海南拒绝房地产真相！最大的“土地制度”红利来了！【每周地产评论】
针对海南自贸港如何落地，在6月8月国新办就《海南自由贸易港建设总体方案》有关情况举行的发布会上，海南省委书记刘赐贵谈及海南严格执行房地产调控政策时表示，我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的。
上述文件第14项明确指出，海南将坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展。以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”，继续严格执行全域限购等政策，进一步强化城市主体责任，实施重点城市“一城一策”，稳地价、稳房价、稳预期，建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核查处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地。
同时，海南将加快发展旅游地产、商业地产，继续实施棚户区改造，大力推进老旧小区改造。健全住房保障和供应体系，发展市场化商品住房、市场化租赁住房，加大公共租赁住房保障力度，加快安居型商品住房、公租房、人才用房等保障性住房建设，解决好本地居民保障性住房、改善性住房和各类人才住房需求。
此外，海南省改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。组织开展房地产市场专项整治行动，严厉打击变相涨价、虚假宣传、违规销售、更名炒作、违法中介等各类违法违规行为，设立不动产投资收购基金和房地产投资信托基金（REITs），防范化解房地产风险。
值得注意的是，3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），创新提出发展安居型商品住房，对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。此外还规定，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
如上，这意味着海南正在从顶层设计上摆脱“房地产依赖症”？
有9类房的关键词得关注：住房保障和供应体系、市场化商品住房、市场化租赁住房、公共租赁住房、安居型商品住房、公租房、人才用房、本地居民保障性住房、改善性住房、各类人才住房……
显而易见，上述关键多涉保障房、人才房。我认为外界对海南房地产的判断，可能是误判了，海南并非不开发房地产，而是不要过了，成为“房地产加工厂”，并成为全国炒房中心、东北人的乐园。
海南的目标是什么？显然已不是单纯的人居岛或旅游岛。而是到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。
其间支撑海南成为全球最大自由贸易港需要的是制度设计。而海南耐以发展空间和资源就是——土地。
据《海南自由贸易港建设总体方案》的制度设计一章中特别有两2条提到与房地产、土地相关的：
12条：加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步拓宽多种形式的产业融资渠道，放宽外资企业资本金使用范围。创新科技金融政策、产品和工具。 16条 、强化用地用海保障。授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下，按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。积极推进城乡及垦区一体化协调发展和小城镇建设用地新模式，推进农垦土地资产化。建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政策体系。总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验，支持海南在全省深入推进农村土地制度改革。依法保障国家重大项目用海需求。
如此看来，海南不是不开发房地产，而是从顶层制度设计上已经对房地产的发展有所规划和制度设计。
未来，海南的房地产将为自由贸易港这个目标服务，核心是以“人才”为中心！
从6月8月国新办会议上，我注意到，海南坚决破除“房地产依赖症”的底气就在“人才”上！当天第一个问就是 中央广播电视总台央视记者对”人才“的追问。
海南省委书记刘赐贵透露：”海南确定2025年“百万人才进海南”的计划，省委成立了人才工作委员会，我亲自任人才委员会主任，定期研究，出台了一系列政策。这些政策围绕人才如何发挥才干，在住房、子女就学等方面提供各方面的便利。这两年来，已经超过10万人到海南就业创业。这和当时改革开放时10万人才渡琼州海峡不同的特点是，那时候的博士是在大街上擦皮鞋，因为他没有事干。我们现在讲的是10万多人到海南，都是有就业岗位的。最近我们推出了4万多个向全球招聘的岗位，年底之前还会再推出，就有几十万海内外的人才踊跃报名。“
刘赐贵认为，解决人才问题，首先是人才愿意来，愿意来的前提是解决他们的后顾之忧，有用武之地，海南虽然有良好的生态环境、好的空气、好的水、好的食品，但是人才来还是要着重于能够就业创业，这是最重要的。这两年海南在全球、全国引进了80多家最好的学校，从幼儿园、小学到中学，因为来创业的人他们的后顾之忧就是孩子有没有好的学校上学。二是有没有好的健康保障。我们在全球已经引进了50多家各类好的医疗机构，所以我觉得现在人才应该会愿意来。
第二个问题是人才来了能够有事干、留得住。这几年，我们招聘的人才流动性很少，说明“留得住”。因为海南的政策、海南良好的生态环境吸引了众多的人才。加上自贸港政策公布以后，独特的政策优势一定会吸引更多的人才来海南就业。
刘赐贵特别讲到，海南在旅游业、现代服务业和高新技术产业这三个领域着重发展，现在除了个别的，还有整体团队、总部经济和一些高端企业，一个企业可能带来了几百人、几千人的人才。还有市场主体，他在发布上讲到海南增加了44.4万户，增长了66%，实际上每年都以30%以上的速度增长。海南现在市场主体超过100万户。900多万人口，超过100万户的市场主体，这只是到目前。刘赐贵认为，目前独特的政策优势一定会吸引更多的市场主体到海南来创业。
另外，刘赐贵还提到，海不是光吸引人才，还注重本地人才作用的发挥，这两年来，海南一方面抓引进人才，一方面抓本地人才作用的发挥，主要有几方面：一是送出去培训。我们到国外培训的、中央机关培训的现在每年都安排几百人。二是加强本土培训。他提到：海南自贸港是全岛自贸港，海南主要的人口还是在农村，主要的面积也是在农村，农村的状况如何决定着海南自贸港是否成功。海南主要对包括农民在内的居民都很好地进行培训，提升他们的素质，对乡村教师、乡村医生在职称、工资待遇、住房等方面有一套良好的优惠政策，使他们愿意留在农村。因为今后海南自由贸易港是全岛同城化，所以必须提升乡村人才的素质。
家发展改革委副主任林念修也介绍：对在海南自贸港工作的高端和紧缺人才，如果他们在海南岛内待满183天，他们个人所得税实际税负超过15%的那部分将免征。因此，对于高端的紧缺人才在个税方面的吸引力也是十分大的。
在产业选择上，刘赐贵说：海南 不是什么项目都要，主要是聚焦三大领域：旅游业、现代服务业和高新技术产业。高新技术产业我们着重发展大家都熟知的陆海空三个产业。“陆”就是著名的南繁育种、杂交水稻。“海”就是深海研究、深海开发、海洋经济。“空”就是文昌卫星发射和今后文昌卫星的系列产业发展。
刘赐贵透露，在发展区域上，不是项目到处都可以落，我们建立了20个园区，6月3日有11个园区同时挂牌。项目进园区，最大限度把省级审批权限下放到园区，让园区说了算，就是我们讲的极简审批。园区配套最优质的幼儿园和中小学，让创业人才解除后顾之忧。
总而言之，海南确实正迎来历史上的重大机遇，而且最大的机遇就是“土地+制度红利”，海南不希望成为“房地产加工厂”，但愿望成为贸易零关税的“冻品加工厂”，正如海南省长沈晓明说，洋浦保税港区等特殊区域将率先实行原产地规则。什么叫原产地规则？就是你生产用的原材料当中有进口物件的，如果能够让他在特殊区域里面增值超过30%，生产出来的产品再进入中国内地市场就不需要再交关税。他举一个冻品的例子：“我们国家每年进口牛肉、羊肉、猪肉冻品大概是600多万吨，2019年冻品进口的量比2018年增长45%，以非常高的速度每年在增长。举牛肉的例子，整头牛或者半头牛普通进口关税70%，最惠国的进口关税25%，如果整头牛、半头牛进口到洋浦港，再通过初加工，也就是分割成大腿肉、牛筋，很容易增值30%。如果增值30%，这个牛肉再经过中国内地市场就省去了70%或者是25%的关税。因此，企业的利润空间是十分巨大的，老百姓就可以吃到更加便宜的进口牛肉。所以，原产地规则的含金量是相当高的。”
这或许就是海南坚决破除“房地产依赖症”、拒绝“房地产加工厂”真相吧！
- 推荐阅读 -
互联网时代，房产社群连接者
关注好房子，新地产，新生态、新战略
欢迎关注"地产号"（ID：wangfanghouse）