【智慧住区产业报告】第二部分：住区发展现状
随着经济发展和人们生活水平的提升，民众对居住环境和生活质量提出了越来越高的要求。不仅要求吃好穿好住好，还要求出行方便、社会安全、环境舒心，更希望文化丰富、精神充实、人际和谐。智慧住区能很好的解决这些问题，满足人们不断提高的需求水平。近年来，各地智慧住区建设的一些探索，也反应了这个情况：贵阳首席智慧住区首度开盘，引发市民热捧；长沙湘江新区首现“日光盘”，“智慧住区”受青睐。
智慧住区建设是落实中央城市工作会议精神，支撑智慧城市建设的重要内容，也是国家促进信息消费、信息惠民的重要体现，已成为所有项目重点推进并可落地的方向。目前全国有住区项目近16万个，通过互联网+实现住房城乡建设领域信息化技术应用水平的提升，提高物业管理及服务水平，增强百姓生活的幸福指数已成为当今各级政府及相关组织努力的方向。
刚性需求
过去十余年，伴随中国经济的高速增长，城镇化建设的速度也大大加快，城市人口不断挑战历史新高，城市规模持续加速增长，2017年年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）139008万人，比上年末增加737万人，如图1所示。
图1 中国人口总数
图2 中国城镇人口总数
图3 城镇居民人均可支配收入
改善性需求
通过相关机构的网上调查和市场调查，购房者除了刚性需求外，改善性需求也占有很大比例。
2017年四川居民购房意愿网上调查显示，计划购房者选择“改善住房条件”的比例最高，占 49.0% ；其次是“首次买房，解决自住”占41.6%。
2017年宁波市居民购房意愿调查发现，在两年内有购房意向的受访者中，67.5%的受访者购房是为了改善住房条件；13.5%的受访者属于首次购房自住和各有9.5%的受访者购房用于投资或其他(比如拆迁安置、购买学区房等)，与今年4 月份第二十一届宁波房地产展示会调查相比，分别下降1.3个百分点、下降2.1个百分点、下降2.2个百分点和上升5.6个百分点。
在2017年重庆春季房交会购房意愿中，有47.2%的人购房的目的是改善型购房，26%的人是首次购房，以投资为目的的购房占到20%；同时，在对户型选择方面，48.2%的人会选择三居室，28.8%的人更加倾向于两居室，18.8%的人会选择四室及以上其余则将会选择一居室作为购买对象，
如图4所示。
图4 重庆市购房意愿调查
2018年在常州市居民购房意愿调查调查中发现，32.09%的人是为了改善现有住房环境，25.37%的人是为了子女上学购买房屋，19.4%的受访者是为了结婚购买房屋，14.18%受访者作为投资、留给子女以及其他用途购买房屋，如图5所示。
图5 常州市购房意愿调查
综合来看，楼房的购买意愿仍是上升趋势，未来住区的规模也将会不断增加，因此积极推进住区建设和新型住区服务模式的建立具有重要意义。
企业建设现状
近年来，房地产企业主动拥抱“互联网+”，智慧住区建设则是“互联网+”房地产的一个重要方面，众多房地产企业纷纷推出自己的智慧住区项目。智慧住区可以使得新建住宅区通过充分利用互联网民生服务资源，弥补区位配套设施建设和民生服务不足的缺陷；同时，通过既有住区的智慧化改造，也可以利用网络化的资源共享能力，解决老旧小区停车、娱乐设施不足的问题。
美的置业集团与阿里云共同签署了合作协议，双方将发挥各自优势，实现美的置业智慧住区导入阿里云Link物联网平台，开展智能家、智能住区标准化建设，并围绕智能园区、智能城市，聚焦智慧办公、生活、健康、楼宇、教育等领域，完善物联网平台解决方案和管理系统的开发与落地，全方位构建“智能产业”生态新格局。
方兴集团与腾讯集团正式宣布达成深度战略合作，双方将就“智慧家”2+X智慧住区建设的计划进行共同探索。爱悠发布绿色智慧住区解决方案，该方案涵盖智慧家庭“全场景”解决方案、智慧社区O2O服务平台、社区智能化、建筑智能四大方面。华为、百度、联想等知名大企业也纷纷参与到智慧城市、智慧住区、智慧住区、智能家居的建设中。
智慧住区是新形势下探索住区服务管理创新的一种新模式，其核心是强调住区从“管理型”走向“服务型”，从而更好地为居民服务的一种转变。
各地发展现状
在企业纷纷参与智慧住区建设的同时，各地政府也在积极行动。
2016年9月，北京市住建委下发首批智慧小区建设通知；2017年6月，北京市智慧小区建设全面启动，评定参建小区智慧级别，在全市推广智慧小区建设；2017年10月，北京市首个智慧小区示范项目揭牌仪式举行；2018年，北京市住建委在完善首批12个智慧小区示范项目的基础上，再逐步建设100个智慧小区项目，尤其将加快老旧小区的智慧化建设。
2017年4月，内蒙古下发了《关于开展实施智慧小区建设的通知》，要求各盟市高度重视，加强组织领导，制定工作方案和具体措施，强化智慧小区项目落地，切实推进智慧小区建设工作。2018年9月，内蒙古自治区人民政府办公厅印发了《内蒙古自治区推进城市精细化管理三年行动方案（2018-2020年）》的通知，积极推进老旧小区综合改造，提升住宅小区物业管理水平，提高城市管理智慧化水平。
2017年6月，山东省住房和城乡建设厅发布的《山东省住房城乡建设信息化发展规划（2017-2020）》指出：到2020年要基本建成全省住建大数据平台，打造30个具有鲜明特色的智慧城市，建设100个绿色智慧住区，有效消除“信息孤岛”；2018年5月，山东省住房和城乡建设厅发布《山东省绿色智慧住区建设指南》；2018年9月，山东省住房和城乡建设厅印发《山东省绿色智慧住区示范项目管理办法》。2020年1月，威海市人民政府发布《关于推进智慧住宅小区建设的指导意见》。
2018年，重庆市力推绿色、智能物业小区建设，力争建成智能物业示范小区100个。2018年3月，重庆市城乡建设委员会发布通知，开展智慧小区建设工作，组织开展智慧小区申报；2018年6月，重庆市城乡建委、市城市建设综合开发办召开重庆市“智慧小区”建设工作现场观摩会。2019年3月，重庆市住房城乡建委发布了《关于申报2019年度重庆市智慧小区的通知》（渝建〔2019〕105号），明确年度建设要求和目标任务，通过组织召开四大片区智慧小区建设工作推进会及工作督导等方式，强化责任落实，从政策、技术、市场等维度对建设各方进行广泛宣传和积极引导。
2020年10月，河北省保障性安居工程领导小组办公室制定了《河北省公租房小区智能管理指南（试行)》，指导各市公租房智慧小区建设。同时，要求各市年底前至少建成1个公租房智慧小区。