8.5新政伤害最大的，是未来科技城的二手房价？
◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末
01
台风挟着大雨过境时，不会每一片树叶都安然无恙。
每一轮楼市调控袭来时，也总有某个人群受伤。昨天，某“社保未满”失去购房资格的未来科技城上班族，就发了条抖音视频呼吁“公平”，一时刷屏。
不过，新政影响的岂止是她的购房资格，或许还有她吐槽的未来科技城二手房价。
前些天，华夏四季业主小亮准备把自己的89㎡出手。相对于其他业主600万起步的挂价，小亮只打算挂个550万。
“打算价格低一点，希望能早日出掉，腾出房票冲一冲新房，别浪费我的顶格社保。”
不仅是小亮一人，不少未来科技城的房东们，要么就和小亮一样不再起步就挂虚高价，要么直接自砍大几十万挂牌价。
好像不约而同，房东们的信心都不再“坚不可摧”。
因为坊间正流传着一个观点：8.5新政后，杭州不再认定新的红盘，接下去未科新房不再是人才和无房户的天下，对未科二手房价是利空。
02
过去几年，未来科技城都是杭州人口流入最多的板块。
自然，这里也是杭州自住改善需求最旺、热钱最汹涌的板块，遍地是多金的码农和IT大佬。
但自从去年9月4日，杭州开始把未来科技城划定为“热点盘专区”，有房户彻底丧失摇未科新房的资格后，这里的二手房价就上演了一番“超级逼空行情”。
原因很简单，有房户想改善置换，除了高价接盘二手房，别无出路。面对一只只待宰的羔羊，房东们自然待价而沽。
所以过去半年多，未科二手房价如一匹脱缰野马，疯涨了近40%。新房3万出头的“三兄弟”，去年刚交付还只要5万+，如今的网签均价已高达6万7了。
连“三兄弟”的开发商都目瞠口呆：从未想到自己做的“首改”定位，转眼就能卖出一个豪宅价！
但8.5新政后，这股逼空的神秘力量逐渐消散。
紧接着新政的，是未科5大红盘天空之城、沐宸院、富力中心、汀云上府和蒲荷芸邸一齐开闸，涵盖高层、洋房、叠墅，户型跨度从98㎡到291㎡，共计2665套房源，犹如潮水般涌来。
虽然依旧僧多粥少，可至少有房户可以参与，不再完全被二手房“挟持”。
比如，我一个原本准备咬牙买一套“三兄弟”的朋友，这次果断准备摇蒲荷芸邸。
“原来600万只能买个89㎡，还要一笔50万的税费，现在摇个146㎡大四房还有买车位的余钱，反正暂时不考虑二手了。”
眼看着前几天还急吼吼看房的客户，一个个另寻备胎，未来科技城的房东们心里怎能不打鼓？
03
这不仅是个例，也不只是我们的“纸上推演”。
8.5新政后未来科技城的二手房数据表现，已无可辩驳地说明了一切。
手边买房数据显示，新政后的第二天，也就是8.6至今，不过12天的时间里，未来科技城主流次新房都出现了挂牌价的大幅下调。
此次我精选了板块内十个最热门的次新房作为样本——分别是西溪公馆、EFC、华夏四季、西溪悦居、映月台、未来悦、中南樾府、东原印未来、万科星空和溪望。
你可以看到，一共534套挂牌房源，其中62套房源下调价格，而上调价格的仅有8套。
涨跌比达到7.75：1，而昨日全杭州二手房源的涨跌比，仅4.13：1。也就是说，未来科技城主流次新房价向下走的动能，几乎是全市平均的2倍。
其中，最夸张的是交付不到半年的西溪公馆，目前挂牌137套二手房，新政后降价的房源高达34套，占总房源量的1/4。
降价幅度最大的一套170㎡，已经从1105万的挂牌价降至920万，降幅达惊人的185万。
还有一套房源，从8月初开始，3次调低价格，每次降幅均为15万。
从我最近2个月的观察，7月初西溪公馆挂牌单价都齐刷刷地在6万+，到了7月中旬大概有20套左右的房源调至6万以内，但单价还是5万起步。
而现在有超80套的房源挂牌价在6万以内，更有4套房源挂牌单价4万+。
与之相对的，是新政后上调价格的房源，仅有孤零零的2套。
另一个大盘EFC，也足足有11套房源下调价格，几乎是每天都有一套房源在降价。
包括前文提到的华夏四季，也有4套房源价格下调，最高降幅达50万。
就连强势的未科三兄弟，也有6套房源下调价格。整个未科的房东们，好像在降价上达成了某种默契。
04
那么，以“价”是否就能换“量”呢？仍然十分艰难。
手边买房数据显示，8月6日至8月17日，未来科技城这十大主流次新盘一共只网签了6套房源，分布于西溪公馆、EFC、西溪悦居和溪望。其中EFC成交的还是一套酒店式公寓。
价格最夸张的“三兄弟”樾府、未来悦和印未来直接零成交。
还要考虑到一个因素：挂牌价能即时反映新政后的心理变化，但网签会有延迟效应。
大多数二手房，从签下定金协议到正式网签要一周左右时间。如果一套二手房刚交了定金，就遭遇新政，无论是买家房票没了还是后悔买贵了，多半还会在后面几天继续完成网签。
那我们再设定一个时间点，将8.5新政后一周、也就是8月12日后的网签，视为“有了新政干扰因素后的成交”。
你会发现：有了新政干扰后，未来科技城十大主流次新盘，竟然没有一套住宅成交！
再换一个维度来看看这个数据：如果我们把8月6日至今未科十大次新盘的成交量，换算成月成交量，大约是15套左右。
而今年4月，单是未来悦一个小区月成交量就有19套！
也就是说，新政后的整整10个小区，包括未来悦自己，还打不过4月份自己的单月成交量。可见如今的成交，是有多么的惨淡。
未科的房东们，想要早日卖掉手上已涨了好几波的二手房，如今必须拿出足够的诚意了。
毕竟，能接盘的买家少了，而急卖的却与日俱增。未科中介小吴告诉我，他手上不少卖家最近降价急卖，就是为了腾房票和资金，冲进新房再搏一把。
05
如果你不需要卖房套现，未科次新房依然值得长持。
但若你几个月内急着出货换取现金，卖房力度真的要再大一点了。因为8.5新政的连锁反应，才刚刚开始。
首先，在这次红盘潮中，未科的天空之城和沐宸院，依旧处于限售的行列。
在上一轮红盘潮中，但凡热门一点的板块都限售，投资客还是均匀分布。但这一轮，奥体、滨江、亚运村、文晖和萧山市北等基本全不限售。
没有对比就没有伤害，这导致大量投资客弃未科而去，涌向亚运村等“福地”。
但真正的自住购房者，并不惧怕在手上持有5年。于是天空之城和沐宸院基本成为一个完全的“自住市场”，没了投资客抢食，大量改善家庭的需求能在这两个盘中获得满足。
以沐宸院为例，一共900多套房源，据传登记量也就3000组多一点，中签率达到30%以上，且能摇到的基本是自住客。
这一样来，未来那些要接二手房自住的刚性购房者，自然也就变少了。
其次，8.5新政波及面最大的，就是缴社保时间不长的新进年轻人。而未来科技城恰恰是一个“年轻”的板块，新入职的外地年轻人是人口主流。
换句话说，被新政砍掉的30%房票，最大多数就集中在未来科技城，导致这里接盘侠一下剧减。有需求没房票，二手房更难了。
除此之外，还有不可忽视的一点，就是未来科技城未来的供应量。
就目前而言，未科核心的新房供应量并不是很大，在售的5盘在本轮开盘后，只有不到1000套的供应量了。
不过，马上华润绿汀路TOD将提供3000多套的住宅供应，将一解未科核心的供应饥荒。
而最大的X因素来自于云城。8月初刚发布的第二轮集中供地，未科贴隔壁的云城一上来就扔出了“王炸”杭腾社区，光住宅就有约3599套的供应量。
显然，这只是一个开始，在云城58平方公里的广袤土地上，未来会有大把的宅地供应，这将是未科楼市供应量的超级补充。
未来科技城的未来依然光明，房价长远依然看好，但不得不说，短期内不再会有奇迹。
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▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 臻奥院 | 48100 | 板块：奥体 房源：82套 户型：330㎡ 登记方式：冻资首套350万，二套700万，全款1200万 登记日期：8.16-8.18 |
| 地铁万科五常车辆段上盖项目 | 高层36136 叠墅47999 | 板块：未来科技城 房源：874套 户型：高层98-138㎡，叠墅165-201㎡ 登记方式：冻资首套100万，其他200万 登记时间：8.17-8.19 |
| 书香印翠府 | 58000 | 板块：城西 房源：192套 户型：102-164㎡ 登记方式：冻资首套180万，二套360万，全款600万 登记日期：8.16-8.18 |
| 中天汀洲印月 | 20800 | 板块：东湖新城 房源：72套 户型：97-107㎡ 登记方式：冻资首套60万，其他120万 登记日期：8.16-8.18 |
| 金成祥新汀云上府 | 36100 | 板块：未科科技城 房源：268套 户型：98-130㎡ 登记方式：冻资首套100万，二套及全款200万 登记日期：8.16-8.18 |
| 滨康天曜城 | 51500 | 板块：滨江西兴 房源：200套 户型：110-139㎡ 登记方式：冻资首套150万，二套300万，全款500万 登记日期：8.16-8.18 |
| 滨望之宸府 | 16100 | 板块：萧山临浦 房源：288套 户型：89-128㎡ 登记方式：冻资首套40万，二套80万，全款130万 登记日期：8.16-8.18 |
| 桂冠东方城二期 | 47000 | 板块：钱江世纪城 房源：906套 户型：68-175㎡ 登记方式：冻资首套150万，二套300万，全款500万 登记日期：8.16-8.18 |
| 悦望名邸 | 21900 | 板块：富阳东洲 房源：28套 户型：95-123㎡ 登记方式：冻资首套80万，其他200万 登记日期：8.16-8.18 |
| 香悦和鸣府 | 高层27436 叠排31050 | 板块：临平新城 房源：138套 户型：89-161㎡ 登记方式：冻资首套85万，其他170万 登记日期：8.16-8.18 |
| 颐和山庄 | 洋房26400 联排39900 | 板块：青山湖科技城 房源：449套 户型：洋房79-126㎡；联排140-190㎡ 登记方式：冻资洋房100万，联排400万 登记日期：8.16-8.18 |
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络