2019城市购房动能榜：深圳刚需最强！蓄水池最大
“深圳的住房自有率在一线城市中是最低的，有大量的租赁房，为城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池，这是深圳难能可贵的地方。”
7月27日，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会现场，贝壳研究院首席市场分析师许小乐发布《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。一线三城——深圳、北京、上海稳居TOP3。其中，深圳由于当前较低的住房自有率，以及对人口开放的姿态，未来购房需求潜力大而排在榜首。
基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动、人均GDP等指标，《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》综合发布购房动能最为强劲的100个城市。
从城市购房动能综合榜单看，一线及重点二线城市基本进入 TOP20。 一线三城——深圳、北京、上海稳居TOP3。
“深圳的住房自有率在一线城市中是最低的，有大量的租赁房，为城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池，这是深圳难能可贵的地方。”
许小乐指出，深圳由于当前较低的住房自有率，以及对人口开放的姿态，人口增长持续性强，未来购房需求潜力大而排在榜首。 与北京、上海等60%以上的住房自有率相比，深圳当前住房自有率未超过50%，城市中一多半的常住人口租房居住，这部分存量人口及未来引入的增量人口将成为支撑深圳住房市场的重要力量。
北京、上海虽然同样“缺房”，其无房群体入市的难度大，较大的转化难度削弱了购房动能。不过，京沪因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三。杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。
二线城市中，杭州、南京、武汉及苏州紧随一线城市之后，杭州由于其持续优化的产业结构吸纳外来人口，购房动能大。此外，“网红城市”西安及成都也跻身榜单前15名。
许小乐表示，从购房动能指数排名中，可以得出几点结论：
第一，城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致，但也存在着偏离，一些城市的购房动能超过人均GDP的实力。
第二，城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州，环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能。
城市圈的发展是经济、产业、人口、基础设施及资源等综合作用的结果，城市圈内不同城市均衡协同发展才能充分发挥人口集聚优势，扩大规模效应，推动城市圈的快速崛起。
根据城市购房动能榜单，前20名中有9城属于三大城市圈范畴，而三大城市圈的核心城市又分列榜单前三。
从城市圈内部看，三大都市圈内部购房动能的分布存在显著差别。 环京都市圈呈现典型的两极分化，动能榜单中，北京居第二位，而环京第二的天津则排在第10名，其余廊坊、唐山、保定等城市则排在40 名开外，购房动能明显不足。
环沪城市圈内部不同城市购房动能呈现梯队分布，上海、杭州、苏州的购房动能较大，位于第一梯队；无锡、常州的购房动能次之，居于第二梯队；第三梯队中的南通、嘉兴、湖州等城市的购房动能相对较低。
环深城市圈内部不同城市购房动能也呈现较为均衡的分布，深圳、广州的购房动能最大，珠海、东莞、佛山、惠州、 中山等城的购房动能相差不大，排在中位，而江门购房动能最小。
许小乐分析认为，三大城市圈内部不同城市购房动能的差异化分布，与城市圈内的区域经济发展模式和房地产市场特征具有紧密的联系。
环京城市圈中北京经济实力较强，对周围地区产生很大的虹吸效应，由此导致区域经济发展极度不协调，周边城市的人口吸引力不足、潜在购房需求的规模小；而环沪、环深城市圈属于相对均衡发展，核心城市对周边城市的辐射带动力较强，城市之间相互融合、协同发展。
在新的城市潜力认知框架下，贝壳研究院建议，开发商布局可更多聚焦一二线和少数强三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变；购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，整体来看二线城市将是不错的选择。
城市购房动能排名反映城市房地产市场需求规模的大小，排名靠前的城市未来住房需求规模大，如这些城市增量市场空间大，则开发投资前景好。
房地产开发投资潜力榜单，投资前景好的城市可分为两类——
一是重点一二线城市，且主要集中在东部、中部。这些城市产业结构优，经济基本面好，且多数城市在积极留住和引进人才，未来人口潜力大，当下住房需求满足程度低，住房市场需求潜力大。
二是大城市圈里一线城市辐射大的三、四线城市。如环沪的常州及南通，环深的东莞、惠州、 佛山、珠海等，这些城市享受核心城市需求的外溢以及城市群规划的利好而经济发展较好，人口增长潜力较大，房地产市场动能较大。
既无产业优势又无人口优势的三四线城市，其房地产市场未来中短期内不可避免将出现下行。一是这些城市在前期轰轰烈烈的棚改浪潮中，大量需求得到释放；二是在棚改进程中，货币的定向投放使得房价水涨船高，提高了外来群体的购房门槛；三是城市经济增长无优势产业支撑，人口流出趋势将持续。
品质居住时代的到来催生服务者价值时代的崛起，开发商对自己的定位应更加偏向于“服务者”。在行业集中度不断提升，房地产销售见顶的当下，房企应更加注重精细化运营，提升产品品质竞争力。
房地产市场上改善型换房占比超过 40%的城市100个中已有16个， 超过50%的有4个。虽然绝大多数城市购房需求以刚需为主，但换房需求也在持续生长。
从增量的角度看，多数重点二线城市房地产市场上的改善性换房已经占有相当的比例且新房成交亦占据绝对主流，对于这类城市，房企在产品设置更应注重调节刚需产品及改善性产品的配比。
从存量角度看，2018 年新房交易总额13万亿，二手房6.5万亿，房地产行业向存量时代迈进。一些头部城市如北京、深圳等二手房成交占比超7成，已是深度存量市场。
但是，二手住宅小区的居住现状往往差强人意，与当下的住房消费升级的现状尚不相吻合，尤其是在改善性需求旺盛的重点一二线城市，这一问题尤为突出。国务院已提出全面推动老旧小区改造，有专家测算或可拉动4万亿投资。
数据显示，重点一二线城市存量住宅普遍进入“老龄化”阶段，存量住宅楼龄在15年以上的占比超35%且20年以上的占比超20%的有12个城市，均为发展起步早、发展能级高的重点一、二线城市。 从城市内部看，老龄房主要集中在核心区域。
△深圳楼龄在15年以上的小区分布
“1998年的房改从0到1，没有房子，建立了市场流通机制，将房子盖起来，这个任务中国已经完成了。2008年到2019年我们要启动二次房改，将存量的房子资源盘活起来，破旧的老旧小区和好地段的资源重新建设起来，回归到人的身上。”许小乐表示。
当前所谓的“房价洼地”已基本填平，“一城一策”下，“房住不炒”的观念日益深入人心，住房投资属性逐渐弱化，年轻一代的“置业地”应当是自己的“发展地”。产业结构优、经济增长潜力大且住房可支付性较好的城市，是不错的选择。
一般来说，经济实力强的城市，人口吸引力强、住房需求规模大，供需矛盾导致平均购房难度也较大，如一线城市。
但仍有部分经济实力较强的城市，购房的难度相对低一些，可以平衡好“居住幸福感”和“工作潜力”，如苏州、武汉、杭州及南京等，这可能是作为普通的购房者或者刚毕业群体可以重点考虑的区域。
△城市经济实力与购房容易程度散点图
来源：深圳乐居（ID：szhouse）、贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》，转载请注明
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