柳州楼市半年数据出炉，供销均超去年，但这几个区域房价不涨反降？
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2019年上半年的房地产市场充分体现了政策引导的最大特色，同时也充分体现了一切向稳的主基调。回首上半年柳州楼市的供应成交市场，居柳州根据网签数据统计发现，今年上半年，柳州市区楼市共释放7917套新品（数据不包含柳江区），供应面积达1002180平方米平方米。而商品房成交套数为15333套，成交面积达1754090平方米。应成交数量均较去年有所下降，许多新盘也放缓了入市的节奏，不难看出，市场开始逐步从量化走向质化。
诚然，2019年上半年已经划下了句号，上半年楼市表现可圈可点，具体表现如何？这份2019年柳州楼市各城区《年中考》将给您答案。
从柳州市商品房网签数据看，今年上半年柳东新区新品供应套数下降，但产品的类型呈现多元化。成交端显示，由于多方面因素影响，成交数据相比去年同期有所上涨，房价呈现逐渐回调状态。
居柳州统计，上半年柳东新区共有20个楼盘推出了2244套新品（含商业和办公）,其中商业为83套。与去年3385套新品（含商业和办公）数量相比，同期供应量有所下降。从供货类型看，今年上半年向市场推出86~355平 方米的产品，商品住宅主要是小三房至五房产品、洋房、叠拼别墅以及商铺。值得一提的是，新品面积与去年同期相比基本无变化，但产品类型多了商业别墅和商业洋房，这两类产品出自联发·滨江壹号。
统计发现，今年上半年区域供应的前三名是限价项目 联发·君悦兰亭、中房美佳和碧桂园·帕克诺雅，三个楼盘分别向市场输入552套、360套和269套新品。
数据显示，区域今年上半年共成交了 4576 套新品 （含商业和办公），相比去年同期的 4033 套成交量有所 增加，区域需求明显增强。其中，商业成交 496 套，这是 部分住宅项目进入销售尾声，逐渐将重点放在商业区域 的体现。而住宅成交最高月份为5月，业内人士分析，由于多盘在此期间给出了较大的折扣优惠，促使购房者积 极入手买房。
同时，记者从网签数据看到，限价房项目联发·君悦兰亭也拿下区域成交的冠军，成交套数为720套；亚军便是成 交311套的联发·滨江壹号；季军为298套的中房美佳。纵观今年的区域销售，区域单套平均成交面积为117.8平方 米。究其原因，大部分购房者愿意接受“一步到位”的房子。
随着上半年区域楼市优惠力度的加大，限价房的大量推出，房价有所回调。网签数据显示，今年前6个月柳东新区商品住宅成交均价为7608.6元/平方米，相比去年同期7940.7元/ 平方米的区域均价，单价下降了332.1元/平方米。
除了整体经济形势对楼市的影响，还有区域内限价房 项目“5”字头、“6”字头的销售价格，给楼市环境带来了不 小震动。辉煌（集团）柳州公司市场研究部总监廖雅婕分析，近年来柳州大力发展柳东新区，区域配套不断完善，去 年下半年大量购房者进入柳东新区楼市，供小于求导致了 柳东新区楼市均价的增长率大概为12%，超过了柳州市均 价的正常增长率。从今年上半年区域均价回调现象来看， 未来还将回调至正常发展水平。
上半年楼市悄然落幕，鱼峰区新盘、老盘齐发，共同给楼市奉献一出大戏。那么，鱼峰区到底有哪些新盘为区域注入新鲜血液，哪些老盘“宝刀未老”频频出没，价格的走势又是如何呢？
从实际获准预售的数据看，1~6 月，鱼峰区总体供应不平稳。3月份获准预售为0套，其余月份为132套~707 套不等，总获准预售套数2187套（含商业）。与去年同期的1665套（含商业）相比，上升了23.9%，11个盘为此作了贡献。
细数上半年有新品入市的楼盘，柳州华润幸福里、碧 桂园·城市之光、盛天悦景台、金科·天宸、恒大御府、天翼· 九龙印象等均于上半年有开盘与加推的动作，其中不乏频频加推的楼盘。居柳州统计，上半年共计有15盘开盘加推，带来35~286平方米三房至五房大平层住宅、洋房、别墅和商铺。
新盘当中，海雅·柳江湾、中海天钻、恒大·珺睿府三盘 在上半年展示了首秀，为片区输入活力，带来刚需及高端产品。商业产品中，三胞国际广场、华润萬象SOHO也有公寓新品入市，丰富区域产品。水南片楼盘无疑是住宅供应的主力，中海天钻、恒大·珺睿府、金科·天宸、恒大御府等楼盘均为区域输送 200 套以上新品，合计为区域带来1126套，占鱼峰总供应量的51.5%。
从成交端口看，今年上半年鱼峰区楼市商品房（含商 业）共成交3245套，其中住宅2853套，住宅成交与去年同期3195套相比有所下降，降幅达10.7%。总体看来，上半年成交呈现波动趋势，3月份回升至768 套，为上半年的峰顶，4月份跌落至472套，6月份再次回升到729套。
从成交区域看，上半年成交的TOP楼盘同样集中在水南片。恒大御府、金科·天宸为鱼峰区成交排行第一与第二的楼盘，成交套数分别为403套与315套。其次是推新节奏较快的碧桂园·城市之光283套，海雅·柳江湾、盛天悦景台紧随其后。从成交的产品看，改需楼盘排行前列，改需客群不在少数。
商业产品中，三胞国际广场的公寓、华润凯旋门的办公产品和一些楼盘的底商都要拥有“席位”。其中，表现较 为亮眼的是三胞国际广场成交的92套公寓和华润凯旋门成交的182套办公产品。
整体来说，鱼峰区价格从7000~1.6 万元/平方米，涵盖刚需与改需产品，也包括带装修交付楼盘。今年 1~6 月，区域内楼盘价格平稳，涨幅不大，个别楼盘出现顺涨。如碧桂园·城市之光1~6月的成交均价从8937元/平方米 张至9686元/平方米，所走的路线是：新盘刚开价格优惠幅度较大，后期楼栋再开顺势涨价；海雅·柳江湾同样出现顺涨，但幅度仅在300元/平方米左右。
同样受到每个月优惠政策的影响，个别楼盘的价格也出现波动，涨、降幅在100元/平方米左右。
都说2019 年的楼市，是不容乐观的一年，作为自带楼市主角光环的城中区， 用事实数据表明了这一现象。供应成交双缩水，除部分楼盘均价上涨外，不少受关注多的楼盘，成交均价有所回落。
上半年，4、5月份住宅供应较为惹眼，分别为 550 套及 492 套。其中，彰泰·滨江学府、观山福邸等新品入市，成为供应主力军；彰泰城与碧桂园·十里江湾也加推不断。其他楼盘，均以销售库存为主，上半年供应量几乎为零。
商业方面，中辰·阳光郡4月获准预售206套，成为上半年商业供应主力军。综合看来，今年上半年城中区总供 应量为1366套（含商业、办公），与去年上半年2128套相 比，几乎少了一半。这也从侧面佐证了区域楼市总体偏 “凉”，诸多项目均处于清盘阶段，以佛系顺销为主。
成交端，在经历了 1、2 月份的惨淡之后，3 月城区以 946套成交量位居上半年成交榜首，区域迎来了名副其实 的“小阳春”。其中，恒大华府、碧桂园·十里江湾与彰泰城 等热点楼盘，成为成交主力军，也是区域的热销盘。
5月份，纯新盘彰泰·滨江学府顺利拿到预售证，当月 便有150套的销量，扛起当月城中供应大旗。而其“兄弟” 盘彰泰城表现也不俗，成交近百套，远超其他楼盘。
与去年上半年成交套数 3528 套相比，2019 年上半年区域总计成交套数为 3481 套，数额略微下降，但总体浮动并不大。
在市场敏感的价格上，区域楼盘成交均价有涨有跌， 颇为惹眼的区域热门楼盘，与去年同期相比，均价呈现回 落之势，如碧桂园·十里江湾、碧桂园·滨江府、恒大华府等，价格回落或与产品种类不同有关，也不排除年中折扣 力度大、项目处于销售尾期以低价形式促销等原因。
而一直处于柳州楼市塔尖的荣和天誉，成交均价则一路高歌猛进，最高均价逼近2.3万元/平方米。项目所剩楼王产品，均价上涨，走的也是一般楼盘的营销路线。
即便价格有涨有落，城中区的房价仍遥遥领先于其他城区。对于此番略有回落的项目，意向购房者可多加关注，捡漏上车。
7 月，又是一年一度楼市期中考放 榜时节。作为主城区的一份子，柳北区 楼市表现可谓亮眼。网签数据显示，柳 北区 2019 年上半年共有 606 套（含商 业）新建商品住房获准预售，商品房（含 商业）成交量为1576套，整体数据相较 于去年增长过半数。
从区域月度供应走势来看，1~6 月，柳北区供应波动 幅度较大；峰值较高的时期出现在1、4月，次月回落幅度 偏大，甚至出现“零供应”。
居柳州统计，区域在此期间共有4个楼盘获准预售606 套新品（含商业、办公），楼盘数量较去年同期增加1个，与去年395套新品（含商业、办公）数量相比，上涨53%。详细来看，绿城·杨柳郡和通建中天城一直为区域供应主力军， 由于库存量大和推新节奏较快，两盘上半年分别推新3次和 4次，且每次推新均超百套，可谓区域的实力担当。
从产品业态看，上半年推出的新品包含56~174平方 米一房和四房住宅及商铺，相较去年，购房者选择面更广。
值得注意的是，与住宅和商业产品时常有量供应不同，区域内一直未有办公类产品推出。
从成交端看，今年上半年柳北区商品房（含商业、办 公）共成交1576套，成交量与去年 897套相比，上涨了75.7%。其中1月、5月和6月成交量远远领先于其他月份，分别为288 套、386 套和308 套，次月则呈波动性下滑，最低为4月177套。
整体看来，与区域楼盘推新节奏基本一致。上半年，区域成交以常胜军绿城·杨柳郡、通建中天城和颐和家园三个楼盘为主力，住宅成交量总计1038套。其中绿城·杨柳郡和颐和家园相继在1月和5月推出56~75平方米的一房和两房小户型，吸引了不少购房者眼球。相较于住宅成交出现的“逆天”速度，柳北商业、办公类产品成交则一直平平谈谈。网签数据显示，区域商业和办公成交量最高月份是1 月，业内人士反映，年初开发商们多打“优惠牌”是主因。
总体来说，柳北区房价在上半年整体波动幅度较小， 呈现“一涨两降”的态势。具体来看，通建中天城周边教育、交通等配套逐渐完善，在原1万元/平方米的基础上，顺势涨至1.05元/平方米。地王公馆和大都·前锋苑住宅产 品余货不多，两者调低价格的幅度在300元/平方米左右.
商业方面，库存过剩现象持续已久，价格起伏不定，但因多盘进入住宅售罄、开启商业销售的时间节点，给区域疲软的商业市场注入了新的活力。
眨眼半年过去， 2019年上半年柳南区延续去年供不应求的局面。新盘亮相扛起区域供应大旗，区域上半年房价走势平缓，供应或将 集中在下半年。
居柳州数据显示，2019 年1~6月柳南区新房获准预 售总量1514 套，其中上半年柳南区共有 19 个楼盘推出 1496套商品住宅，供应总面积159978平方米，推新楼盘数量较去年增加2个。较2018年供应套数2707套，同比 减少约44%，供应量大幅锐减，从大环境看，柳南区整个住宅市场目前仍处于供不应求的状态，除5月大量开闸放 货，释放546套住宅新品外，其余月份住宅供应与成交数 据比较，均呈现供求量基本持平或供不应求的态势。
具体来看,中梁·百悦首府无疑是区域上半年的供应大户,向区域输送 417 套新品,约占区域总供应套数的 28%。祥源·大地与南俪首座分别向市场推出 520 套、 309 套新鲜货源,分别拿下柳南区供应第二、第三的位 置。随着下半年新晋拿地的联发等项目的建设推进,以及 新盘——中国铁建·国际城的亮相,有望迎来住宅放量的 爆发点。
从数据上看，2019年柳南区新建商品房成交总量共 1885套，成交总面积186185平方米（包含住宅、商业、办 公），其中商品住宅成交1473套。从月度成交走势看,上半年成交波动起伏较大。1月份由于春节效应带来各类冲 量大促活动，成交数据呈现高值，成交套数309套。2月 正值春节淡季,区域市场皆无产品供应，成交回落至上半 年最低值106套。接着经过春节时期的短暂休整，3月楼 市回暖，成交上升，4月住宅市场成交达上半年最高值369 套。5月、6月再度回落。
商业市场亦持续低迷,今年1~6月份,整个柳南区商业 共供应18套,成交392套,同比去年相差不大。部分住宅项目进入销售尾声,处于积极去商业库存的阶段。
今年上半年柳南区各个项目共向市场推出 13~204 平方米的多业态产品，包括住宅中两房至五房高层、洋房， 以及公寓、商铺的商业业态。
从价格上看,柳南区上半年房价走势平缓,整体呈现 稳步缓慢上涨的趋势。网签数据显示，今年前 6 个月商 品住宅成交均价为 8340 元/平方米，与去年同期相比， 均价同比下降 2.7%。可以看出，职能部门确实在严格进行楼市调控，控制房价上涨。但热点区域项目仍出现价格上调，不难看出，好地段、好产品仍能拉动区域均价上涨。
2019年上半年，柳江区获准预售的新建商品房为 0，新建商品房成交为570套。有业内人士称透露，该区域较为特殊，获准预售数据依旧未能列入柳州市相关系统。但居柳州不完全统计，上半年该区域共有约 1972套新建商品房推出，供大于求显著。同时区域房 价呈两极分化，商业市场则较为平静。
居柳州不完全统计，柳江区2019 年1~6月共有约1972套新建商品房供应，同时受限于多种内部因素，网签数据供应“挂零”局面由来已久。与去年同期的1568套相 比，供应上升了26%，共计7个盘为片区注入了新的活力。
整体来看，柳江区楼市由碧桂园完成2019年首开，推出62套222平方米的毛坯产品，由此拉开新一轮抢客大 战的序幕。业内人士表示，区域后期还会有本土房企兴佳加入战局，竞争将进一步白热化。
同时，在区域上半年共计28次推新中，柳江碧桂园和 恒大雅苑分别以10次和9次的绝对优势占据柳江区供应大头。小步快跑模式，也是这两个楼盘一直以来在柳江区 实行的营销策略。商业方面，由毅德城和启迪（柳州）科技城领衔，但因一些内部因素，向外界释放的消息鲜少，相应数据也未有完全公开。
从整体成交情况来看，柳江区住宅供应高峰期多出现 在上半年的后半段，分别为4月171套、5月227套和6月 145套，这三个时间段也符合大多数楼盘加推、促销的时间节点，其以“老带新、一荐抵万金、8.X折”等多种优惠形 式吸引地缘性刚需客群下单。而位于张公岭片的恒大雅 苑则受益于“小而快”的销售模式和“7”字头的带装修产 品，牢牢占据区域4~6月成交榜的榜首，最高成交量为5月的123套。同时，部分楼盘也面临着来访量少、月成交量不足10套的惨淡局面。
转观商业市场，不尽如人意。网签数据显示，区域商业半年成交总量仅为113套，只占据成交总量的5%。有业内人士坦言，柳江区私人房众多且具有租售的功能，在性价比和可用空间上具备很大优势，所以很多当地居民不会考虑楼盘推出的商业产品。
房价，离不开市场供应和需求。柳江区房价从三四千元/平方米开始一路飙升至2019上半年6827元/平方米， 商业产品均价为9426.89元/平方米，本质原因是受“撤县设区”红利政策和配套逐步完善的影响。
目前，区域多项重点工程相继开工、竣工，原始的村田 逐渐变为一条条连接主城区的快速通道和一座座风景优美的学校和公园。同时，多家外来房企进驻带来的带装修 住宅，也让产品的定价呈一定上涨走势。业内人士表示， 未来区域还会有多个大体量项目入市，激烈的竞争形势和 政府调控也会抑制价格过快增长。
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图文｜居柳州新闻部
编辑｜奇异果 排版｜阿文
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