深圳又一个城市新中心蓝图曝光，深圳最大机遇片区来了！！【每周地产评论】
水往低处流，人往高处走
——题记
世界的中心在哪里？
如果问深圳的未来在哪？很多人会说是光明，因为科学城在那里。
如果问深圳的现在在哪？我们会说南山、前海、宝安，这是现在如火如荼的深圳西部。因为中国硅谷、深圳城市新中心、自贸区、全球最大会展中心在那里。
如果问深圳的未来进行时在哪？应该就在坪山、在东部！
今天，我们应该为东部说说话了。这些年，深圳西部太热闹，深圳在西移，尽管前有“东进战略”，但东部还是太低调了，就连早从南山迁出，在东部龙岗坂田建立总部的华为，也还被世人冠上“南山粤海街道”的名企。
东部同样用实力印证：“实干兴邦”！比如，华为所在的龙岗，已是全国工业第一强区。
而坪山随着深圳高新区扩容后，升级为深圳最大的高新园区所在地。坪山区尚存留着约25平方公里的可建设用地，是深圳市可开发空间潜力最大的区域之一。据了解，近期，坪山区正加快推进高新北、高新南等片区规划。其中，高新北片区面积5.36平方公里，重点打造昂鹅产业城和新能源总部基地；高新南片区面积3.9平方公里，主要以协同深圳技术大学的研发、智能制造及创新服务为主，规划打造产学研一体的田心科技城。坪山高新区空间潜力巨大，将把空间拓展作为重要基础性工作，在城市更新、空间整备、土地供应等方面积极探索，优先重点做好燕子湖等片区的土地整备，力争年内释放5平方公里优质连片产业空间；同时，加快生物医药企业加速器二期等创新载体建设，推动老旧园区连片升级，鼓励和支持各主体建设创新型工业用房，为科技创新项目落地提供更多低成本、高质量的优质空间。
可以说，去坪山，那里有广阔的天地！
为什么这么说？因为其背后涌动着城市发展背后的规律。从华为身上可以找到这个答案。
有记者曾问任正非：您觉得深圳未来的危机在哪里？
任正非答：很简单，140年前，世界的中心在匹兹堡，有钢铁。70年前，世界的中心在底特律，有汽车。现在，世界的中心在哪里？不知道，会分散化，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。
而从目前来看，深圳低成本的地方在哪里？有连片的产业空间在哪？
答案是坪山。
近期的深圳土拍信息更是证明了这一点。
10月23日，深圳市土地房产交易中心连续发布了3则土地使用权出让公告。公告显示，11月21日-22日，深圳土地市场将集中出让7宗居住用地：3宗位于坪山、2宗位于光明、1宗位于龙华、1宗位于大鹏新区。值得注意的是，本次出让的7宗地均对住房入市销售价格进行了限定。从宗地出让后限定后规定的普通商品房入市最高均价看：坪山两示地以3万-3.8万元左右/平的价格远低龙华的7.1万/平和光明的4.7万/平的价格。
另外，被媒体称为“624深圳史诗级土拍”中，坪山土地价格处于宝安、龙华、光明之下，价格最低。
2019年 9月11日上午10点，编号为2019WG029号地块在东莞市公共资源交易中心正式公开出让。经过8家房企、7小时、91轮的激烈角逐，该地块最终被深业鹏基（集团）有限公司以总价23.25亿元成功斩获，以折合可售楼面地价28300元/㎡，刷新东莞土拍新高度。这个价格竟比坪山还高。
正是坪山现在最大优势=低成本+最大高新区，正在重构深圳的未来。
高新区扩容：深圳最大机遇片区来了！
在深圳宣布高新区扩容，谈到“扩区的重要意义”时提到：
这直接让我感受到：坪山的时代到了，这就是深圳最大机遇片区、最雄心勃勃的地方。
坪山高新区3倍于原来南山高新区，将为深圳带来指数性的贡献。
为有效缓解产业空间不足制约深圳高新区高质量可持续发展等问题，深圳市委市政府于今年4月研究明确了“一区两核多园”的高新区发展布局，确立坪山园区作为深圳高新区两大核心园区的发展定位。深圳要求要结合现有新能源（汽车）、生物医药、新一代信息技术等三大先进制造业集群产业特点，加快构建具有坪山特色的区域创新体系。
▲ 8月6日，深圳国家高新区坪山园区正式揭牌。
同日，坪山区人民政府还与深圳湾实验室签署了合作协议
与深圳中学签署了委托管理（办学）协议
与此同时，《深圳国家自主创新示范区产业规划（2019-2025）》提出了坪山主要分工显示：以“科技+制造+教育”为特色，依托工业化基础和生态环境优势，重点发展新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、智能制造等产业，在人工智能、生命健康、集成电路、第三代半导体、机器人和智能网联汽车等领域重点发力，形成“大智造、大健康、大服务”三大产业集群。
正因为坪山区的“低”，才让人和产业往“高”处走。
坪山区会成为中国乃至全球新能源汽车的代名词——因为王传福所创立的比亚迪，在这里建立总部，深圳已经成为全球新能源汽车的一张闪亮的名片。
坪山高新区，也因此在新能源汽车领域集聚了比亚迪、开沃新能源等一批知名企业，拥有从动力电池、电机到整车制造的全要素产业链，产值已接近千亿规模。并对此，坪山拥有以深圳技术大学为代表的科研机构，先后引进了澳大利亚蒙纳什大学科技转化研究院、北京理工大学深圳汽车研究院等项目，支持新能源汽车及智能物联网产业发展。
在5G时代，坪山将成为无人驾驶之城。深圳在近期规划中指出：将重点支持坪山区全封闭—半开放—全开放式自动驾驶测试场及车路协同示范区和盐田区全球5G智慧港口建设。
有意思的是，华为曾在去年外迁传言之际，于2018年7月5日和坪山区人民政府在深圳签署战略合作协议，双方就云计算、大数据、人工智能、智慧城市、平安城市等多个领域达成全方位、深层次战略合作。华为给了坪山一个定心丸，但我相信，这只是刚刚开始。
说到第二大的生物医药产业。近年来，深圳始终将生物医药作为重点产业方向，产业规模以年均20%的增速快速增长，产值已突破2800亿；产业增加值增速达22.3%，居七大战略性新兴产业之首；高端生物医学工程、基因测序和生物信息分析等技术跻身世界前沿。也因此，深圳宣布：将打造一个新硅谷！
坪山早在2005年就被评定为第一批国家生物产业基地，经过多年发展积累，生物医药企业由2015年的不到100家，逐步成长壮大到370多家；坪山也由最初的化学药生产基地，逐步发展成为生物医药创新生态体系的集聚区。
在生物医药领域，坪山区已形成了以生物制药、高端医疗器械、生物技术为主体，集聚了包括以世界500强赛诺菲巴斯德、微芯生物、国药致君、信立泰、新产业、理邦精密、万乐药业为代表的大型企业和以普瑞金、华先医药、无微华斯、盛波尔等海内外高层人才创新创业为代表的中小微创新型企业相互促进、共同发展的产业格局。值得一提的是，生产基地位于坪山的微芯生物已经成为国内科创板首批上市企业。▲ 坪山区生物医药加速器Ⅰ期
而目前，我们也看到坪山也正在布局相关顶尖院校和研究机构：
拟建北京中医药大学深圳校区，推动与澳门科技大学合作共建深澳中医药创新研究院，引进澳大利亚蒙纳士科技转化研究院、哥本哈根大学尼奥基因组学研究中心，与香港大学探索共建临床试验中心。正积极对接澳大利亚蒙纳士大学、中国药科大学、中国医学科学院医学实验动物研究所、南方医科大学、厦门大学、中科院苏州医工所等高校和科研院所来坪山设立研究院、技术转移中心等机构。
近期，还有好消息：10月10日，香港名医诊疗中心正式落户坪山，当天，坪山区还签署了一系列深化与香港合作的重点项目，双方将携手推动深港医疗人才、医疗服务等交流合作，助力大湾区生物医药、健康科技产业高质量发展。
10月16日，广东省医疗器械质量监督检验所深圳检验室（新址）揭牌仪式在坪山区举行，该检验室是坪山区引进的首个国家级医疗器械检测机构，承检范围覆盖医疗器械电磁兼容、医用电子仪器设备、医用高频仪器设备等领域，能最大限度满足深圳高端医疗器械产业的技术服务要求，并将技术服务辐射到港澳地区，成为粤港澳大湾区重要的医疗器械检验检测技术支撑平台。
9月初，坪山区人民政府与南方医科大学签订了《合作共建坪山区医疗健康集团协议》，双方将通过探索建立政校联合、医防融合、医康整合、医养结合的医疗卫生与健康服务新模式，为坪山市民提供高质量、全方位、全生命周期的医疗健康服务。
在新一代信息技术，特别是“芯片”领域，坪山也早有布局，目前集聚了中芯国际、昂纳科技等行业知名企业，打造以集成电路及第三代半导体为发展核心的产业集群。
对于发展半导体产业，深圳市高度关注，将其作为建设国家自主创新示范区重要举措之一。而在《深圳国家高新区扩区方案》（以下简称《扩区方案》）中，更是提到了在坪山设立第三代半导体（集成电路）未来产业集聚区，集聚区由位于坪山高新区西部的核心区和东北部的拓展区组成，总规划用地面积5.09平方公里。现已集聚8家第三代半导体和集成电路领域的核心企业，如中芯国际、比亚迪(中央研究院)、昂纳科技、金泰克、基本半导体、拉普拉斯等企业，建立了材料、设备、设计、制造、封装测试及下游应用的完整产业链。
在今年国家科技进步奖的评选中，坪山区取得了骄人的成绩。落户坪山区的何继善院士团队获国家技术发明奖一等奖，辖区比亚迪、鸿合科技、麦捷微电子三家企业获得国家科技进步奖二等奖，坪山区获奖数量位居全市各区第二。
“西有南山，东有坪山”。除了有深圳最大高新园区，坪山也要打造国际化的大学园区。
值得关注的是，深圳技术大学将为坪山区打造一个全新的国际化大学园区找到切入点。
深圳技术大学选址在深圳市坪山区石井片区，根据办学需要，将逐渐配套规划建设相关学校、教育项目和创新研发机构，形成教育园区开发模式。未来，坪山区将以深圳技术大学的落户为契机，协助推动与北京中医药大学等的合作，争取利用区位优势和土地优势，形成坪山区大学园区，与南山深圳大学城和龙岗国际大学城差异化发展，打造应用技术类高等教育高地，为构建深圳国际一流现代职业教育体系提供有力支撑。
当然，坪山关于大学、高等教育等规划还尚未发布，这将是未来坪山又一张王牌，值得期待。
从产学研角度看来，深圳下一个目标：将依托光明科学城、深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城争创综合性国家科学中心。而作为深圳最大高新区，主要目的就是对未来的科学成果产业转化，是谓深圳的未来进行时。
03
深圳的城市新客厅要诞生了！
今年9月，坪山区宣布悬赏1500万元面向全球公开征集具有前瞻性与创新性的坪山区燕子湖片规划设计理念和方案。消息一出，立即引发社会广泛关注。
▲ 燕子湖片区综合性城市设计国际咨询范围（坪山燕子湖片区主要由龙坪路、东纵路、绿荫路、金牛西路围合而成，城市设计范围约5平方公里）
根据市政府工作安排，市规划和自然资源局、坪山区政府将加强局区共建，联合启动该片区的综合性城市设计工作，按照“城市设计+国际咨询”的组织模式，引入国际一流设计团队，高标准高品质将该片区打造成为深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的“城市新客厅”。
▲ 燕子湖片区意向图
这意味着，坪山向外界宣布，除了拥有最大高新区之外，深圳又一城市中心区要诞生了！
值得一提的是，9月26日，作为坪山区主动融入粤港澳大湾区建设，助力于推动坪山区招商引资、产业升级的重点项目——“坪山高新区综合服务中心”，已正式改名为“坪山燕子湖国际会展中心”，成为深圳市第二个正式投入使用的高规格会展中心。
有了深圳最大高新园区之后，就需要升级城市配套。“坪山高新区综合服务中心”这个名字一变，格局就变了！
▲ 坪山高新区综合服务中心
另外，作为深圳“新十大文化设施”之一的深圳自然博物馆选址正式落户坪山燕子湖景观核心区域，加上坪山高新区综合服务中心启用，燕子湖片区一下成为深圳人关注的焦点。
▲ 深圳自然博物馆选址
坪山的城市文化配套正在加速。10月12日，香港芭蕾舞团新版《天鹅湖》在坪山大剧院全球首演，标志着坪山大剧院正式亮相。至此，连同2019年上半年已开馆的坪山图书馆、坪山美术馆、坪山展览馆，坪山文化聚落雏形初显。最引深圳人注目的是，著名学者周国平担任坪山图书馆首任馆长，这足以让全国人民不敢小视深圳对文化的重视。
本质来说，坪山首先是一座产业新城，而现在正在形成“以产兴城、以产带城、以城促产、产城联动”的良好局面。为避免深圳主城区的“大城市病”，坪山必须形成差异化。
首先，在城区的自然地理形态上，坪山区生态环境优越，当前已建成46座公园，其中综合公园8个，湿地公园2个，自然郊野公园1个，社区公园35个。更难得的是，未来城市的中心区，依托坪山河而形成一个影响周边5平方公里的燕子湖生态湿地区。这在深圳所有城区中心都难得一见：有湖、有水的地方，唯有福田香蜜湖未来的规划可以媲美。
▲ 根据福田区2018年1号文件《福田区现代产业体系中长期发展规划三年行动计划（2018-2020年）》和《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》，香蜜湖片区定位为“深圳国际金融街及国际交流中心”。
其次，在城市功能上，深圳“一城三馆”形成。“坪山燕子湖国际会展中心”，作为深圳市第二个正式投入使用的高规格会展中心，未来将与国内知名的福田“深圳会展中心”、宝安已建成的全球最大会展中心“深圳国际会展中心”形成深圳“一城三馆”的东、南、西遥相呼应的会展发展格局，共同努力把深圳打造成全球知名的会展之都！
至此，你会发现：坪山可以对标南山+宝安+福田，一个新城市格局正在形成：
坪山高新区：3倍于南山
坪山中心区燕子湖会客厅：与光明科学城、西丽湖国际科教城、香蜜湖、深港科技创新特别合作区、海洋新城、大运新城等一起列入政府发展的重点片区。
坪山燕子湖国际会展中心：与福田、宝安形成“一城三馆”格局！
坪山的崛起，正是对标南山、福田和宝安的升级版。
如此一来，你对坪山的了解可能会有一些大改变！
从产业融合角度看，坪山中心区燕子湖会客厅是一个突破口，但应该不是对深圳主城区的复制，而是升级，只有坪山成为一座独立运转的城区、自我造血的经济体，才会减轻深圳对西部的依赖，以及加大对粤港澳大湾区东部的辐射。目前，坪山中心区定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”，以及燕子湖规划透露出：该片区将打造成为深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的“城市新客厅”，都展示出了深圳、坪山的雄心！
当然，这个雄心在交通上可以看得更清楚！
日前，深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）获中国铁路总公司、广东省人民政府批复坪山站成为三主四辅七大交通枢纽之一。规划新增西丽和深圳机场两座高铁站，形成深圳北、西丽、深圳站及深圳东、福田、深圳机场、坪山站 “三主四辅”客运站布局。
这其中与坪山人出行有关的好消息不少。未来交通格局一片大好！
➤虎龙城际：根据枢纽总图方案，该城际线路大致走向是坪山-龙岗-凤岗-塘厦-松山湖-长安-南沙-中山。
➤深茂铁路：明确预留向东延伸连通深汕城际铁路条件。未来或引入坪山站，向东贯通深圳-汕尾城际。除了西丽站、深圳机场站，深圳坪山站也将办理深茂铁路铁路动车始发终到作业。
➤深汕高铁：近期广东省发改委、深圳市正积极开展，深圳至汕尾等高速铁路的前期研究工作。深汕高铁作为未来沿海高速铁路走廊的重要组成部分，它的大概走向是——
线路由深圳西丽站向东引出，途经深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作区赤石站，与广汕铁路衔接，全长约86千米，全程直达时间预计在30分钟内。（注：上述线路方案具体以官方为准）
还有两条地铁，未来是深圳连接惠州的重要节点：
14号线
地铁14号线全长约50.34km，共设站17座、停车场1座、车辆段1座、主变电所4座，采用自动化无人驾驶，最高设计速度为120km/h，预计2022年竣工。它连接起福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓，支撑整个东部发展轴，覆盖东部地区南北向交通需求走廊。站点：岗厦北、黄木岗、清水河、布吉、石芽岭、六约北、四联、坳背、大运、宝荷、宝龙、沙湖、坪山围、坪山广场、朱洋坑、坑梓、沙田
最新进展：截至目前，主体工程已开工29个，其中石芽岭站两端基坑、宝荷站（一区）围护结构已封闭，开始基坑开挖，六约北站、四联站、宝龙站、沙湖站已转入主体结构施工阶段。其中，地连墙已完成84.6%，咬合桩已完成87.1%，土方已完成43.5%。
16号线
地铁16号线联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区，是东部组团内部的轨道线路。线路全长约29.2公里，设站24座。预计2023年建成通车。站点：大运、大运北、龙城西、数码城、回龙埔、龙岗汽车站、天健花园、龙城中路、龙平、双龙、龙南、龙东村、同乐村、坪山、六联村、文化中心、坪山围、坪山中学、江岭、东纵、新屋、横塘、田头、田心
最新进展：截至目前，征拆已完成73%。主体工程已全面开工：围护结构中，围护桩完成55％；地连墙围护结构完成70％。其中，土方开挖完成14.3%，主体结构完成3.3%。
今年坪山交通发展的重量级消息是南坪快速路三期、横坪立交-龙坪立交段主线开通运行！根据设计，南坪三期全线通车之后，从坪山中心区到市中心车程只需40分钟时间！
日前，坪盐通道内7.9KM马峦山特长隧道正洞已贯通，坪山即将实现10分钟通达盐田，建成之后，坪盐通道会分别通过锦龙立交、盐港东立交与南坪快速路、盐坝高速互通；
10月11日起，坪山高铁站全日停靠增加33列次，其中往返香港、广州及早晚通勤车次大幅增加。
随着交通的完善，坪山将进入40分钟交通圈。
有了“高”处，人自然往这里走了
2019年11月1日，“深圳人才日”坪山区分会活动现场，“坪山区博士协会”正式成立，据悉，截至目前坪山区现有博士610人，其中机关事业单位271人，企业博士339人。“坪山区博士协会”的正式成立，给身在坪山的博士们建起了一个属于博士自己的“家”。“人才来了就是坪山人，来了就有坪山房”。当天，活动现场为5位高层次人才代表颁发人才证书，为6位高层次人才代表颁发人才住房钥匙。此举进一步彰显了坪山识才的慧眼、爱才的诚意、用才的胆识，让坪山吸附人才的“磁场”不断强化。
用“坪山速度”再造一个深圳
近日，笔者有幸考察了位于坪山燕子岭公园东侧的益田·益科大厦，发现一张燕子湖的意象图。项目面对的正是一片蔚蓝的的燕子湖，周边是坪山国际会展中心、坪山区政府、坪山政府服务大厅、坪山国家高新区、国际医疗中心、坪山大学城、坪山文化六馆、燕子岭生态公园、深圳自然博物馆……
俨然再造一个深圳。
当然，一切都还在规划、建设中。作为涉足新兴产业、智慧地产的益田又一个百万㎡城邦项目，已在此提前布局4年。看似不起眼的项目，往深入看，也代表着坪山的雄心。
▲ 坪山燕子湖商务区意象图。仅供参考，可放大观看
据悉，益田科技大厦项目属于益田共和城邦首批产品，但却拥有两大身份：中国首个整村统筹土地整备项目及中国智慧城市样板试点项目之一，整个项目拟打造建面超101万㎡智慧综合体，集智慧住宅、高端写字楼、顶尖社区商业、全生命周期配套于一体。
项目占地面积12524㎡，计容总建筑面积78634㎡，配建有2.1万㎡体验式集中商业，一楼为5000平米公交首末站，距离坪山目前最大购物中心——益田假日世界约3.5公里。
值得一提的是，该项目附近规划有云巴T1燕子岭站。
还记得2019央视春晚深圳分会场“深圳七分钟”吗？画面中在楼宇间自由穿梭的，其实是比亚迪自主研发的中小运量轨道交通产品——云轨和云巴。通过黑科技展现出了未来城市的样子。
据悉，作为深圳首条云轨云巴，将直接与高铁站对接，至终点站比亚迪路站。云巴1号线一期项目建设提速已被列入政府工作报告，相关的环评听证工作正在推进。相信很快将会建设开通。
值得一提的是，益田科技大厦负责人说，这次近两年仅有可售的写字楼项目，价格只有“2”字头，相对于福田、南山，对于看好深圳示范区未来前景的创业者和投资来说，算是入门级产品。
关键是，我听到了熟知的“深圳速度”的升级版“坪山速度”。
益田负责人激动地向我们介绍说：你知道坪山最近建了一所学校，从规划、开工到建完，用多长时间？“10个月。”
当然，坪山区仍在新（扩）建6所学校：深圳高级中学（集团）东校区小学部初中部、竹坑学校、坪山第二外国语学校、锦龙小学、坪山实验学校南校区二期和同心外国语学校二期。
2018年2月9日，媒体一条消息称，坪山会展中心地块以3.3亿元成功拍卖，拟2022年竣工。然而，一座代表深圳东部新形象总建筑面积约13.3万平方米的全国首个EPC装配式钢结构会展和酒店综合体项目在不到一年的时间竣工投用，整整缩短了一年时间。
坪山会展中心2019年3月8日正式对外投入使用。目前已顺利召开服务保障了世界中医药前沿论坛、Slush深圳2019大会、2019深圳国际生物医药产业创新发展峰会、华为云杯2019深圳开放数据应用创新大赛全国总决赛等45场大型重要产业会展会议活动，参会人员规模累计已达到15823人次。运营团队正与国内知名展览公司积极谋划引进中国医疗医药产业创新与发展大会暨首届坪山生命之光博览会、粤港澳大湾区国际人工智能应用技术大会暨展览会。据建设部门介绍：工期短，工程总量大、时间紧、难度高，在如此短的工期之内完成如此巨额的工作量，是中建二局继上世纪80年代初于深圳翠竹楼建设中平均3.5天施工一层，90年代于深圳地王大厦建设中平均每2.75天施工一层之后，在新世纪用时不到一年时间完成完整会展项目建设的“坪山速度”。
这个“坪山速度”，你还能坐等吗？
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