产业支撑、交通加持，珠海的未来，其实已经无需担心。
而房价，将会是经济增长下的财富沉淀。
在未来可期的快速经济发展速度之下，目前珠海的房价可以说是被低估了的。
将来，珠海的房价势必会快速向深圳和广州靠近。在这个过程当中，投资珠海的房子会拥有比投资深圳房产更大的获利空间。
重要的是，珠海有机会买进了。
在购房资格方面，珠海也悄悄打开了一扇门。通过在珠海各楼盘走访后得知，只要具有中国大陆的身份证，在珠海无房，就可以在斗门区和金湾区拥有一个购房资格。并且信贷政策还非常宽松，首付分期、接力贷都可以做。
那么，珠海的房价洼地在哪里？
◎2019年1月珠海房价地图
在珠海斗门中心城区，不到两万就能买到房。甚至，因为部分优质楼盘限价的原因，一万三还有机会拿到其中核心的地段。
珠海金湾中心城区位置的价格在二万到三万之间，横琴和香洲中心区的房价比较高，在三万到六万。
显然，斗门中心城区的价格是被低估的。
去年，金湾只比斗门的均价高出五百元左右，而现在已经差不多高了五千到一万了。
金湾高出斗门如此大的百分比，这里面显然存在阶段性的套利机会。
以一套90m²的房子算，差不多35万（首付三成）就可以在珠海“上车”了。如果按二套首付5成，也只要58万。
放眼全国的一二线核心城市，一万三左右的价格，除了长沙，很难找到比珠海更合适的地方了。但长沙目前还在限购。如果在杭州，更加几乎买不到什么新楼盘了。
其实，珠海是我们此行考察中的一个意外发现，起初并没有意识到，珠海会是粤港澳大湾区最值得下手的地方。
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文∣肖东敏
编辑∣沐春风
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络