招商、鸿荣源、华侨城，严重低了宝安中心区的城市价值！

12月27日下午，宝安4宗经营性用地开标，欲打造宝安中心区滨海文化公园。此次土地招标共有招商、鸿荣源、华侨城三家房企投标。但是，下午14时35分，由于三家商务标报价均低于出让底价，所以，该4宗土地流标。

▲三家房企的技术标得分情况，其中华侨城最高，为49分。而后，工作人员现场开启标书。标书显示的商务标报价：鸿荣源商务标报价33.02亿；招商商务标报价：25.0676亿；华侨城商务标报价：35亿。商务标结果出来后，现场有工作人员前来沟通许久。而后，主持人宣布： 三家商务标报价都低于报价底价，本次投标结束。此前据报道将打造成升级版的欢乐海岸，又要再想想了。

说白了，就是开发商价格报的太低，政府不卖了，尽管有拍卖成功，就立马举行开工仪式！但这三家房企都

，都表示结果有点出乎意料......

到底怎么啦？

相比于，12月26日深圳湾超级总部基地两块宗地卖出78.4亿的价格，宝安中心区滨海文化公园地块被低估了！

我认为，主要有三点被低估了：

第一，宝安区的人口，比南山+福田+罗湖的常住人口还要多！

12月26日上午，宝安区新设街道集中揭牌仪式举行。宝安区由6个街道增设为10个街道，根据区划调整方案，宝安区西乡、福永、沙井、松岗街道各一分为二，分设为西乡、航城、福永、福海、沙井、新桥、松岗、燕罗等8个街道，新安、石岩街道维持现状不变。宝安行政区划由原来6街道变为10街道，街道平均面积由66.2平方公里缩小为39.7平方公里，街道平均管理服务人口由89万人缩小为53.4万人。

宝安人口可以计算出，至少534万人口！而宝安区的人口，比南山+福田+罗湖的常住人口还要多，消费规模要大很多倍！2015年，南山区常住人口129万，实际管理人口超过200万;福田区78平方公里的土地上，常住人口144万，实际管理人口200多万;罗湖是95.37万人；

第二点：不能单独看待“宝安中心区”。

马书记说，深圳要打造 “宝安新城＋大空港＋后海＋深圳湾”合体的超级一流湾区！

很多人以为宝安中心区滨海文化公园地块就是宝安中心区的，实则不然。而是宝安中心区要与前海联合打造成国际一流的大湾区，“大前海”概念已得到官方重视。在深圳圳市委六届三次全会上，市委书记马兴瑞作报告指出，深圳未来需要打好五场“攻坚战”，包括供给侧结构性改革、重大项目建设、前海开发开放、城市管理治理等。在前海的开发开放方面，马兴瑞强调，要进一步深化深港合作，加强自贸区制度创新，研究制定“大前海区域”联动发展战略规划等。

其中，“大前海区域”联动发展战略，是针对目前前海空间局限及与周边区域协同联动不够的问题，进一步完善前海蛇口自贸片区、前海深港合作区、宝安新城、大空港地区等整个湾区发展规划，推进前海与蛇口、后海、深圳湾片区融合发展。

第三点，低估了宝安对滨海规划的高瞻远瞩，缺乏对滨海宝安的了解。

深圳拥有233.7公里海岸线，但临海不亲海，城市生活岸线仅24.4公里，占全长的10.4％，城市滨海生活不足，缺乏活力。宝安西部岸线位于深圳市西部、珠江入海口伶仃洋东侧，岸线总长约45.3公里，它资源完整丰富，是深圳滨海公共岸线的重要组成部分，也是深圳实现海洋经济中心城市、滨海宜居城市建设发展的重点地区。

为增强滨海活力，提升城市环境品质，宝安区委区政府明确了“三带两心两城一谷”的发展格局，并逐步加快45公里西部活力海岸带的规划建设。

西部活力海岸带旨在打造深圳最具魅力的滨海城市岸线，引入服务、人文、休闲等功能，提升岸线价值促进岸线的多元化发展，营造高品质公共空间，建设兼具生产、生活、生态的综合性活力海岸带。

规划将西部活力海岸带划分为三段，其中南段为宝安中心区，以打造独具海滨特色的现代化花园式城区为目标，发展生活服务功能为主，提升滨海公共空间品质，打造“滨海湾区”主题海岸带；中段为机场航站区，该以生产服务功能为主，开放部分岸线建造观景平台，打造“空港海景”主题海岸带；北段为空港新城段，以生态修复功能为主，利用河道形成岛群意象，打造“海岛水岸”主题海岸带。

南段海岸带所处的滨海中心区是深圳唯一的滨海城市中心，承载着宝安人民乃至深圳人民海洋生活的梦想。基于对海岸现状的分析及对国际经典案例的借鉴，中心区规划建设办组织编制了《宝安中心区滨海地带城市设计》，提出将中心区滨海地带建设成“滨海休闲带”，重点规划打造“滨海文化公园”项目。

规划以“我们的水岸”为核心理念开启深圳滨海岸线开发的3.0版时代，提出滨海岸线五大规划发展目标，即将中心区滨海地带打造为前海滨海休闲带的重要节点；塑造极具滨海特色的城市门户；构建充满活力、尺度宜人的公共休闲区；建设集约高效、低碳生态的滨海地带；形成滨海宝安活力岸线的龙头和核心。

中心区滨海岸线的规划建设无疑将成为西部活力岸线建设的引擎点，全面推动深圳海洋产业、海洋生活、海洋文化的发展，打造魅力滨海岸线、塑造滨海城市文化，为宝安人民实现“滨海、亲海、乐海”的“美丽宝安”梦。

合理报价该是41亿-48亿

如果问价值，价格最少要向深圳新会展中心的成交来参考：8月29日，深圳新会展中心（一期）配套商业用地，最终以招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标。据了解此次出让的11宗土地为深圳新国际会展中心的商业配建，总面积共计52.8万平方米，总建筑面积不超过154.3万平方米；其中酒店25万平方米，商业办公26.16万平方米，地上商业用房22.8万平方米，地下商业9.2万平方米，商务公寓69.7万平方米，公共服务配套用房1.4万平方米，土地使用权期限40年。算下来，新会展中心的土地拍卖楼面价为2万。如果用在宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，也是2万的楼面价的话，按16.7万平米建筑面积算，至少在32-33左右亿以上，这里面鸿荣源报价较为合适，招商报价太低、华侨城较为理想。而这些显然都不是政府要想的价格。

另外：很多人拿深圳湾超级总部基地来比较，其实，其楼面价不到2万：招商银行以底价59.5亿购得T207-0251号宗地，楼面价为19256元/平；天音通信以底价18.91亿购得T207-0050号宗地，楼面价为19698元/平。

那么，我们把目光投向前海。

12月5日下午，位于前海片区九单元01街坊的T102-0264地块以及位于桂湾片区四单元04街坊T201-0094地块在福田区土地房产交易中心成功拍卖出让，创维集团有限公司以16.70亿元成功夺下T102-0264地块；深圳华强集团有限公司以17.45亿元成功夺下T201-0094地块。两块商地的楼面价分别为29821元/平方米、26625元/平方米。

前海的楼面地价最低已到了26625元/平方米，如果宝安中心取2.5万，那么，宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，至少要拍出41亿，如果以2.9万的楼面价，最高48亿才能符合“大前海+宝安中心“的规划预想。

最终最块土地，应该以什么价格成交，拭目以待！

最后补充一下；

据深圳中国中原网上房价显示：宝中二手房报价在5-7万元/平，高的达到8万/平。相较于住宅价格，对商业地产来说，确实比较低。

关于宝安中心区滨海文化公园（一期）地块信息

宝安中心区滨海文化公园（一期）位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积38.14万平方米，包含本次出让的4宗建设用地及中央海滨文化公园用地两部分。

其中中央海滨文化公园土地使用权归政府，由深圳市宝安区城市管理局代为持有。

宝安中心区滨海文化公园（一期）建设用地包括A002-0056、A002-0057、A004-0161、A004-0162共4宗地，其中：

A002-0056宗地土地用途为文化设施用地；

A002-0057、A004-0161宗地土地用途为游乐设施用地；

A004-0162宗地土地用途为商业服务业设施用地，出让宗地总用地面积共计10.5万平方米，规定总建筑面积约16.7万平方米，包括商业、商业性办公、酒店、剧院、游乐设施及相关配套等分项功能建筑，土地使用年期40年。

值得注意的是，早在2012年时，华侨城和宝安区就已传出绯闻，当年计划给18万平方米宝中用地打造欢乐海岸；并且华侨城关于该项目的宣传视频早已出街。

据相关人士透露，此次土地出让如果成功，奠基仪式也将很快启动。然而却以流拍告终，看来这升级版的欢乐海岸又要再等一等了。这一下，华侨城要回去反思了！

地块规划

根据《深圳市宝安片区土地利用总体规划（2010~2020年）有条件建设区使用方案（宝安中心区滨海文化公园）》，19568平方米用地用于建设宝安中心区滨海文化公园。公园位于深圳市宝安中心区滨海片区南部，沿前海湾北侧岸线，项目面积20641平方米，该项目又称欢乐海岸升级版或4.0版。

项目共分为三期，其中一二期位于宝安中心区范围内，三期位于大铲湾港区的前海湾区内侧。

一期

中央海滨文化公园、演艺中心和商业服务与游乐设施，即依托演艺中心项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园；

二期

海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术中心，湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术中心主要功能有七星级主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术中心，现代化办公等；

三期

海港乐活公园，含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。

腾讯科技城规划

按照计划，拟将“滨海文化公园”项目打造成为“国际化滨海城市新坐标，世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。 

宝安将建滨海文化公园致力打造深圳滨海旅游新标杆

为高标准规划开发我市西部滨海岸线资源，打造市民近海、亲海、乐海平台，宝安区携手大型央企规划建设“滨海文化公园”，项目规划总用地规模168公顷，分三期开发，主要包括海洋文化公园、海岸湿地公园、海港乐活公园、国际文化艺术中心四大部分，总投资约200亿，将力争建设成继大小梅沙、深圳湾公园之后引领深圳滨海旅游标杆。

规划体现三大亮点：

（一）比肩国际的复合海岸线。基于对海岸现状的调研分析及对国际案例的借鉴，组织编制了《宝安中心区滨海地带城市设计》，以“我们的水岸”为核心规划理念，提出将滨海文化公园打造成西部活力岸线的龙头和核心；

采取一系列有针对性的规划策略，塑造具有滨海特色的城市形态，如通过引水入城，构建富有层次的水体系统和水体空间，建设可持续的水岸景观。

（二）畅享繁华的都市商务区。主动承接前海自贸区的产业发展优势，以“产业引领”的思路，于滨海文化公园项目中规划“都市商务区”，树立城市功能提升的典范。

重点建设七星主题酒店，提供一流会议、展览、办公、娱乐等一站式服务，打造高品质国际会议、商贸活动平台；以复合开发和委托运营的模式引入创意办公、精品酒店、国际公寓、体验商业等服务类配套设施，并与区域内已建在建的总部企业大厦、甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、地下休闲商务空间等形成集聚效应，提供优越的商务环境和氛围。

（三）充满活力的人文新高地。项目充分借鉴香港西九龙文化公园、悉尼达令港等国际先进地区成功经验，在规划中注重文化元素、文化功能和艺术体验空间的多元互动。

有机衔接“中央绿轴”上的公共文化建筑群（中心区图书馆、青少年宫和演艺中心），通过对空间组合、建筑色彩、形态的控制，塑造一系列特色鲜明的文化建筑群体，形成“中央文化带”.植入多元互动的文化元素，布局国际文化艺术中心、博物馆、美术馆、庆典广场、湿地观光、游艇码头等多样化的人文艺术体验空间，组织各类文化活动，为深圳西部中心营造更加领先的国际化休闲文化氛围。

作者：王方 

十年以上“互联网+房地产”从业经验，“地产号”创始人，曾携每周地产评论入选深商意见领袖，屡获深圳网络文明奖等，专注房地产、互联网思想（wanging0123）、城市（深圳梦szeverything）等方面研究。曾任职中国最大互联网公司腾讯、广东最大网络平台大粤网、中国最大房产网络平台搜房（房天下）等公司。

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