每周地产评论：15城市密集加码，新一轮房地产调控潮逻辑分析！

据中新社北京4月2日电 (记者 庞无忌)报道，从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，今年全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台各式差别化的房地产调控政策，中国新一轮房地产调控潮风雨欲来。

3月最后一天，海南省加码限购，规定非琼籍居民家庭只能购买一套房，且商贷首付不低于七成。海南省此番还规定，提供虚假证明购房者，5年内不得在海南省购房。

深圳市也在3月末推行二手房“三价合一”(房屋实际成交价、贷款评估价、网签备案价)政策。这一政策直指以往房产交易中常见的“阴阳合同”现象，缩小市场违规操作的空间。刚刚，深圳宣布新房均价连续18个月下降！

杭州市则在3月28日宣布，将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。两天后，西安市跟进，规定以公证摇号方式买卖新房。3月31日，成都市出台楼市新政规定，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。据统计，目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安6个城市加入新房房源统一摇号“大军”。

稍早之前，大连市发布新政，对部分区域实施限购和限售。同时，大连下调中心城区单人住房公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率等。县城此番也加入调控大军。全国两会结束当日，安徽省阜阳市阜南县发布调控新政，对辖区内住房实施限售，最长限售期限达到8年。

进一步加强监管成为一些地方房地产调控的主要内容。如西安市楼市新政规定，房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购。武汉市3月30日透露，当地将开展联合巡查，严查开发商捂盘惜售行为。

此外，北京市曝光了30家克扣押金、违规出租等违规中介机构名单；广州市提高公积金贷款申请门槛，本地户籍需缴存至少一年。石家庄、兰州等地也陆续出台公积金新政，提出对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

……

相信未来的调控消息仍将上演。

如何来看新一轮密集调控？

就连万科董事长郁亮都在惊呼：中国房价单边快速上涨时代已结束。他说：“非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还像以前一样有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

实际上，我在近期的每周地产评论观点已经表达：即使有贸易战，如深圳这样的城市是不用担心的，会更稳。另外，央行+住建部两会表态，2018年房地产将先抑后扬！因为从高层判断来看，去杠杆是大势所趋，且房地产去库存任务已完成，2018年除了一、二线严控外，三、四线也快了！

但要想看到更远，更本质的调控潮逻辑，还是必须要回归2018年政府工作报告中来。

报告中提到直接与房地产有相关的是：“稳妥推进房地产税立法”；“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”

间接与房地产有关的有：

五年来，经济结构出现重大变革。消费贡献率由54.9%提高到58.8%，服务业比重从45.3%上升到51.6%，成为经济增长主动力。高技术制造业年均增长11.7%。粮食生产能力达到1.2万亿斤。城镇化率从52.6%提高到58.5%，8000多万农业转移人口成为城镇居民。

五年来，发展新动能迅速壮大，经济增长实现由主要依靠投资、出口拉动转向依靠消费、投资、出口协同拉动，由主要依靠第二产业带动转向依靠三次产业共同带动。这是我们多年想实现而没有实现的重大结构性变革。

刚刚过去的2017年，经济社会发展主要目标任务全面完成并好于预期。国内生产总值增长6.9%，居民收入增长7.3%，增速均比上年有所加快；城镇新增就业1351万人，失业率为多年来最低；工业增速回升，企业利润增长21%；财政收入增长7.4%，扭转了增速放缓态势；进出口增长14.2%，实际使用外资1363亿美元、创历史新高。经济发展呈现出增长与质量、结构、效益相得益彰的良好局面。这是五年来一系列重大政策效应累积，各方面不懈努力、久久为功的结果。

上述描述，总的表达出了，尽管中国正在出现重大结构性变革，但中国经济仍向好。

2018年目标更值得关注：

2018年发展主要预期目标是：国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%以内，城镇登记失业率4.5%以内；居民收入增长和经济增长基本同步；进出口稳中向好，国际收支基本平衡；单位国内生产总值能耗下降3%以上，主要污染物排放量继续下降；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济。

对2018年政府工作的建议中最值得关注的第一条就是深入推进供给侧结构性改革。坚持把发展经济着力点放在实体经济上，继续抓好“三去一降一补”，大力简政减税减费，不断优化营商环境，进一步激发市场主体活力，提升经济发展质量。如此来看，房地产去杠杆仍是题中之义。

第二条是加快建设创新型国家。把握世界新一轮科技革命和产业变革大势，深入实施创新驱动发展战略，不断增强经济创新力和竞争力。这意味着政府正在寻找替换房地产拉动GDP的新动能。

第三条是深化基础性关键领域改革。以改革开放40周年为重要契机，推动改革取得新突破，不断解放和发展社会生产力。此意味更明显，将改革进行到底的决心，一定会让经济向更透明，效率更高，社会更公平角度走，“租售并举”亦是大势所趋。

第六条是扎实推进区域协调发展战略。完善区域发展政策，推进基本公共服务均等化，逐步缩小城乡区域发展差距，把各地比较优势和潜力充分发挥出来。这直接关系于房地产的长期发展基础。

政府工作报告提出：塑造区域发展新格局。加强对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区改革发展的支持。以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划纲要，全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见，落实东北等老工业基地振兴举措，继续推动中部地区崛起，支持东部地区率先发展。加强对资源型地区经济转型发展的支持。壮大海洋经济，坚决维护国家海洋权益。

提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。完善城镇规划，优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施，加快无障碍设施建设。有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊、海绵城市等建设。新型城镇化的核心在人，要加强精细化服务、人性化管理，使人人都有公平发展机会，让居民生活得方便、舒心。

此部分的区域重构将进一步夯实房地产的价值，特别是政府将重点疏解核心城市压力，并向周边中小城市转移，城市群时代来了！

第七条是积极扩大消费和促进有效投资。顺应居民需求新变化扩大消费，着眼调结构增加投资，形成供给结构优化和总需求适度扩大的良性循环。

增强消费对经济发展的基础性作用。推进消费升级，发展消费新业态新模式。将新能源汽车车辆购置税优惠政策再延长三年，全面取消二手车限迁政策。支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给。创建全域旅游示范区，降低重点国有景区门票价格。推动网购、快递健康发展。对各类侵害消费者权益的行为，要依法惩处、决不姑息。

发挥投资对优化供给结构的关键性作用。今年要完成铁路投资7320亿元、公路水运投资1.8万亿元左右，水利在建投资规模达到1万亿元。重大基础设施建设继续向中西部地区倾斜。实施新一轮重大技术改造升级工程。中央预算内投资安排5376亿元，比去年增加300亿元。落实鼓励民间投资政策措施，在铁路、民航、油气、电信等领域推出一批有吸引力的项目，务必使民间资本进得来、能发展。

政府对消费的支持力度，以及对民间投资的鼓励，都在进一步削弱房地产的“投机”性逻辑。

第九条是提高保障和改善民生水平。要在发展基础上多办利民实事、多解民生难事，兜牢民生底线，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。其中就提到：更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

总而言之，最后，不妨引用报告中一段话“我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，还有很多坡要爬、坎要过，需要应对可以预料和难以预料的风险挑战。”

中国房地产调控同样也在关键期，15城市密集加码才是刚刚开始，房地产的长效机制并非一蹴而就。十八大提出“市场在资源配置中到底起决定性作用还是基础性作用”，房地产市场需要重新定义了，或许现在已然是政府主导的社会公共基础设施了。

当然，我说过，上半年房地产收紧已是事实，下半年反弹风险也不小。所以，房地产仍然需要安全着陆。

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