官宣！河西中铁物流园及周边900多亩旧改项目将正式启动，改造范围内将建新路网、新小学
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中铁物流园要搬迁啦
这块地用作商品房开发
听说片区要改造了
……
对于河西片区，尤其是中铁物流园内的工厂、公司和附近居民来说
这似乎不是件新鲜事
类似的声音隔三岔五在耳边飘过
以致于一些居民都习以为常
不过，这一次是官宣！
中铁物流园内部。
7月19日，柳南区中铁物流园及周边旧城改造土地熟化项目，在柳州市公共资源交易服务中心发布招标公告。这意味着此前几年关于中铁物流园各种搬迁、改造的消息尘埃落定。
招标公告显示，该项目占地面积约924.18亩，拟征收总面积为47.7万平方米，拟征收房屋户数4072户，土地熟化所需金额（暂定）约50.16亿元，接受联合体竞标。居柳州记者梳理发现，该项目是2017年柳州开始推出旧改熟化项目以来，熟化金额最高的项目。那么该旧改项目现状如何，未来如何“改”，“改”成什么样，居柳州进行了探访。
（表格信息来自柳州市公共资源交易服务中心）
位于西环路与河西路围合处，
由11宗小地块组成
据了解，中铁物流园及周边片区旧改熟化项目位于广雅大桥以西，东至磨滩路，西临西环路，南至磨滩路四区住宅区，北邻柳铁工务段。处在磨滩片旧改项目中国铁建·国际城的西面偏北一带，也是位于河西大型小区金绿洲南面一片。
从地理位置看，改造区域的区位十分优越，属于传统的城区中心地带。由于历史原因，该片区内土地涵盖居住、铁路、工业、市政设施、城中村等多种类型，在城市化进程中，大部分集体土地被征用，但居住的村落滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外，违法违章建筑相当集中，存在大量“握手楼”“贴面楼”，建筑质量也较差，基础设施不齐全，整体功能配套和居住环境较差。
据悉，改造项目主要由中国铁路物资柳州物流有限公司、柳州市柳南区西环铸造厂、柳州艾特吉安全玻璃股份有限公司和柳州市柳南区磨滩村村民委员会集体土地等11宗小地块组成。
熟化项目北面是金绿洲、富丽嘉园等成熟小区。
该改造项目与磨滩片改造项目相邻。
西环路沿街带为商服用地，
其余地块为商住
据柳南区住建局城改办主任丁芸介绍，该项目占地面积虽然高达924.18亩，除去规划城市道路、绿地、市政设施用地约299.27亩，学校文体用地占地约89.61亩外，测算出经营性用地，也就是可以用于开发的地块面积约535.3亩。
结合片区的需求和项目的配套，该地块将规划为商服、商住用地。目前，在西环路中铁物流园西门两侧的沿街一带地块为磨滩村的三产项目，为二手车交易市场、汽车销售门店和一些企业厂房和办公用房。丁芸介绍道，本次改造范围还包含磨滩村这部分三产用地，未来三产用地将由中标熟化人统一进行开发建设，建成的商业面积产权移交给磨滩村。除了这部分商服用地，项目其他地块则为商住用地，用于开发建设商品房项目和部分回迁安置房。
从居住角度看，项目容积率不高于3.304不低于2.218，未来项目的居住户数应该不少，建筑密度亦不算低。丁芸表示，地块达到这个指标，是政府根据地块面积、熟化金额，兼顾到熟化人的投入和合理回报考虑的。
至于商住中的“商”，体量和规模有多少，丁芸表示：商业体量不多，只有少量社区商业。在电商如此发达的时代，配备大体量商业的思维已经落后，日常生活中的购物需求，通过手机下单即可，去实体门店消费的需求减少，人们需要的是一些综合性的体验式商业。想逛这类体验式商业，从项目通过广雅大桥即可到步步高广场，项目附近还有金绿洲星光大道商圈可选。
（来源：柳南区住建局）
（来源：柳南区住建局）
（来源：柳南区住建局）
完善片区路网和市政设施，
新建、扩建小学
除去经营性用地，实际上项目中用于城市道路、绿地、市政设施和学校占的土地面积差不多达到400亩。与该片区相邻的磨滩片旧改项目，占地面积1153亩，除去行政办公、规划绿化、市政规划道路、学校等公建设施用地后，可用于开发的面积为599亩。可以看出，两个相邻旧改项目都需要将项目范围内的土地用于改善、完善该片区的基础设施配套，并且承担的市政设施体量也很大，这对于政府部门来说，是旧改熟化项目考虑的重点所在。
相关规划图显示，上述中铁物流园项目在靠近西环路一侧，在沿街商服用地的周边，规划新建一所小学。同时，还对位于广雅大桥西面河西路南面的河西小学进行扩建，扩建方位在西北面，届时校园面积增加，办学规模扩大，可以更好的缓解片区入学紧张的情况。
城市道路、基础设施、市政设施、绿地等公共配套建设，将根据土地出让后的规划进行建设。“政府推行的旧改熟化项目，其实带来的最大改变体现在这三方面：一是完善了片区的基础设施建设，二是改变片区破旧的区域面貌，三是改善居民生活环境和居住条件。”丁芸表示，旧改熟化项目中，会涉及大量的城中村，城中村居民的自建房大多为集体建设用地，按照目前法律政策，集体土地上房屋是无法上市流通，若是纳入改造范围，依据现行政策，通过改造农民的小产权住房可以置换成为全产权的商品房，通过改造实现个人资产的大幅增值。
（来源：柳南区住建局）
旧城改造即将启动，
企业居民如何安置？
招标公告显示，该项目于2019年8月8日公开中标熟化候选人，也意味着该项目即将步入征地拆迁阶段。项目范围内的企业和居民如何安置？
丁芸介绍，很多居民对居住地都有地域情结，考虑到这些因素，新项目建设有安置房，供居民原址回迁。地块的出让条件中，政府也会要求中标熟化人在建设可销售商品房的同时，同步建设回迁安置房，让居民尽早、分批住上新房。项目根据片区规划分为16个小地块，届时将采取分小地块出让的方式开发，预计先从现中铁物流园厂区地块开发，采取一个地块配建一定比例的回迁安置房，安置房的面积和房型设计，也会提前做民意调查，根据居民反馈需求和意愿进行户型设计。
至于企业搬迁，主要是主铁物流园，该项目占地面积达437亩。此前，对于该项目的搬迁地址各有说法。丁芸表示，中铁物流园方目前的厂址，在东面有一条铁路专用线进入园区，方便其物流运输，搬迁后物流园的功能保留，所以物流园的新址也倾向选择在靠近铁路附近，希望继续在柳南区寻找新园址，他们也探访过西鹅货运中心，相关部门也在为企业寻找合适新址，但目前最终新址尚未确定。
旧改为河西“换妆”，
传某“区级房企”接手
“十年河东，十年河西”，这句话用来形容如今的河西，再贴切不过。中铁物流园及周边片区熟化项目启动后，河西旧改熟化的“第二弹”发出，未来磨滩片和中铁物流园片将迎来脱胎换骨的改造，将成为全新的居住区。
柳州市柳泽投资有限公司总经理高生表示，旧改项目招熟化人进行改造，对于未来片区的发展是大好事，改变区域面貌，提高居民生活环境，也带来新房源的供应，满足周边厂区众多职工住房需求。柳州市房地产业协会会长张涛接受居柳州采访时也表示，项目的位置优越，属于纯正的市中心地块，改造推行后，期待看到区域的新面貌。不过，也有个别业内人士表示，熟化项目的用时比较长，目前河西片缺房，旧机场片也缺房，市场很需要新项目新房源补充，但熟化项目短时间内无法提供新房源补给市场。
转观土地市场，河西前些年地块开发到一定程度后，这几年可用于开发的地块不多，这两年但凡有地块出让，即使宗地面积不大，也引发开发商的争抢。地块少，可售楼盘自然不多，加上周边分布着上通五、柳工、广西汽车集团等工厂，职工住房需求一直都不小，新房源一直供不应求。
回到旧改项目，虽然项目正处于熟化人招标阶段，但是早就有相关业内人士透露，在柳州开发了几个项目的某“区级房企”有意参与该项目的熟化竞标。其实，不管是哪个房企成为竞标第一候选人，都需要具备熟化、改造该项目的能力。
改造范围航拍图。（来源：柳南区住建局）
如何选择熟化人？
丁芸介绍，主要结合三个指标评选出来：一是企业实力。开发资质等级，以前企业是否熟化、运营过同类型的项目，开发的体量有多大，项目有多少个。二是前期的准备工作。企业前期是否对此熟化区域进行相应了解，是否能根据改造区域内不同单位主体之间的诉求有过充分的认识，并有信心、有能力在未来改造过程中妥善解决这些诉求。三是资金方面的实力。土地熟化工作拆迁体量大、征拆成本高，项目周期长，这些情况都对企业的资金体量有着很高的要求。
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文字｜奇异果 编辑｜阿鸟
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