个人拥有的商住两用房屋，如何来缴纳房产税？【财会五分钟66期】

本期讲师介绍

张亮

注册会计师、注册税务师、公职律师。

国家税务总局小企业会计准则兼职讲师、河南省地税局兼职讲师、河南省税务干部学校兼职讲师。河南省地税局稽查能手、征管能手。有多年税收一线工作经验。

大家好，欢迎大家收听由上海国家会计学院、中国会计视野网为您提供的“财会五分钟”，我们力求有料、有用的财会解读。我是张亮，今天和大家分享的主题是“个人拥有的商住两用的房屋，如何来缴纳房产税？”。

近几年来商住两用房受到了很多人（尤其是年轻人）欢迎与青睐的，其原因就是面积小、总价低、配套服务完善，而且可以作为年轻人创业的基地。但是究竟什么是商住两用房，它又当如何缴纳房产税呢？由于我国对居住的住宅和办公用的房屋采用了不同的房产税征收方式，那么，确定一个房屋到底是住宅还是经营房屋就显得尤为重要了。

根据《房产税暂行条例》规定：房产用于生产经营的依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。个人拥有的非营业用的房产免征房产税；《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条规定：“对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。具体含义是指：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税暂按4%税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其房产税按12%的税率征收。

那么，究竟是按照房屋的性质划分还按照房屋用途来划分是否属于住宅呢？这个问题一直争论不休，一种是“性质说”，应当按照房屋的性质来划分。另一种是“用途说”，应当按照房屋的实际使用用途来划分。实际上房屋的性质只分为住宅和非住宅，并没有商住两用这一类的划分。商住两用房既可用于生产经营也可用于居住，所以应当按照实际使用用途来确定是住宅还是非住宅，并非天生注定。

对于这个问题国家税务总局是有明确答复的，应当按照房屋的实际用途来确定房产税的征收方式。根据《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》国税函[2002]74号规定：你局《关于个人出租商住两用房如何征税的请示》（苏地税发[2001]126号）已收悉。对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。虽然目前已经没有了营业税，但是该文件的房产税部分是仍然有效的，可以参照适用的。

综上所述，对于个人拥有的商住两用的房屋，如果自用用于生产经营的话，应当按照房屋余值的1.2%来计算缴纳房产税（按年计征），如果是自用用于居住的话，是免征房产税的。如果是出租，承租方用于经营，应当按照租金收入的12%缴纳房产税，如果过承租方用于居住，应当按照租金收入的4%来缴纳房产税。

 今天和大家分享的“个人拥有的商住两用的房屋，如何来缴纳房产税？”就到这里啦，有关税务、会计以及职业规划的问题，欢迎您私信或者留言哦。

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