城西学区房成交大爆发！真相是：住在申花，读在文鼎苑
◎Tips：今日共15盘正在登记，明细见文末
01
文鼎苑的春天来了。
开年以来，文鼎苑2月网签了8套二手房，3月才过半，也已经网签了9套二手房。这个成交数据，已经创下近2年来文鼎苑成交量新高。
手边买房数据显示，文鼎苑最近一周的带看量达128次。
“这些可都是精准的有效带看，都是冲着文鼎苑的学区房而来，成交只是时间的问题而已。”文鼎苑附近一中介说到。
在传统的学区房旺季，叠加整体杭州二手房行情回暖，文鼎苑成交量一路上扬当然是情理之中。
那究竟是哪些人在买文鼎苑呢？我们发现了一个比较有趣的现象，三房以上大户型基本是自住买家购入，有一部分来自同小区置换。
但58-90㎡这个一二房小户型中，不少买家来自隔壁的申花板块，买来多是为了占一个学籍。
02
家住首开杭州金茂府的沈先生，前不久就入手了一套文鼎苑小户型。
沈先生女儿去年一落地，夫妻两个人就愁起了学区房的事。
目前自住的金茂府对口卖小文津小学，虽然顶着卖鱼桥的名头，但整体表现还是比较一般的。
对于学区房，他们有两种方案，一是在同板块置换一套育才登云的学区次新房，比如养云静舍、宜和园。
这个方案主要的优势，是学住一体，日常接送也方便。而且金茂府的四房与这两个小区的四房价格基本相当，不需要特别多的资金投入。
但育才登云正式开学也不过三年多，沈先生对它名校的真实性也颇具疑惑。
“都买学区房了，索性就买个顶级的。”
这样一来，成绩更为扎实的学军小学紫金港校区，就成为了沈先生的plan B。就这样，他把目光瞄向了文鼎苑。
在文鼎苑风头最盛的2021年，58㎡的小户型一度有过750万的网签，单价高达12万8。单价超过12万的成交，更是有多套。
而如今，58㎡的成交价就平易近人多了，基本在450万上下就能搞定。
就这样，沈先生花了400多万，购入了一套文鼎苑58㎡，得到了一个学紫的顶级学区，还能依旧住在科技系统的金茂府。
唯一的代价是，以后每天得早出门10分钟接送。
03
像沈先生这样，家住申花，但学在文鼎苑的模式，似乎成为了城西高知家庭的新潮流。
一位沁园的95后业主，虽然目前还是单身状态，但他和父母已经提前筹谋起购入一套文鼎苑的事宜。
“卖掉一套老家的房子，然后先用我爸妈的名义购入一套文鼎苑。”究其缘由，还是为了趁文鼎苑目前价格稳定，布局一下未来孩子的学区房。
还有一位万家花城的小户型业主，也放弃了在板块内置换一套四房次新的计划，选择购入一套文鼎苑的89㎡两房。
让原本挤在小三房的三代同堂，有了一碗汤的喘气距离，还能实现学区房梦。
自己和孩子依旧住在万家花城，爷爷奶奶则是搬去文鼎苑，方便放学后接孩子，或者送到文鼎苑楼下的培训机构。
文鼎苑这一带的中介告诉我，近期成交的两套58㎡小户型，买家都是用来占学籍。
至于90㎡左右的两房户型，除了占学籍一个功能，不少老人也会来住，兼顾带孩子。
文鼎苑的存在，几乎成为了申花次新盘业主们的一个学区加成。
04
值得玩味的是，当申花业主疯狂购入文鼎苑之时，文鼎苑业主也成为申花楼市的主力军。
当年的古翠隐秀还是一个随到随买的流摇盘时，一位文鼎苑业主S就购入了古翠隐秀的大户型。
对她而言，学区我有了，现在只是想在附近找一个更有居住品质的自住楼盘而已。
另一位文鼎苑的资深业主叶女士，早在大学时期家人就为她购入文鼎苑，成为她婚后三口之家的居所。
但随着二胎的降生，她急切的想要一套大四房。
可文鼎苑的四房起步就要164㎡，总价还高得吓人。这时候，申花的新房就成为了她的另一个选择。
叶女士拍摄的滨融府
运气足够好的叶女士，在2021年如愿摇到了滨融府的四房。
在购入滨融府的这两年里，叶女士每周都会“刻意”路过她未来的家，拍下它不同的模样，如同她记录自己孩子成长的时刻一般。
叶女士无疑是申花新房摇号场中的幸运儿，她告诉我，不少文鼎苑的邻居们没有自己这么好运，有的还在摇号，有的则是接盘了申花次新房。
至于还有一批足够有实力的邻居，则在滨融府300㎡大平层业主名单里发现了他们。
05
在文鼎苑业主中，你可以集邮申花的每一个次新小区。
文鼎苑+申花次新，正在成为一对城西房产自住配置的最佳拍档。
它们一个是杭州顶级学区房的代表之一，另一个则是城西无二的豪宅聚集区，1+1>2的威力之下，让二手房和新房产生了共振。
一方面是大体量的文鼎苑业主，会一直活跃在申花的摇号市场上，致使盘盘难摇。
另一方面，则是文鼎苑的二手房，永远会有一批忠实且有实力的买家存在，夯实了文鼎苑的价格基石。
这种1+1模式的流行，也映证了我们之前的一个观点：优质学区房会有适当的溢价，但不再会有超高溢价。当文鼎苑从高不可攀的12万+回到7万+，一度冰冻的成交就开始重新活跃。
7万+，比申花同时期二手房高2万左右，比最高品质次新房低2万左右，刚好是一个平衡了学区、品质和年代等要素的中间价格。
不过，文鼎苑作为著名学区房，最为人津津乐道的其实不是升学率，而是楼下密集的培训班和“学区氛围”。
住在申花核心，读在文鼎苑，会不会丢失掉部分文鼎苑的价值精髓呢？
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
余交蓝城· 湖印晓庐 | 14000 | 板块：径山 房源：20套 户型：97㎡ 登记方式：验资无房无贷34万，二套及一次性45万 登记时间：3.18-3.20 |
| 枫汀云邸 | 36100 | 板块：未来科技城 房源：243套 户型：172-235㎡ 登记方式：冻资无房无贷160万，其他215万 登记时间：3.18-3.20 |
| 星图光年轩 | 29100 | 板块：良渚 房源：476套 户型：105-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷75万，其他100万 登记时间：3.18-3.20 |
| 华昭府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：104套 户型：111-184㎡ 登记方式：验资无房无贷50万，其他70万 登记时间：3.18-3.20 |
| 锦翠金宸府 | 34000 | 板块：智慧网谷 房源：97套 户型：99-138㎡ 登记方式：验资无房无贷100万，其他120万 登记时间：3.18-3.20 |
春风长住· 晴翠秋时府 | 23600 | 板块：崇贤新城 房源：60套 户型：99-117㎡ 登记时间：3.18-3.20 |
潮观揽月轩 | 66000 | 板块：钱二 房源：96套 户型：192㎡ 登记方式：冻资无房无贷280万，其他380万 登记时间：3.17-3.19 |
| 绿城·桂香园 | 45500 | 板块：龙坞 房源：200套 户型：200-211㎡ 登记方式：冻资首套200万，二套300万 登记时间：3.17-3.21 |
联发保利· 臻和雅颂 | 48100 | 板块：三塘 房源：64套 户型：135㎡ 登记方式：冻资无房无贷160万，其他200万 登记时间：3.17-3.19 |
| 和颂春风里 | 29500 | 板块：运河新城 房源：128套 户型：107-128㎡ 登记方式：验资无房无贷80万，二套及一次性110万 登记时间：3.17-3.19 |
| 杭房启润学府 | 24100 | 板块：富阳富春 房源：60套 户型：100-125㎡ 登记时间：3.17-3.19 |
滨江星耀· 湖翠里 | 38300 | 板块：金沙湖 房源：109套 户型：125-166㎡ 登记方式：冻资无房无贷100万，其他130万 登记时间：3.17-3.19 |
大家中天钱江· 萧澜隐翠 | 30000 | 板块：南部卧城 房源：96套 户型：99㎡ 登记时间：3.17-3.19 |
| 启航城 | 20000 | 板块：仁和 房源：144套 户型：97-131㎡ 登记方式：验资无房无贷30万，其他50万 登记时间：3.17-3.19 |
白鹭郡西 安岚作品 （四期） | 56000 | 板块：良渚文化村 房源：22套 户型：265-800㎡ 登记方式：冻资无房无贷450万，其他600万 登记时间：3.17-3.19 |
- End -
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络