每周地产评论：巨头纷纷宣布，2018年中国房地产进入“运营时代”！

1月5日，凯德集团与万科、印力、Triwater共同拉开了2018年房地产行业大宗并购的序幕。凯德集团以17.059亿新元（83.65亿人民币）向这三位买家出售了中国20家购物中心项目公司的100%股权，并承接相应负债。

据凯德集团回应媒体称：买方在近期提出购买意向，考虑到集团整体的资产管理策略，所以公司决定出售部分在中国的资产。此次交易的战略意义重大，出售部分成熟资产项目持有公司的股权，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势

这20个购物中心，凯德通过旗下公司平均持有已达10年，很多都是当地首个购物中心。通过凯德的专业运营，发展为成熟物业，有着稳定的收益，带动了当地商业升级。

这些项目的总估值是78.42亿人民币，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币），比资产估值高出7%。交易价格是根据估值、买卖双方的沟通协商等共同确定的。

这意味着，以万科为代表的巨头已进入运营时代。

有龙头公司战略发布为例。

2017年12月19日下午，恒大与万科分别以底价55.52亿元和31.37亿元拍下深圳湾超级总部基地地块各一幅，预计万科、恒大将在该地块上建立新的总部基地，昭示一个全新的房地产服务时代来临！

据媒体报道，10月18日下午，深圳市南山区政府与万科集团共同签署了战略合作框架协议，双方在南山区的社会、经济建设方面构建全面战略合作关系。据悉，万科集团将以深圳湾超级总部基地为支点，推动城中村综合整改运营、住房租赁等业务在南山区进一步蓬勃发展。这意味着，万科正在切入城市配套服务。

　“谁再说万科是发展商，我和谁急”，12月8日晚，在万科于厦门举办的南方区域媒体交流会上，董事会主席、首席执行官郁亮说。关于未来，郁亮称，万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。

郁亮说，“在城市配套服务商时代，所有开发商经验清零，大家重新站在了同一起跑线上。”在转型面前，万科已不再看重规模竞争，而是全力打造资产管理能力和城市运营能力。

万科和郁亮新近甚至提出一个概念“美好生活场景师”来表达转型方向。在郁亮看来，公寓、办公、商业、教育、养老等诸多城市配套服务，均是美好生活场景的一部分。万科正逐步实现对出生、教育、就业、度假、养老等人生全阶段的覆盖，变身为全生命周期产品提供者和多元资产管理者。

2017年年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。

●在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；

●在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

目前，恒大完成了多元化发展的产业布局，实现了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，即由“房地产业”向“房地产+健康+旅游+金融”的转型，也就是由“房地产”向“房地产+服务老人+服务儿童+服务社会”的转型。

无独有偶，2017年的房地产的大并购案主角：万达、融创和富力。2017年7月19日下午，融创、万达和富力在北京万达索菲特召开战略合作签约仪式。仪式上，融创中国董事长孙宏斌宣布，融创将继续接手万达的13个文旅项目，而富力将加入其中，接手万达的77个酒店项目。王健林则表示，融创略微提升了对13个万达城的收购价格，而且不需要万达对融创进行借款。

先说，融创。孙宏斌动作频频，包括融创投资乐视的逻辑：关注消费升级，文化、内容的产业是其将来的方向，这正是房地产转向运营的风向标。

从规模上看，2013年-2016年期间，富力地产每年酒店扩展速度平缓。观点指数的统计数字显示，包含合资项目，富力地产处于已落成、运营或开业筹备中的酒店每年以1-2间的速度增长；而处于运营中的酒店数量分别为6间、8间、12间和14间。

在上述背景下，富力地产对于酒店运营业务仍表现出大展拳脚的决心。2017年7月19日，以199.06亿元的价格收购万达账面净值为330亿元的77间酒店，总建筑面积合计将超过324.9万平方米，总房间也达到23200个。

此后，富力先后两次修改收购万达酒店资产内容，收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达70%的权益，同时将大连万达中心写字楼纳入收购事项，交易代价亦下降至189.55亿元。

这也就意味着，富力地产收购的万达酒店将修改为73间，加上已落成、运营或开业筹备中的酒店（包含合资项目）24间，其所拥有的酒店数量将达到97间。

以六折价格一下子吃进规模如此巨大的酒店资产，问题在于这些酒店能给富力带来多大的脾益？据观点指数了解，2014年全年、2015年全年及2016年上半年，万达酒店整体毛利率高于富力酒店，但表现在分部业绩上，依然处于亏损状态，亏损幅度分别为-6.05亿元、-6.02亿元及-1.33亿元。

接下来，富力能否玩转酒店，关键要看他始何运营了！

回头来说万达。并不是说，万达向融创和富力出售文旅项目和酒店之后，就不作为了，甚至真的不看好运营。恰恰相反。2017年12月19日，在苏宁智慧零售大开发战略暨合作伙伴签约大会上， 王健林公布称，“我们有个宏伟的计划，明年开始，力争10年内将万达广场发展到1000家左右。”王健林称，从2019年开始万达开店的速度将会大幅度增加。十年后，万达广场将会覆盖90%以上的城市人口。

王健林的运营思很清晰：如果到1000店是什么概念呢？拿今年的数据来说，开业满一年的广场，我们大概平均5千万，三线、四线甚至五线城市有下沉，那也意味着开到1千店的时候，每一年光是万达广场的客流就在130-150亿的投资。我假设一个人每年去30次，这个频率已经不算低了，那就意味着有大概4-5亿人，是重复性消费的顾客。那个时候我估计中国城市的人口可能会超过10亿，真正有消费人力的们也就是6-7个亿，因为有小孩、还有老大岁数的老人家。那就意味着1000个店，大概会覆盖中国90%以上的城市，其中这个城市人口三分之二都是我们这儿重复消费的顾客。

1月3日下午，上海静安体育中心，“丁祖昱评楼市”举办了第二届年度发布会，易居中国CEO丁祖昱发布了他对2018年的预测。此外，丁祖昱还邀请了周忻、任志强和林中等人发表了观点。

丁祖昱分享一个观点称，克尔瑞花了一多月的时间，利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等指标综合考量，从三四线城市里挑出了20个看好的城市，它们是：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州和唐山。

易居董事会主席周忻认为，房地产未来会越来越关注房子之外的“生活”，并透露，碧桂园和雅居乐的物业管理公司都在上市进程中。

旭辉董事长林中认为，传统行业，包括房地产行业，进入龙头时代，跟美国上世纪七八年代出现“漂亮50”一样。房企会从追求速度过渡到追求品质。市场需求越来越多样化，细分领域会出现一批小而美的企业，细分市场拼的不是资本和规模，拼的是独特的资源整合能力和灵魂人物。这个灵魂人物不会是职业经理人，有匠心有情怀的人才能做好细分市场。

当然，最不能忽视的是，互联网+社群正在影响着房地产业发展，U+公寓、阿那亚、奥伦达、聚龙小镇、蓝城小镇等一个个鲜活案例，他们以最低成本，最高效率及最懂客户的方式，创造了一个个属于新时代的“神盘”，并让传统房地产业重焕生机。这也正是互联网时代，由流量思维转向运营用户思维的转变。商业正从“物以类聚”，走向“人以群分”！

一位业内朋友在朋友圈中惊叹：“我认为地产下半场阵地是旧改和小镇，从长远看，核心能力都必须在项目的社区营造上！搞好社区营造就会成为明星项目。即使是产业园区的本质也是产业社区营造，而不是急功近利的产业链招商。因为吸引做产业和买房子的人，都必须依赖社区价值观营造的系列活动。提早关注房地产行业下半场的本质！”

当然，中国房地产进入“运营时代”，还有一个不得不提的是：租赁市场，更是体现运营能力的时候。当金融去杠杆，经济回归实体，“房住不炒”时代，房地产业该拼什么？除了产品之外，应该就是基于服务之上的运营了吧。

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