深圳写字楼刚刚企稳，住宅仍需去“火”！【每周地产评论】

近期，先后有包括高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等在内的多家房屋研究中介机构，释出自己对深圳写字楼市场第三季度的“诊断报告”。

根据第一太平戴维斯的监测，在第三季度，深圳写字楼整体市场空置率已达22.4%，同比去年增加4.8个百分点，环比上季度增加4.3个百分点；世邦魏理仕监测到的数据为19.1%，环比上升提高2.5%。

高力国际认为，第三季度深圳甲级写字楼空置率稳定在21.1%，与其监测的二季度空置率为23%相比，空置率有小幅下降；尽管在2018年二季度，这个数字为13.6%。

第一太平戴维斯往季发布的深圳写字楼各季租金可发现，自2018年第四季度起，深圳已经连续三个季度下跌，从2018年第四季度的234.78元/㎡·月，至目前的208.3元/㎡·月，跌去约十分之一。

世邦魏理仕也监测到租金的连续下跌态势：虽然有若干写字楼租金录得小幅上涨，但从整体市场来看，租金环比上季度仍下降约1.1个百分点，这也延续了上个季度的下跌态势。

不过，对于本轮甲级写字楼表现稍好的主因，或在于科技行业于报告期内的强势表现。高力国际指出，作为深圳甲级写字楼最为主要的需求行业之一，深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%，在第三季度，来自科技行业租户的净吸纳量占据全市三分之一。

不过，高力国际也认为，目前甲级写字楼空置率企稳只是暂时，第四季度随着计划新增供应的逐步完工入市，空置率或再次上升。

总体来看，深圳写字楼市场第三季度表现仍然延续了2018年底以来的市场看法，受整体经济形势及贸易争端、去年年底金融业“排雷”等因素影响，市场表现疲软，简单来说：空置率难降，租金难升。

好消息是，深圳企业数量方面，尽管当前新登记数量在放缓，但总数仍然在增多——不管有钱没钱，不管愿不愿进高楼，这些都是写字楼的潜在客户。深圳市市场监管局披露的数据显示，2019年1-6月深圳新登记商事主体23万余户，其中企业131349户，约九成属第三产业。

第一太平戴维斯监测显示，在第三季度，全市净吸纳量已由负转正至27.5万平方米，而据世邦魏理仕的梳理，2019年1-3季度写字楼净吸纳量目前已与2018年全年总量持平。当然，此类成交活动见涨部分也要归因于部分业主“以价换量”的推租策略。

据第一太平戴维斯分析：第三季度深圳福田、南山、罗湖、宝安四区中，除罗湖外，三区吸纳量都大幅攀升。其中南山、福田表现最为亮眼，南山吸纳量最多，福田则吸纳量由负转正的绝对值最多。“基于城市中心西移发展利好及营商环境的逐渐优化，南山区吸引了许多TMT类和金融类企业入驻。

值得注意的是，深圳市前海管理局于今年6月释出高额补贴政策——“归巢计划”，对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准，连续补贴3年，单项扶持金最高达3000万元。

还有一个好消息，深圳先行示范区及香港局势让香港资本开始在深圳寻找投资标的。

比如其机构近日就发现，近期在大宗交易市场上，来自香港的投资客过来寻找投资标的的情况明显增加，尤其是家族资本类的港企。目前港深两地租金差距较大，但未来或将不断接近。第一太平戴维斯近日发布的《大湾区甲级写字楼指数》报告显示，目前香港甲级写字楼总租用成本为879.8元/㎡/·月，是深圳的3.6倍。

值得注意的是，据高力国际数据显示：2019年第三季度，南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区, 相比之下，罗湖区空置率却出现了较大的上升，而福田和前海片区基本保持稳定。这主要是由于原本在福田和罗湖的企业租户仍旧在不断将其办公地点向城市西部的南山和前海迁移，以获得相对较低的租金水平而产生的结果，因此前海的甲级写字楼租金也录得小幅上升。在政府鼓励和优惠政策背景下，南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求，深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。我们预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。

与此同时，在福田企业向南山和前海迁移的背景下，近期福田区香蜜湖豪宅项目深业中城却“火”了。据称深业中城于本月22日启动诚意登记，认筹金500万。截止至10月26日，项目认筹客户共2794批，收纳诚意金预计达139.7亿元。根据深业中城前期公示的销售方案，项目包含了2号楼、3号楼两栋住宅，共计192套可售房源，认筹比达14.5：1。

如此看来，深圳写字楼与住宅正在上演“冰火两重天”的境地，一方面是得益于其地段，另一方面是深圳先行示范区的利好。不管如何？深圳楼市再度走“热”，接下来住宅仍需去“火”了！

10月23日，深圳市土地房产交易中心连续发布了3则土地使用权出让公告。公告显示，11月21日-22日，深圳土地市场将集中出让7宗居住用地：3宗位于坪山、2宗位于光明、1宗位于龙华、1宗位于大鹏新区。值得注意的是，本次出让的7宗地均对住房入市价格进行了限定。这或许正是深圳继续坚持”房住不炒“，严控房价的态度吧。

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