每周地产评论：香港“大城市病”，得粤港澳大湾区“治”！

近日，一篇“香港提出将租借大湾区30平方公里建60万港人新城”引发媒体和大湾区市民的关注。

其核心的信息是：为解决香港的土地问题，港区全国人大代表郑耀棠近日建议由香港特区政府向中央要求，在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地给香港兴建新区，预计可容纳60万港人居住，新区内实施香港法律，由香港管辖。此举是缓解住房需求的最理想方法，同时可带动当地经济。他表示已就该建议与中央官员和香港特区行政长官林郑月娥交流，并将在全国人大会议上将建议形成港区人大议案，正式提交。

郑耀棠表示，香港回归21年来，地价腾贵，土地储备大都纳入私人地产商囊中，基层住房缺口愈来愈巨大，现在轮候公屋人数已逾27万人，超出公屋申请门坎又买不起私楼的港人更数以十万计，而基层困居劏房怨气累积，随时有些导火线就会形成燎原大火，威胁社会稳定。

郑耀棠透露，自己早前与同事往惠州、珠海、中山等地考察过，他心目中的选址是靠近香港、未充分开发的半岛区域。

他说这样的地方不少，而且大都较为落后，人口密度低。当地官员亦反应正面，因为相信计划能带动当地经济。

一石击起千层浪，此言论引发大湾区的各方人士热议。赞成者有之，否定者也不少。如何来看待这个事件？

我认为仍然要跳出香港看香港。

首先，看看北京。雄安新区设立的背景，其定位首先是疏解北京非首都功能集中承载地，解决“大城市病”问题…… 而雄安新区正是京津冀协同发展战略的关键点。

据北京市发改委剖析了北京“大城市病”问题的四大根源，指出，北京“城市病”的根源在于功能过多，有序疏解非首都功能才是治理“城市病”的良方。北京“城市病”根源之一：北京人口增长过快。北京“城市病”根源之二：交通拥堵。北京“城市病”根源之三：从资源能源看，水资源短缺能源匮乏的状况决定无法承载过多功能和产业。北京“城市病”根源之四：从环境看，大气污染形势依然严峻，空气质量远未达到国家新标准，PM2.5污染治理成为大气污染防治工作的重中之重。

所谓“对症下药”，北京在京津冀协同发展战略中优化了城市定位，并把其它功能转移到了雄安！

2015年就出台的《京津冀协同发展规划纲要》可以看出：京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。三省市定位分别为，北京市“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津市“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”；河北省“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。

雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，与北京城市副中心形成北京新的两翼，有利于有效缓解北京“大城市病”，探索人口经济密集地区优化开发新模式。 

那么，回到深圳来看。深圳已经把总面积468.3平方公里，有6个福田大的深汕合作区划入第11区，大有深圳版雄安的味道。但深汕合作区主要是解决深圳城市土地难以为继的发展之困，而解决深圳大城市病却仍需其它方案。

深圳为破解“大城市病”，比如特别制定了《深圳市可持续发展规划（2017—2030年）》，主要靠创新来破解，甚少提到要建立新区、合作区之类。事实上，深圳因为地少人多的因素，很多人选择了公租房、安居房或人才房，而房价太高，让很多人选择了临深的东莞、惠州、中山，尽管如此，政府认为还不够，希望未来在在深莞惠经济圈（3+2）合作机制上，参照深汕特别合作区有关做法，推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。

这些或许对香港有很大启发。

那么先来看看香港的“大城市病”吧。

据媒体报道：9月3日，香港土地供应专责小组主席黄远辉在一场土地咨询会中表示，香港在土地供应方面确实已经滞后，与此同时，香港的每一个人无不在为土地供应的不足付出沉重代价。包括短中期、中长期以及概念性共18项土地供应选项，成为香港新一届政府试图解决土地难题的试点方法。

而在诸如填海项目所需成本、楼房容积率高低以及新界土地如何开发等关键问题上，港府与社会各界的分歧一直存在，且短期内难以达成共识。这预示着，要真正为香港找到一条解决短、中、长期土地供应问题的万全之策，仍困难重重。

根据2016年公布的《香港2030+》规划研究，香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷，如果扣除已经落实发展的3600公顷，长远欠缺1200公顷的土地（12平方公里），即相当于60个维多利亚公园的土地面积，当中包括300公顷经济用地、200公顷房屋用地、700公顷休憩及社区用地。

与此同时，人口却在不断增长。香港特区政府发展局局长陈茂波曾指出，香港人口将会由2014年的724万，增长至2043年的峰值822万，香港需要寻求更多的土地供应以应付长远的社会及经济需要。

一个残酷的现实是，与逐年增加的人口数量相比，香港每年落成的房屋数量却不升反降。据悉，2007年至2016年间，香港平均每年落成的房屋数量仅有2.57万伙，相对于1997年至2006年的10年，下跌了超过五成。

以香港目前的公屋为例，相关数据显示，目前的公屋平均轮候时间已经达到5.3年。而这只是第一次轮候，若加上第二、三次的轮候，时间可达七到八年，甚至更长。

而以林郑月娥在香港立法会作了她就任特首后的第一份施政报告时说：“在众多民生议题中，房屋问题是最严峻、最棘手、最复杂的，但同时却是市民最期望现届政府能以创新思维，大刀阔斧可解决的问题。今日房屋供不应求、楼价飙升、既有外围的因素，也有种种内部成因。本届政府有决心并会尽最大努力去扭转这局面。”

施政报告提出：无论是要解决市民置业难，还是居住环境差的问题，都一定需要增加土地供应。多年来，政府已提出不少增加土地的策略，包括在维港以外填海、改变土地用途、增加土地发展密度、开拓岩洞空间、加快市区更新和发展大屿山等；2017年9月成立的「土地供应专责小组」（「专责小组」）将推动社会以全面、宏观的态度，去检视不同土地供应选项的优劣，并凝聚社会最大的共识。

根据报告获悉，1985年至2000年，香港平均每年填海面积200公顷，而在2001年至2015年的时间里，平均每年填海面积仅为40公顷，明显落后于2000年以前的填海速度。同时，自1970年代起，香港先后新增荃湾、大埔、粉岭、天水围、东涌等9个新市镇，而自2000年以来，再没有新市镇的落成，这些新市镇中，大部分也由填海得来。

2016年的《香港2030+》规划提到，东大屿都会作为跨越2030年两个策略增长去之一，主要涉及香港岛和大屿山东部之间填出1000公顷面积的人工岛。

2018年8月，香港团结基金会进一步提出加强版的东大屿都会计划，在原本计划1000公顷基础上建议将人工岛扩大到2200公顷，计划预计可提供25万至40万个住宅单位，容纳70万至110万人，“充分解决香港土地短缺问题”。

在土地咨询会上，黄远辉却指出，这种大规模的填海项目所需要时间一般达到10-15年，面对香港目前迫切的土地需求，只能作为“中长期计划”进行。

9月5日，香港的一场“土地问题”研讨会中，有人士指出，若要进行东大屿都会填海项目，其成本或将高达一万亿港元，这么大规模的资金需求，如果想要通过立法会申请拨款，是一件非常困难的事情。

林郑月娥很了解香港的长处，比如最近在泛珠论坛上说：第一，是打造大湾区成为国际科技创新中心。香港拥有多所世界级的大学、雄厚的科研实力、健全的法治和知识产权保护制度。
 
第二，是便利香港的优势产业落户大湾区，特别是在医疗和教育产业两方面。内地在这些产业有市场需求，双方可互补不足。

第三，是透过政策创新和突破，加强香港与大湾区，以至泛珠省区的互联互通。中央自去年八月起已出台多项便利港人在内地发展的具体措施。今年八月，《港澳台居民居住证申领发放办法》正式出台，让符合资格的香港居民申请领取居住证，依法享有就业、教育、医疗、旅游、金融等多项服务和便利。这不仅回应了香港市民多年的诉求，更可以促进大湾区建设，辐射带动泛珠三角区域发展。

林郑月娥也知香港痛在何处，只是一直在做。比如第三点，《港澳台居民居住证申领发放办法》正式出台，是回应了香港市民多年的诉求！

香港的“大城市病”，本质就是高成本的房地产的问题，但要想“治”，必须依靠大湾区。如何重新定位11个城市功能，这也正是大湾区规划所要考虑的方向吧。正如广东省省长马兴瑞所期待的：“努力解决人流、物流、资金流、信息流和技术流的高效便捷有序流动和资源的合理优化配置问题，更好地发挥“一国两制”、三个关税区、三种法律制度、三种货币的优势”。或许这也正是粤港澳大湾区应该要承担的。

未来的大湾区新城，或许会腾空出世，但绝不能出现的是香港的“大城市病”投机、炒作的传染，如果要打造”香港版雄安“，那要先想好，什么产业？未来的大湾区香港新城，应该是”产城共融“的新城，而非简单的“睡城”吧。

笔者曾发表文章认为，深圳人正在等待一个大消息！这也是香港人的同感吧。历史上来看，香港从来没有这么积极融入大湾区、内地。

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