每周地产评论：长租市场不能“无法无天”，立法再快些吧，请跟上市场脚步！

    近期，关于租房、长租市场可谓是房地产话题中的“热搜”。

长租公寓”爆雷“后，深圳也坐不住了，终于出手！8月27日，深圳互金协会提示长租公寓租金贷风险：杠杆高风险大。紧接着，8月31日，深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处付菲菲透露：深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。

政府基本内容如下：

1、租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度，一年一调的标准控制在正负5%以内。

2、不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在我市居住的无房居民都可以租住。

3、租房排队，我们专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。

4、有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。

5、全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。

另外，深圳市规土委答复政协委员相关提案称“城中村租金非理性上涨背离初衷”，三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

与此同时，8月31日，一篇文章在网络发酵，名为《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》。文中指出：7月13日，一名自如客死于急性白血病。这位阿里巴巴员工，曾于5月8日入住杭州滨江一间自如房间。在他去世后，他的妻子对那套自如房子进行了检测。结果显示：甲醛超标。

……

关于长租的话题仍在发酵，关键是要寻到未来的长效之道。笔者曾发表评论说：3万亿房地产共享经济杀到，房租不应该仅仅是赚钱的工具，还是公共民生服务的内容。警惕房租资本主义，建议社会各界让租赁市场回到“房子是用来租，不是用来投资”的本义上吧。

实际，我发现市场对长租市场的看法，仍局限在市场经济领域，实际上是不全的。还应补上一环：公共安全。

近期，共享经济领域接连出事：滴滴顺风车事件、自如甲醛等，曾经借共享经济何等风光，一旦出事，让公众承担后果，酝成公共危机。

这里不仅暴露出资本思维、市场垄断、管理滞后，随便涨价的等问题，更是公共安全监督的缺位。此时，长租市场已不仅仅是几家公司自已公司内部的事。正如交通运输部发文滴滴称：致歉还是浅层次的，还没真正吸取血案的教训。那么自如的承诺、表态、说明连致歉都算不上。关于甲醛超标，已非第一次出现，曾被媒体曝光，然而改进不大。直到出了人命，自如才想到先下架，先避开责任，看似负责，其实是争取时间……

然而，从政府，公众角度看，这些作法，都太儿戏了，甚至是“无法无天”。

所以，避免让租房公享经济变成租房公共危机的最好方法是：尽快推动房租赁市场立法。在这里可以参与全世界的做法：

2010年，法国有666个市镇因保障性住房比例未达到《社会团结与城市更新法》最低20%的要求而被罚款，罚金总额为7620万欧元。德国《民法典》等多项法律均强调保护租房者权益，各州、市及乡镇都设有独立机构，制定各地段房租价格标准范围；房租涨幅若超过20%就被视为违法，超过50%则构成犯罪。

据环球时报报道称：在日本，租房契约一般是2年，在这期间房主或中介不能随意涨价或降价。这成为了抑制日本租房市场出现短期暴涨的情况的一大因素。而且，经历过房地产泡沫时代的日本人几乎不进行投机性租房炒作。

德国政府2015年推出“房租刹车”政策。各地方政府制定本地的平均房租标准并且定期更新。按照这一政策，房东有权把房租提高到当地平均标准，不过至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在3年之内，涨房租的幅度不能超过20%。

由于美国二手房市场十分发达，所有房产的前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格都会在网上公开并记录。因此在所有信息公开的情况下房东很难盲目提高购买价格或是租赁价格。如果出现转租的情况，一般需要通过房地产商进行协调。而且在租房协议中一般还会规定出租的房屋只能由协议签署人居住，私自留人居住或者转租给他人都视为违反合同的行为。在这样比较严格的监管下，租房市场很难出现大规模投机性炒作行为。

英国政府也一直实施租金控制制度。英国政府2003年就要求英格兰地区每户私人房东必须在国家注册机构登记，房东与房客的正式租房合约必须及时更新，并提交给注册机构一份副本作为备份。与此同时，英国还有专门对租房中介进行信用评级的非政府的社会监督机构“英国国家授权租房项目”，专门负责监督租房业是否存在违规操作。

……

2016年中央经济工作会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”

住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽2017年10月22日在十九大新闻中心举办的“满足人民新期待 保障改善民生”记者会上表示，目前在抓紧推进住房租赁市场立法工作。

据链接一份报告显示：长租市场正在快速增长，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%……未来市场有三万亿。自如2018年声称要达到100万间， 万科已有16万间，世联红璞已起2万间，目标是100万间……

2018年需要立法再快些，跟上长租市场的脚步！

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