2017年深圳万亿级旧改市场加速，开发商激烈竞争即将全面上演！
最新消息，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经深圳市政府同意，现正式发布。很多人 注意到，该旧改实施细则中有：旧住宅需100%业主同意才能拆除。原文是“权利主体的城市更新意愿应达到100%”。
实际上，这份文件出台的背景是深圳城市更新要加速了，主要还是要应对未来利益博弈的五年，提前扫除了旧改障碍。政府负责定规则，市场负责奔跑，我似乎已提前听到深圳市场上的激动的嘶叫声。
据深圳城市更新十三五规划显示：规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为 17.5 平方公里。其中,规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新和100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。
政府将规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。而要撬动上万亿的市场。
根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元！考虑到2016年，排名第100名的弘阳集团销售额为156.8亿，这相当于40个第一百强！
在恒大与深深房重组上市的合作协议中，其承诺未来3年累计销售额达1.5万亿元，累计净利888亿元。恒大未来深圳市场6000亿货值或许正是重要一环。
深圳的旧改之王佳兆业，在深圳正在建设和储备、谈判的项目至少有20个，货值至少3000亿以上。
关于深圳城市更新的利益博弈不仅限于业主与政府、开发商之间，还有开发商与开发商之间，显得更激烈。
比如，
12月8日，深华发的一纸公告，揭开了其控股股东中恒集团与万科、华侨城之间关于深圳城市更新的激烈斗争。深华发A公告称，公司控股股东武汉中恒集团与华侨城A旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，双方签署了《合作框架协议》，其中包含深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。
在这个公告中，中恒集团已与华侨城子公司深圳恒祥基签订了框架协议，合作开发深圳光明新区华发旧改项目。
据深圳万科内部称，对此提出了异议，认为中恒这一行为涉嫌“一地两卖”。“
在此之前，中恒集团已与深圳万科签署合作协议，共同开发这一旧改项目。而后因为中恒未能按时履约交地，深圳万科提起仲裁申请，要求中恒继续履行合同并承担违约责任。
就在仲裁过程中，过程中恒祥基突然杀入，与中恒签订框架协议，并发布公告。
其实，恒祥基是华侨城A旗下从事旧改项目的专业平台；而华侨城今年以来在深圳发展迅猛，尤其是在光明新区，已经布局了多个项目。
据估计，深圳两大巨头争夺的公明旧改规划批复可建设面积为45万平方米，其中可售面积价值按区域市场价估算约为220亿左右，而按照中恒和深华发在该项目中的权益比重，除去补交地价和建安成本，其收益预计至少达到80亿元。
尽管外界看到华侨城的野蛮介入，但其之前一度旧改的弱者。早在2007年，华侨城曾有意南山白石洲超级旧改项目，后者规划总建筑面积550万平方米，但项目被绿景抢走；2014年，与康佳争夺康佳总部旧改项目开发权，仅获得30%权益；2015年初，市场曾传言华侨城洽谈接盘佳兆业，但被融创抢了先，但最终最泡了汤。
直到2016年，华侨城近在深圳旧改动作开始放大。比如，2016年6月19日，华侨城发布公告称，以28亿元收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司，并借此获得6个旧改项目,首次清晰地对外表达：以收购旧改项目的方式获取优质土地资源。
公告透露，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司与深圳市花伴里投资股份有限公司签署了《股权转让与合作协议》等相关文件。根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，转让款为661.716万元。同时，华侨城地产公司将根据目标公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担目标公司的债务约5亿元。
最终，花伴里成为华侨城在旧改领域的合作方。花伴里主要集中在宝安、龙岗地区开发旧改项目，代表作包括横岗花伴里、龙华花伴里、珠光花伴里、翠山花伴里、鼎新大厦等。
近年，在拿地方面，华侨城除了联合招商蛇口310亿拿下154.3万平方米深圳宝安新会展中心的配套商业项目外，其它大部分精力都投入了旧改。
华侨城正凭借“文化+旅游+城镇化”概念进入旧改。比如，2016年以来华侨城先后签下深圳龙岗布吉的甘坑新镇、华侨城国际低碳城、东部坪山文化旅游带，大鹏半岛三个旅游项目，以及最新的光明新区光明小镇项目，计划总投资额约达2000亿元以上。目前，华侨城的恒祥基旗下四海锦园入市一年后已基本清盘，四海云亭项目目前计划入市；其它项目中，龙胜旧改项目位于热门的龙华新区，也于2014年3月份启动，总建筑面积39.2万平方米。
关于城市更新激烈的争夺中，就连融创中国也虎视眈眈，现已进入龙华旧改项目：莱蒙创智谷（已被融创收购）。
其实，想要了解更多，看看新闻就知道，多震憾了：
平湖14个项目列入旧改，华侨城、卓越、碧桂园、保利等巨头纷纷抢滩平湖！
龙华最牛的旧改项目，华侨城、中洲、莱蒙、海岸城都来了!
深圳旧改潜伏大戏：恒大手握17个项目，鸿荣源15大项目称霸龙华！
……
无论如何，2017年，深圳万亿级城市更新开始加速，开发商激烈竞争也要开始了！
好戏即将全面上演！
深圳城市更新计划项目551项
2016年8月23日-25日，在深圳房博会上，最大亮点就是深圳市城市更新局、深圳10个区城市更新职能部门首次集体亮相，让房地产企业、公众可以面对面深入了解深圳及各区城市更新政策、未来城市更新规划及项目。
据深圳市政府公布的数据，截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项。
（用地面积4505公顷）审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、在建项目101项（用地面积约763公顷），实施率26%，位居全省前列。
△点击查看高清大图
以下就是：
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
深圳市城市更新“十三五”规划
1、规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为 17.5 平方公里。
2、规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。
3、提倡有机更新，规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新（指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，下同），为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级;稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。
4、通过城市更新有效增加交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，实现特区一体化水平显著提升。
5、通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约 650 万平方米，配建创新型产业用房总规模约 100 万平方米。
6、规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。
重点区域更新
中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等
更新统筹片区
车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等
更新方式与更新功能指引
对于深圳人高度关注的城中村更新，
规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，
具体表现为：
1、原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；
2、原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；
3、原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；
4、市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；
5、其他类型城中村以综合整治为主。
对于旧工业区更新，
规划建议以产业升级为目标，
规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，
统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，
具体表现为：
1、位于城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点 500 米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变。
2、位于市高新区或工业区块控制线内优势区位(轨道站点 500 米范围内)的旧工业区，可适当开展拆除重建。
3、位于工业区块控制线内一般区位(轨道站点 500 米范围以外)，鼓励复合式更新。
4、其它区位的旧工业区，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展居住、商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城市功能多元发展。
至于旧城区更新，
规划则指出，
以综合整治为主，审慎开展拆除重建，
同时工商住混合的旧城区，鼓励综合整治：
1、建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治；
2、具有历史人文特色旧城区，以综合整治为主要手段；
3、对工商住混合等其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。
“两房”配建指引
关于人才住房和保障性住房：
1、 改造方向为居住用地的更新项目，严格按照不用分区规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建；
2、改造方向为新兴产业用地的更新项目中，安排部分人才住房和保障性住房用地。可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地；
3、积极探索在轨道站点周边500米范围内、规划保留的成片产业园区范围外、规划功能为工业的现状旧工业区，可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设人才住房和保障性住房。
关于创新型产业用房：
更新项目配建的创新型产业用房，应统一纳入市产业用房供需服务平台进行租售。
重点更新区域
在所有的更新区域中，蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等成为全市重点更新区域，将形成城市新的增长极。
同时，各轨道站点周边和枢纽区域的更新也成为了重点。包括6、7、8、9、10、11号线，以及3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等。
从区域更新任务来看，龙岗、宝安成为未来5年城市更新“大户”，更新下线值分别达到1170公顷和740公顷。
更新统筹片区
包括车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等
城中村
对于深圳人高度关注的城中村更新，
规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，
具体表现为：
1、原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；
2、原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；
3、原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；
4、市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；
5、其他类型城中村以综合整治为主。
网络配图
旧工业区
对于旧工业区更新，
规划建议以产业升级为目标，
规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，
统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，
具体表现为：
1、位于城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点 500 米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变。
2、位于市高新区或工业区块控制线内优势区位(轨道站点 500 米范围内)的旧工业区，可适当开展拆除重建。
3、位于工业区块控制线内一般区位(轨道站点 500 米范围以外)，鼓励复合式更新。
4、其它区位的旧工业区，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展居住、商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城市功能多元发展。
旧城区
至于旧城区更新，
规划则指出，
以综合整治为主，审慎开展拆除重建，
同时工商住混合的旧城区，鼓励综合整治：
1、建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治；
2、具有历史人文特色旧城区，以综合整治为主要手段；
3、对工商住混合等其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。
人才住房和保障性住房
1、 改造方向为居住用地的更新项目，严格按照不用分区规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建；
2、改造方向为新兴产业用地的更新项目中，安排部分人才住房和保障性住房用地。可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地；
3、积极探索在轨道站点周边500米范围内、规划保留的成片产业园区范围外、规划功能为工业的现状旧工业区，可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设人才住房和保障性住房。
创新型产业用房
更新项目配建的创新型产业用房，应统一纳入市产业用房供需服务平台进行租售。
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内容来源： 深圳规划国土海洋
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