透过“中国城轨TOD指数”，看见成都新津站的现状和发展

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新津站，作为新津与成都轨道集团共同打造的成都市14个TOD示范站点之一，对标日本东京最理想的居住地二子玉川站，着力打造TOD公园城市完美典范。在刚刚出炉的“中国城轨TOD指数”看来，新津站综合TOD指数在目下全国轨交站点中仅超过9%的站点，但如果能够依据规划推进实现，未来新津站的TOD综合指数排名将实现跨越式提升，超过77%以现状评估的轨交站点，其发展活力和幸福体验指数的提升幅度更高，真正体现人城境业和谐发展。

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中国城轨TOD指数简介

中国城轨TOD指数，由中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理与政法学院、中指研究院三方共四家单位合作研发编制，汇聚协会、业主、高校、研究和咨询机构的专业力量，全面梳理城轨数据和互联网数据，并借鉴地产指数研究方法和经验，由十几位专家和博士参与编写，旨在通过对土地、物业、交通、人口、产业、公共空间等关键要素之间互动关系的深入分析，评估TOD对城市发展和交通生活的影响，进而切实加强城市轨道沿线地区的规划引导，促进城市功能与交通功能的一体化发展，倡导崭新TOD生产和生活方式，实现高质量与可持续的人、城、境、业融合发展。

中国城轨TOD指数，是基于实际应用需求和理论与政策研究，创新采用大数据手段，借助定量分析与定性评价方法，构建的站点-线路-城市多层次指数体系，可用于TOD系统分析与研究。

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新津站TOD背景情况

• 新津概况、新津TOD工作推进情况

新津幅员面积330km²，总人口42万，全域位于成都“南拓”范围。地处长江经济带上游、成渝地区双城经济圈，全域纳入成都高质量发展示范区建设，承担着打造数字经济带、绿色经济带和公园城市“三生融合”可持续发展的重要角色。

在成都市新一轮的城市总体规划中，成都赋予新津“南部区域中心城市、高端产业创新城市、城南门户枢纽城市、现代滨江公园城市”四项重要的城市职能，新津政府创新提出了“成南新中心、创新公园城”的发展定位，擘划公园城市发展的机遇蓝图。

TOD模式是轨道交通时代城市发展的一场思想解放运动，成都将TOD综合开发列为提升城市未来竞争能级的重大路径。新津作为中远郊地区首个开工建设地铁的区县，认真贯彻落实市委、市政府大力实施TOD综合开发的重大战略部署，将TOD模式作为全面落实公园城市理念的重要途径，坚持建轨道就是建城市、运营轨道就是运营城市的理念，全面对标美国“精明增长”城市典范波特兰，确立了“公园新城建设型”TOD综合开发模式。

• 新津站TOD概况、新津站TOD一体化城市设计情况

新津站作为新津与成都轨道集团共同打造的成都市14个TOD示范站点之一，成贵高铁、地铁10号线、S8号线三轨交汇，区位优势显著；位于多条国际化精品旅游线路的黄金交汇点，交通优势明显，距双流机场18公里，15分钟可达，距成都市中心24公里，30分钟可达。

新津站具有生态、教育、医疗和产业四大资源禀赋。新津站背靠牧马山、毗邻杨柳河，具有得天独厚的生态资源；拥有成都艺术职业大学、四川职业技术学院、墨尔文国际学校、石笋街小学等优质教育资源；在医疗方面规划特色专科医院；产业资源丰富，毗邻天府智能制造产业园、天府农业博览园、梨花溪文化旅游区、天府国际生物城。

新津站TOD对标日本东京最理想的居住地二子玉川站，着力打造TOD公园城市完美典范，邀请各领域最顶尖团队开展全面系统深入的前期研究：由日本TOD规划设计知名专家渡边莊太郎谋划概念方案，西南交大TOD研究中心主任朱晓兵作为总顾问和全流程指导顾问；聘请仲量联行开展新津TOD战略研究和项目策划、招引日建设计二子玉川TOD项目主创设计团队开展新津站TOD一体化城市设计；同济大学匡晓明教授担任新津城市规划总顾问，并亲自操刀天府牧马山国际商旅区花园中心片区“PIC公园城市智能社区”城市设计。

• 新津站TOD项目推进情况
  

2020年3月23日，范锐平书记参加了新津站“TOD+5G”公园城市示范项目一期开工仪式。该项目采用“物理+数字”双开发模式，旨在打造集产业孵化、场景展示、品质住区为一体的“TOD+5G”公园城市示范社区。项目一期占地104亩，总投资约23亿元，打造集5G场景展示、产业孵化、智慧社区为一体的产城单元。

6月10日，由中南置地与新津城投所成立的合资公司打造的示范项目一期“智在云辰”开盘，销售火爆，成为成都最早实现销售的TOD网红盘。首开去化率达98%，购房主力客群以初次置业的年轻人为主，占比超80%，且94%的客户为非新津本地客户，成功实现了郊区TOD最重要的吸引年轻外来人口之目标。

项目二期占地356亩，总投资约60亿元，建筑面积约55万平米，将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点以及公交场站通过地下、地上连廊无缝衔接，垂直空间叠建商业商务和产业载体，打造集交通枢纽、科创空间、品质住区为一体的公园城市社区。项目二期转让6宗土地项目公司66%的股权，于12月4日由旭辉集团通过公开竞争获得，再次实现以股权转让模式推动TOD片区综合开发，新津“成南新中心 智在公园城”价值潜力持续释放。

接下来，新津政府将加快推进核心区2、3号地块的商业与公建配套项目，以TOD+SOD促进新城的人口和产业快速落地。

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新津站TOD指数解读与发展预测

• 新津站现状TOD指数解读
  

新津位于成都三圈层，是成都首个通地铁的县（现已撤县设区），远离成都主城区。新津站属于典型郊区型TOD站点，也被定位为片区级站点列入成都首批TOD示范项目。已建成有成绵乐城际铁路新津站，站点周边生态资源环境良好。但站点周边除新近开工商业及住宅项目外，现状公服配套不足，功能不完善，人口及工作岗位尚未开始导入，且轨道刚刚开通、客流有待培育，使得区域在交通效率、物业价值和幸福指数方面表现远落后于全国大部分轨交站点。现阶段，新津站综合TOD指数在全国的轨交站点中仅超过9%的站点，相对于成都地铁10号线二期其他站点，新津站的现状物业指数和幸福指数也较低。

新津政府提出主动拥抱地铁时代，高度重视TOD，围绕打造“完美TOD”开展策划和规划，已经取得初步成效。6月10日，该一期示范项目“智在云辰”开盘销售，首开去化率超98%、销售价格远超预期，成为成都的TOD网红盘。

从TOD指数角度分析，新津站的交通效率指数较高，且站点周边有大量未开发土地，发展潜力指数也较高，该区域的发展前景可期，非常值得投资。从智在云辰项目的客户调查情况看，占比前三的购房动机分别是智慧社区29%，地铁交通24%，TOD 发展潜力18%，也印证了这一点。更值得一提的是，年轻购房客户占比超80%，且94%都是非新津本地客户，说明新津站TOD对于外来活力客群吸引力巨大，这也是新津站TOD未来长期发展的基础。

• 新津站未来TOD指数发展预测

2020年12月4日，新津站核心区6宗土地股转高价成交，商业和住宅项目会快速落地，核心区的纯商业和公建配套项目也即将启动。我们基于新津站TOD规划和城市设计等参数、从TOD指数的四个维度对新津站TOD的规划表现进行了预测，以期能够更为直观地“看见”新津站TOD未来。

预测是在现有新津站TOD一体化城市设计及规划的成果基础上，通过对全国3200多个站点周边土地近10年的人口变化情况，结合站点一体化设计中土地利用的规模，进行未来人口、轨交客流、周边服务设施情况、工作岗位及物业规模的预测，并结合近期规划轨道交通网络及道路网络进行的可达性预测。

预测结果显示，如果新津站TOD能够依据规划推进实现，在区域内规划项目落地后，新津站的TOD综合指数排名将实现跨越式提升，超过77%以现状评估的轨交站点（因为暂未对全国站点进行预测，无法得知在未来所有轨交站点中的位置）。尤为亮眼的是，因新津站以“TOD+5G公园城市”理念进行高品质规划设计，发展活力和幸福体验指数的提升幅度更高，真正体现人城境业和谐发展。

为考量上述预测是否靠谱，我们对新津站目前掌握数据的智在云辰项目销售前后情况进行了比对。新津站进行TOD开发前，站点附近住宅售价不到9000元/㎡，智在云辰销售火爆，目前均价已达14000~15000元。新津站TOD的开发价值得到市场验证，物业价值指数已由4.34提升至4.85。

从全国其它发展成熟的轨交站点TOD指数来看，四个维度最终将趋于相对均衡，因此新津站TOD在交通效率、发展活力及幸福体验指数都相对较高的情况下，物业价值指数也将达到较高水准。目前预测的物业价值指数为11.96（预测未考虑物业价格变化情况），我们认为还是保守估计。换言之，在一体化城市设计得到良好落实的前提下，新津站物业极具增值空间。

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中国城轨TOD指数应用展望

TOD指数对于TOD模式下的城市开发具有重要的指导意义，未来将逐步形成完整的城市TOD指数、轨道交通线路TOD指数、轨道交通站点TOD指数、TOD企业指数、TOD项目指数等系列产品，以使得TOD指数能够发挥更大、更深远的作用。此外，作为可持续的综合评价类指数，TOD指数将每年定期发布，形成纵向可比较的TOD指数产品，并根据TOD指数的测评结果，推出最具潜力的TOD城市、线路和典型企业、项目等品牌案例。

通过TOD指数横向及纵向的分析比较，可为政府的TOD发展战略、城市竞争力提升、基础设施建设计划、城市规划及更新、公共交通可持续发展等诸多领域提供决策支持，为轨交企业的企业发展战略、交通及土地资源潜力挖掘、服务品质及运营管理水平提升提供抓手，为城市运营商及开发商等企业的投资经营发展策略制定及重点区域选择、城市投资机会点筛查、土地及物业价值评估提供量化支撑，为各类商业企业、企事业单位提供对TOD发展态势、城市经济活力热点区域、投资及研究区域的选择等提供宏观至微观的数据来源，为城市居民提供更广阔的视角进行工作生活区域的选择、物业价值或升值潜力评估、租售价格评估及投资机会的筛选等服务。欢迎对TOD有经验有情怀的合作伙伴共同参与，共同打造世界领先的TOD指数体系！

撰稿：毛华峰、蓝天（西南交大TOD研究中心）

审校：高翔（中国城市轨道交通协会）, 朱晓兵（西南交大TOD研究中心）, 李东坤（西南交大公共管理与政法学院），杨帆（中指研究院）

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