在此次峰会上，阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题做了主题演讲。吴建斌先生，是一位作家，也是一位知名的摄影家，同时，还是一位优秀的跨境房企财务专家。他拥有超过三十年的财务管理、资本运作、信息化、法务、战略管理经验，成功引领两家上市企业成为全中国最优秀的房地产巨头。他在此次峰会上的演讲，对房地产企业管理及市场的预判，都非常有前瞻性，干货多，而且含金量很高。我们第一时间整理了吴建斌先生的演讲内容并刊发出来，以飨格隆汇诸君。
以下为演讲全文：
大家好，应格隆汇的邀请，参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市，之前我的同事邀请我去那里看一看，我说没有时间，但后来他们坚持让我去一趟，说你一定要来。
我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场，最大的感受就是这个城市目前所处的阶段，有可能像深圳在90年代或者2000年这个时间点。我看到整个城市，现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司，在手土地面积都是几万亩，最少的也有几千亩。市场的动力非常强，这个城市这几年GDP在全国排位很高。
我也分析了一些这个城市的数据，今年一季度GDP增长是10.1%。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场，存在一种分化的局面。我感受非常深，当我们觉得整个中国的房地产市场，在目前的调控之下，遇到诸多困难，但当我们走到像这样的城市时，却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大，绝对不仅仅是北上广深这几个城市，中国市场从东到南，从南到北，由于发展的阶段不一样，所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。
第一部分对房地产行业的预判
今天我的演讲分几个部分，第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确，是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉，像天空上飘了一片乌云。
过去几年，特别是2015、2016年，我们房地产市场的各种前端融资非常热闹，钱也很多，你想融资，资金来源渠道很多。2015、2016年，房地产市场也经过了一轮大的增长，我认为最主要的还是金融市场的推动，特别是像我们当时非标型的发债市场的推动，房地产企业无论评级2A还是3A，在国内市场融资几十亿资金，或者上百亿资金是非常容易的，那个时候中国国内融资比较方便，境外市场融资也比较容易。
在这个阶段，我们知道信托融资、地产基金的融资，这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展，作为一个地产人，我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，在这些方面，地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云，而且这朵云很厚，就在我们头顶上。
除此之外，这两年，特别是在房地产市场，多项政策一直在加，没有放松。有人说是五限，有人说六限，差不多在房地产市场，能限制的都在使用。对房地产公司来讲，这是一个非常不利，不好的消息，市场在执行过程中难度很大，再加上融资成本也在上升。
在目前的融资市场，差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具，融资成本，从我自己操盘的角度来看，起码上升了5%到10%。
以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构，已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用，后面还有一些合同没有使用的，差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约，或者有补充协议。补充协议的目的，就是金融机构在资金链收紧的情况下，需要发展商承受融资成本上升带来的成本。
既然是乌云，如果来一阵风就可以吹走，这个风可能是政策风，有可能是因为其他什么原因，这些乌云就会被驱散。
但是在这种情况下，作为我们从事房地产行业的企业，怎么判断这个市场？
我是这么判断的，我认为目前我们现在的限制政策，短期内不会取消。当然会有人问，多长时间才能取消？作为企业来讲，战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。
我们在内部做过很深入的研究，我们判断政策限制，应该还会持续两年时间。两年的时间，对房产公司来讲，有些企业可能就是冬天，但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的，是要靠强大的资金支撑，如果没有足够资金储备，让自己过好这个冬，我相信压力是非常大的。
第二个方面，我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始，到现在已经走了30年的时间，我们这些做房地产的人所经历的，就是每几年调控一次，而且每次调控都在加码。目前，加码已经到了历史上最严厉的时候，至于还会有什么新的举措，还不知道。这个行业就是这样，为什么会是这样？就是因为这个行业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候，利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展。
在经济的大环境下，我们去年保持了6.6%的经济增长，今年一季度保持6.8%的增长，这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足，几乎占了这个大饼里面的20-30%，拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的，所以经济增长只要不下滑，房地产的贡献，就一直是很大的。
我们还有一个判断，头顶上的乌云虽然短期内不会消失，但是长期应该会消失，应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排，但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全，各方面管理和监管到位，这些政策引导，也会逐渐市场化。
房地产企业这么多年增长走过来，其实很多公司的管理基础还是很差，在过冬的这个时候，我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分，现金流的管理，是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道，一般包括两方面，一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流，当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理。
在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：
第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致，长期处于下降趋势。
到什么程度？整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%、50%之上，而且规模又大，利润率又高，当别的行业只有10%、7%、8%的时候，房地产有这么高的毛利率，你想想这个行业多好？但是这个趋势已经在逐步下降。
第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。
第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。
第四个，行业的集中度提高。行业集中度在过去从2012、2013年以来，集中度明显提高，前10家房地产公司，前50家房地产公司，前100家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前10家，占到市场份额的30%、40%以上。
有人预测，前10家房地产商有可能在2020年，有可能占市场份额到50%。大家不可想象，有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生，这个行业的整合就完成了。
这是我们对大势的判断。
面对乌云，作为房地产企业来讲，有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要，但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候，我们可能考虑一些因素，这些因素是什么，让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：
第一，城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策，目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。这是国家推动的结果，也希望看到的结果。
第二，老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活？就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，什么叫美好生活？城市交通要好，社区周边配套要好，社区的设计要好，社区的功能要齐全，户型要好，户型配套的高智能化东西要到位，从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变，我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了。
第三，GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的经济体，再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上，增长6.8%，这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济，目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资、在推动经济成长。
再换一个角度看，在经济活跃的过程中，会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态，这种做法一直没有变化。经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现，他们有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子，买改善性的房子。
第四，房地产行业，毛利率虽然在下降，但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。
在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。
前几天，我在微信里看到有个土地储备方面的排名，有些公司，目前土地储备达到了3.1万亿的土地储备，很简单，正常房地产公司土地储备一般会维持开发3年，3.1万亿正常情况下，如果各种因素能配套的话，每年销售量就应该是1万亿。第二第三名的房企，土地储备是2.8万亿，再接着2.5万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素。
另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制，这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求，就是经过发展之后，企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享，我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来，能发挥很好的作用。
当前大家最关心的是资金问题，我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢？碧桂园2017年业绩结算2269亿，毛利率26%，利润260亿，分析员分析说，预计2018年，碧桂园计划销售目标是7000亿。万科去年结算2429亿，净利润281亿，预计2018年目标销售7000亿。
这张表大家应该这么理解：
一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到2017年碧桂园销售5500亿，如果2018年目标是7000亿的话，增速还是很大的！万科5239亿的销售规模，到2018年他的规模也可能是7000亿。从这些公司列的目标来看，对未来是充满信心的，不管市场怎么表现，不管大家怎么看，也不管评论怎么样，这个做法，对市场未来的前景，是很看好的。
第二个方面，可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高，但这不是新高，很快会被2018年业绩覆盖。非常简单，比如2017年碧桂园的销售是5000亿，结算收入是2269亿，也就是说2017年，还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算，如果毛利率保持不变的情况下，利润是要翻番的。换句话说，2018年，我们所列的地产公司的盈利会翻番。
第三个方面，这个表只是列了十家公司，其实可以列前一百家公司，每家公司对2018年的销售都是充满期待的，不管市场发生什么变化，不管现在金融市场多么紧张，他们对市场的前景都是非常看好的。
土地市场呈现的主要特点：
第一个，向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市，2016年、2017年以来，已经开始覆盖三四线城市，有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势，全国覆盖。为什么会出现这样的现象？因为一线在限购，市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路，出路找哪里？一线投资不了跑二线，二线投资不了跑三线，三线跑不了去乡镇，资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热，三四线城市以下的五六线城市也开始火热。
其次，城市群周边为主要战场。巴曙松教授叫三大城市群，3+6的城市群结构。分析一下房地产公司的2017年业绩，会发现主要城市的城市群，特别是华南以深圳、广州为中心的，华东上海、杭州为中心的，北京、天津作为中心的，这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。
第三，房地产公司原来专注做住宅房地产，现在实际上产城融合。比如特色小镇，现在往这方面推进。从几家公司可以看到，最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出1000亿在科技方面做项目，每家都有自己的打法，核心就是产城融合。
再接下来，就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构，而项目的发展还是靠金融机构，没有强大的资金支持，房产公司很难发展。房地产的利润，就来自两部分，一个是销售收入，一个是融资带来收入。
从这种情况来看，房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司，不但签出很多文件，希望项目上加快周转，为什么会这么做？其实很简单，因为现在的融资成本上升5-10%。这5%到10%通过什么方式，可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展？
你的施工期、销售期要短、资金回流越快，那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔10%利率以上的资金，原来别人6个月就能销售，而你放5年才销售，这个最后的结果差别非常大。
第二个特点就是限价，采取合作开发的策略。我们现在有一块地，三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么价格不要谈得太高，发挥自身优势，每个人在市场份额里面仍然可以分。
第三个是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展，60-70%是并购获得的，很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了，现在越来越少，所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为：招拍挂，旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。
第二部分对变化中的融资方式的预判
融资非常重要，融资成本前面已经讲过这些观点，大家可以看一看
在融资方面，我这样认为：尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市场越规范、越有序，其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的，对房企来说。关了一扇门，会开了很多窗。
我举几个例子，开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响，这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产。
作为财务人员来讲，我们经常要看资产负债表，资产负债表主要分左右方，左方资产方，右方是负债权益方。如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的，应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资，正在路上的资产也可以融资，在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资……
再加上去年以来，我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这分为两种，形成或者已经可以出租公寓可以融资，没有建成的长租公寓也可以融资。渠道很多，我们可以通过发债、信托、银团，可以通过境内外，我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样，有些可能需要时间很长才能融到一笔钱，有的可能需要时间很短，这都不要紧，如果你知道能给公司带来很好的融资，按照不同的时段，不同的团队安排、激励，这些问题都可以解决。
我在这次峰会上举些例子，比如阳光城（000671.SZ）是一家地产公司，全国排名16、17位，各种指标排下来18、19位的水平。眼看着市场非常好，前景吸引人，在这种情况下，房地产开发的三大要素之一的人，就是优秀的团队已经构建完成，土地目前有将近5000亿货值，虽然不高，但还可以。
5000亿货值按照我们开发结构来讲，就是2-3年时间，当然接下来，就要解决资金问题，当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫，所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激励机制，而且在国家政策允许的情况下。
举个例子，我们的REITs做了30亿，这是深交所批的。还有在建工程，我们自己盘点一下，我们在将来的三年，在建工程在施工方面需要建安费，我们为建安费做融资，会发公司债，这些都是正在做的事情。
比如我们全国首单购房ABN。这个是15亿，已经完成了，非常有效。虽然花的时间很长，我们做这个产品的时候，大概前前后后花了三个月的时间，金额也大概做了14亿，对房地产公司来说，10多亿资金并不多，但这是一个创新。我们把资产负债表分割之后，觉得这一块可以带来收益，过去看不上这个钱，但是现在对我们来说，也重要，就是把购房余款打包形成了一个产品。
比如我们在做CMBS，叫商业抵押担保的证券，这个可以赚八个多亿，我们把西安一个物业进行质押，质押之后变成一个产品，然后发掉，成本不高。
在物业管理方面，我们物业管理费ABS，也可以做，这个做7亿对物业公司来讲也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中，除此之外，把资产负债表进行分解，又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了，这也是我们财务工作者应该体现的价值。
还有商票付款、保理、信托、境外发债等这都是我们可以做的。
第三部分对房地产业的总趋势判断
刚刚已经提过，对房地产公司来讲，人、土地、钱三者不能缺一，当人的问题解决好，要解决土地问题，当土地问题解决好，要解决钱从哪里来的问题，钱有很多途径可以获得，不是单单的营运收入，并不是没啥事可以做。总而言之，我对房地产市场有一个粗略的判断。
如果人到位、土地到位、资金都到位了，那么这家公司在房地产行业里做的就不错，我对房地产预测：以现在的发展速度或者各种因素的具备之下，10年以后房地产市场总量有可能是20万亿。做一个假设，销售面积不变，我对销售价值做3%的提升，10年以后就是20万亿的市场，这是有可能发生的。
我最近去了好几个城市，特别是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在内，一线城市房价从数据来讲是有所下降，但这不一定是真实的，西部的城市增长都是50%或以上。所以全国普涨的情况下，保持3%的递增，有可能在10年后，我们市场总额就是20万亿。
在20万亿的市场里面，我认为强者更强，特别是前20强的公司会表现非常优秀，占比提高，特别是未来3-5年还会保持40%、50%甚至一两倍的成长。另外，就是强强合作会更多，大的地产商和大的地产商合作，大的地产商跟拥有土地的土地商围绕土地的合作，这种合作趋势非常明显。中小地产商不是没机会，只要有能力，以共存的立场把拥有的土地拿出来，合作为主，发挥自身的优势。
另外一个在打法还是高周转，房地产公司化解风险最根本的就是高周转，越快越好。很多公司的钱可能是一块钱周转一年一次，如果一块钱一年周转两次活或者周转三次，效果就会很好。房地产市场能实现高周转，最核心的通道就是住宅房地产，住宅房地产市场需求量非常大，不会枯竭，也没有到天花板。除了正常需求成本，我们还有对美好生活的追求的需要，这个可能永远不会变，这是件好事。还有一个需求是产权融合，最后一个是金融的融合，这是房地产最重要的趋势。
以上的分享是我个人的看法，未必对，仅供参考。谢谢格隆汇的邀请，也谢谢大家的聆听。
来源：港股那点事 （微信号hkstocks）
《我在碧桂园的1000天》一书作者吴建斌声明：
我是一个作家，写过几本长篇财经小说和财经专著。2014年4月，我在加盟碧桂园后，开始考虑准备写一本有关碧桂园的书——《我在碧桂园的1000天》。
这本书交付出版之际，正值碧桂园取得行业销售量第一的骄人成绩。为避免这本书被过度解读，本人暂停了发行。然而，近日网站上却出现关于本书的断章取义的报道，并未经我同意上传内容。对此，身为作者，特庄重声明：
一、本书为文学创作作品，而非全部纪实，其中有我的情节虚构、个人思考和情景设想，请勿以本书作为碧桂园过往的发展事实反映；
二、我暂时未对外出售这本书，更未同意可以供下载阅读，目前网站出现的供公众下载阅读的行为严重侵犯版权；
三、个别媒体过度解读、扭曲了这本书的内容和文学性，也严重侵犯了碧桂园和我的合法权益。
这本书中采用的文学讲故事的描写方式，如果有些让大家产生误会，我非常抱歉！但请立刻停止该等侵权行为，我将保留、并在必要时采取法律手段维护自身合法权益。
特此声明！
谢谢大家关心！向大家致敬！
吴建斌
2018年3月1日
引 文 碧桂园的传奇简史
1992 年，邓小平先生南方谈话，无疑为当时处在十字路口且停滞不前的中国经济烧了一把火。数个沿海开放城市出现了一股房地产投资和开发的狂潮。那时，有商业头脑的企业家们嗅到了地产业商机的到来，翻开这段历史，日后活跃在地产行业的大亨们，如创建了万科的王石、创建了北京万通的潘石屹、担任北京华远总经理的任志强、任中房公司总经理的孟晓苏、在香港创建了合生创展的朱孟依、带领万通进军北京的冯仑等等，就是从那个时候开始踏足地产业，为日后创造辉煌奠定了基础。后来有人研究说，1992 年可能是中国现代经济人物风云际会时代的开始。
翻开碧桂园发展史，会发现杨主席踏足地产是不经意中的经意。
1992 年3 月，顺德县撤县建市。这一年5 月，刚刚挂牌才两个月的中共顺德市委市政府发现市属企业普遍存在“产权不明、责权不清、政企不分、管理不善”的问题，就上报广东省委、省政府，提出了10项具体改革设想，请求进行综合改革试验。早春的一天，北镇党委书记对杨主席说：“上面有精神，要把集体公司转制卖给私人，你有没有信心？”杨主席当即表态说：“尽管自己没有钱，但有信心。”就这样，1993 年6 月，北镇政府隆重召开了大会，和杨主席等人签署当地第一份转制协议。根据协议，杨主席协同四个副总经理花3395 万元将“北建筑”买了下来，成为其日后地产旗下建筑业务的平台。
1994 年３月，“三和物业”旗下的顺德碧桂园地产项目销售很不理想，加上香港方认为房地产前景十分暗淡，决定退出；紧接着，银行方也因央行有新规定，决定退出。三个合作方退出两个，对北镇政府来说无疑是个沉重的打击。北镇政府成为碧桂园项目的唯一股东，还要清还上亿元的退股资金，“烫手的山芋”落在了北镇政府手里。又在这一困难时刻，镇政府找到杨主席，希望杨主席带头把三和物业买下来。这可是一个大决策，杨国强和家人以及北建筑的班子成员研究了很久还是心中没底。稳妥起见，他带领大家到房地产发展得比较早的深圳、广州、东莞等地参观考察，发现了不少成功例子。勤于思考的他，不断问自己：“别人不行，难道我杨国强也不行吗？”1994 年秋天，杨主席艰难地说服了自己，也说服了北建筑的四个合伙人，大家决定出资8000万元把三和物业的全部股份接过来。就这样，顺德碧桂园地产项目就落在了杨主席及其四个同乡控制之下，地产平台由此开启。
其实，杨主席高中毕业，创业初期一无所有，白手起家，他领导的碧桂园从无到有、从小变大的发展过程富有强烈的传奇色彩，也一路披着神秘面纱，让世人难以捉摸。
初创的前几年经营很吃力。20 世纪90 年代初，杨主席凭借超人胆识，缔造了中国第一套学区房概念。
他曾经在1995 年借2000 万元，全用于广告，当年赚了5000 万元。第二年又把5000 万全做广告，赚了1 亿元。
1997 年受亚洲金融危机的影响，广东许多地产商急于撤回在香港的推盘，杨主席反其道而行之，用狂轰滥炸式的广告巩固了香港市场基本盘，顺德多个项目销售出现满堂红。
由此，碧桂园“给您一个五星级的家！”的广告语深入人心，同时为碧桂园战法找到了一个强大支点—销售至上。
2001 年，广州凤凰城项目开启，70 栋楼同时施工，几百台塔吊同时运转，卖楼如“卖白菜”一样，连续8 个月销售额稳居同期全国房地产开发项目收入第二，这不仅让市场诧异，也创造了业内销售神话。
2005 年，高明、五邑、华南碧桂园六期和南沙四盘同年发售，位居当年中国房地产企业500 强经营收入第一位，被国家统计局认定为中国房地产企业综合实力排名第二。
2007 年，碧桂园在香港联交所一举上市，创造了诸多第一的神话，一时风头无两。虽然上市给碧桂园带来了超高知名度和150 亿港元的巨额资本，使碧桂园如虎添翼，可2008 年金融海啸对世界经济发展造成了重创，对碧桂园打击也可谓沉重，各地工程大面积停工缓建，股价跌了九成，之后几年极其艰难。硬汉老板哭了，靠唱国歌和《国际歌》煎熬着。经过这次打击，杨国强元气大伤，很久以后才恢复过来。
2012 年，新管理班子推出了“成就共享计划”激励制度，形成了公司与管理层利益分享机制，在行业起到表率作用。
2013 年，一个新开盘项目销售额若在10 亿元以下都不好意思在内部宣传，因为销售超出预期的项目接二连三地跳出来，碧桂园全年共实现销售额达1060 亿元，销售面积约1593 万平方米，分别增长123%及109%，在中国排名第六和第二。若比增速，稳排第一。
跨入2014 年，和2013 年相比，房地产行业的形势冰火两重天。“一个人要有梦想，但不能总发梦，一定要脚踏实地去实现。”面对2014 年销售逆境，杨主席有感而发，给总裁和联席总裁各写了一幅字：“执着追求梦想，脚踏实地奋斗！”
杨主席在《碧桂园是什么？》一文中写道：“碧桂园是中国城镇化进程的身体力行者，是全球绿色生态智慧城市的建造者，它不仅为近300 个城镇带来现代化的城市面貌，提升了当地人民的居住条件和生活品质，还在新加坡旁以当今世界先进的城市设计理念首建立体分层现代化城市—森林城市。”
杨主席不止一次说过，碧桂园没有国企的优势，在经济上没有便宜的钱可用，今日的成就真是来之不易。2007 年，媒体向杨主席请教他成功原因时，他说：“我成功的道理并不复杂，只是坚信中国改革开放的政策不会变，坚信只要是好的地产物业总会有人买，于是也就踏踏实实地做，在‘用心’二字上下功夫。要讲有那么一点儿特别，就是在别人都不看好的候，不跟风，不气馁，冷静地进行市场分析，小心求证，大胆部署。”
碧桂园有着伟大梦想：努力去做，争做行业的世界第一。
如果把一百年平均分成五个阶段，那么当下碧桂园还很年轻，正处在热血澎湃的岁月，激情四射是可以理解的。
筑梦，圆梦；再筑梦，再圆梦。
当梦想照进现实，每个追梦者都会明白一个道理，那就是圆梦路上总是布满荆棘，甚至是地雷阵，只有踩过了才能尽情绽放。
到2016 年底，碧桂园总资产约5000 亿元，总员工接近9.2 万人，以房地产业务为主，配套产业涵盖多个专业领域。不管碧桂园未来会怎样发展，当下碧桂园在中国民企、中国房地产行业占据了重要地位，受到了许许多多人的关注，这是不争的事实。