绝对干货：外国人在美国买房及贷款的详细解说

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在美国，外国人也能拥有美国的房产权。实际上，外国人和美国人在购房时差别不大。
但是，外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。

外国人买房流程

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。

来美买房的基本步骤：

1）须有合法来美的签证；
2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序；5）一旦出价合同书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方；6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求卖方维修，则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），卖方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；11）过户（closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。 外国人如何在美国贷款详细步骤此案例以某银行现在的贷款步骤为例（将来操作时很可能有变动，请咨询银行了解最新情况）：

贷款需做的准备工作

1. 在美国境内开设银行账号， 任何一家银行都可以。开设账户时，请告诉银行职员说你要开通---fax agreement，就是万一你本人不在美国境内，你可以传真委托银行汇款转账。  
2. 将购房资金转入美国账户，要证明100%的资金必须是属于购房者的，不能是赠送或者借用别人的。
   有两种做法可以证明：第一种，可以从任何人的账户转进自己的美国账户，但是资金要在美国存放两个月后才可以使用。 第二种，从自己中国的账户，分别给帮你转钱的人转等值的5万美金给他们，然后再由他们汇到你美国的账户，每一笔汇款纪录明细要打印提供给贷款银行看，要正规银行完整的单据，截屏文件不可以。

贷款基本流程

外国人贷款头款至少35%，30年贷款，前5年固定，之后浮动。购房 6个月后任何时间提前还款都没有罚款。另外中国外管局规定，每个美国账户每年可以接收4笔汇款，每笔不超过5万美金。 港澳台地区不受此约束，可以自由无限额汇款。

1. 递交贷款申请
2. 初步审核，通过后就做房屋估价
3. 补充银行需要的材料
4. 银行最后审核，买家将头款打进过户公司，银行收到钱后就放款
5. 过户公司帮登记产权，此时购买结束.  整个过程大约60天

外国人需要注意以下问题

外国人通常禁止购买合作公寓

通常禁止外国人拥有合作公寓。要购买合作公寓，通常要求买家的收入来自美国及资产位于美国（至少大部分资产在美国）。这是合作公寓公司一种极端保守的做法，因为一旦发生纠纷，不论公司基于何种理由控告外国业主，一般都很难成功。而即使赢得了起诉，如果业主的资产位于万里之外的其他国家，判决也无法强制执行。
因此，外国人通常只能购买共有公寓、共有合作公寓（实行共有公寓规则的合作公寓）和联排别墅。另一方面，合作公寓对房产的使用也有诸多限制，而买家对购买的共有公寓、共有合作公寓或联排别墅则相对拥有更多的权利。

外国人无须在美国即可完成交易

完成交易时，新业主无须身在美国便能受让房产所有权。新业主可以向自己的友人或亲戚开具“授权书”，授予其代表自己完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家通常会采取这种方便的做法。

外国人可以通过购买其他投资型房产延缓缴纳资本收益税

美国政府允许外国人根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本收益税。这些条例相当复杂，外国人在房产交易中绝不能违背任何条例，否则可能无法获得延缓纳税的资格。具体如何操作，可以参考我们的延税文章：外国人在美国卖房如何做延税交换？

外国人房地产出租收入是否要纳税

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人一样。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额(Personal Exemption)：美国纳税人每人有$3,950元个人免税额，已婚共同报税者可得$7,900个人免税额，家中有「受抚养人」者可以得到更多个人免税额。外国人报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额(Standard Deduction)：美国纳税人可而使用起码$6,200元标准扣税额，已婚共同报税者有$12,400元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

千万不要误以为出租收取现金可以不报税或没有收益也无需申报。只要出租房子，必须每年申报税务。

***详情请咨询美国本地的会计师。

外国人必须考虑规避美国遗产税

如果外国人死亡，遗产免税额只有6万美元，其遗产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国人做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国人死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国人是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者将引发征税。
对于任何投资房地产（外国或美国）的业主来说，最好是创建至少一家有限责任公司来拥有财产，这样业主的责任只限于有限责任公司的价值，该公司只是战略性地拥有特定的房产，因此，业主的责任将局限于该房产的净额。更进一步，使用一家拥有这家有限责任公司的外国公司将为外国人提供房产保护，规避遗产税。

如果一位外国人不想经营有限责任公司或外国公司（也许因为投资很小），那么，另一种方法就是投保保额等于财产价值的人寿保险。具体如何运用人寿保险来规避遗产税，请看我们的文章：你的美国房产正在面临风险，你知道吗？

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