6月以来，围绕着深圳等中心城市的大湾区内部的“合纵连横”、深度融合消息不断。6月初，广东划定广深两个4万亿级超级都市圈的消息开始刷屏；6月8日，中央党校《学习时报》刊发题为《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区》的长文再掀一波热浪，该文认为深圳“大马拉小车”的困境日益明显，必须在扩权统筹、体制机制上改革创新，向内整合资源、挖掘内生动力，向外拓展空间、借助发展外力。时隔一天，珠海市市长姚奕生在珠海市九届人大八次会议上作市政府工作报告时表示，今年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业集聚发展区，谋划建设“深珠合作示范区”。而此前，深圳与珠海两个经济特区之间互动并不算频繁，官方层面也鲜有具体合作。就在这几天，惠州市自然资源局再发布了一个重磅消息：48平方公里的秋月湖生态智慧城纳入市级国土空间规划，旨在争创“深惠协同发展试验区”，落实粤港澳大湾区规划和广东省“一核一带一区”区域发展新格局，全面支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。放眼全球，每个超级都市背后，都自带一个“圈”，像涟漪一样向外扩散。东京、纽约、伦敦、巴黎，无不如此。深圳经济特区的出生，就是作为中国改革开放的试验场而划的一个圈。一石激起千层浪。改革开放之初的一个圈，成了如今更大圈层的中心。2009年4月，国务院批准的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》，正式确定将深圳、东莞和惠州三地，作为深莞惠经济圈和珠三角一体化的重点区域。2014年10月，深莞惠经济圈“扩容”，广东省政府正式批准河源、汕尾加入行列，形成现有的深莞惠经济圈（3+2）。2018年4月，深莞惠经济圈（3+2）党政主要领导第十一次联席会议提议，推动在东莞、惠州临近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。深莞惠区域协同发展试验区的提出，意味着三地合作进入新阶段，由单纯的经济合作区逐步演变成多维的区域一体化。这是一个重要的突破，也为深圳都市圈的出现埋下了伏笔。早在多年之前，就有专家建议，深莞惠经济圈（3+2）应升级为以深圳为龙头的C5深圳大都市圈（C5即City Five），向纽约、东京、伦敦等大都市圈看齐。2019年，国家发改委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着我国现代化都市圈时代正式开启。全国政协经济委员会副主任刘世锦更是公开预言，今后5—10年，中国最大的结构性潜能就是都市圈加快发展。前不久，国家发改委编写出版的《国家新型城镇化报告2019》，多次“点名”广州、深圳都市圈。而在此之前，广东已经将“圈”划好。5月8日印发的《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。其中，深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾五市。据悉，深圳都市圈范围的划定有历史渊源，深莞惠河汕五市在1980年之前同属当时的惠阳地区，联系比较紧密。中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，五市阔别40年后再聚首，并不是单纯的原点式复归，而是一次螺旋式上升和全新合作模式的创造，是资源、运营和利益的共生、共荣、共享性探索。按照国际上都市圈发展的一般规律，都市圈具有开放的特征，都市圈之间也会有重叠，形成“跨圈”合作，实现共生共赢。6月5日，广东省发改委公布的《广东省开发区总体发展规划（2020—2035年）》就明确提出，要推动广州都市圈、深圳都市圈、珠江口西岸都市圈深度融合。珠江东西两岸发展不平衡，一直是广东存在的大问题。与广州、深圳都市圈相比，珠江口西岸都市圈明显缺少核心城市。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，都强调要促进珠江东西两岸协同发展、融合发展。据悉，从去年开始，深圳官方就释放出要加强与珠江西岸合作的信号。在去年的“深圳市政府重大研究课题”中，就有关于“深圳与珠江西岸城市合作研究”的课题。深圳“出圈”，与珠江西岸城市跨圈合作的可能性在于：珠江西岸城市有产业发展升级的需求，深圳则有创新外溢、空间拓展的需求。
据了解，在珠海主动提出谋划建设“深珠合作示范区”之前，在今年的广东省政府工作报告中，提出规划建设深圳—中山产业拓展走廊、珠江口西岸高端产业集聚发展区。广东省人大代表、中山市经济研究院院长梁士伦则建议，在中山东部临深片区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的深中跨江融合发展示范区。与此同时，顺德、江门也多次来到深圳开展招商引资。“圈”里“圈”外的热闹场景，构成了目前关于深圳“扩容”的基本语境。建设都市圈的一个重要目的，就是做大做强中心城市，让其更舒展，有更多的产业和人口承载空间。在此意义上，往往需要通过调整行政区划来实现中心城市的扩容——要么是吞并其他城市的外延式扩容，要么是通过撤县设区实现内涵式扩容。目前来看，这种传统意义上的物理性扩容，对深圳来说是不现实的。不过，扩容不仅仅只是物理空间的扩大、城市规模的扩张，政策空间、制度空间、要素空间也有扩容的可能。正如中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达所说，从市场和城市发展规律来看，深圳的外溢效应产生的辐射、服务的半径更大，确实是扩容，但不是传统意义的扩容。如果非要找个概念来指代政策空间、制度空间、要素空间的扩容，称之为“功能性扩容”。事实上，无论是物理性扩容，还是功能性扩容，都需要打破既有行政区划的限制。只不过，前者动“硬刀子”，落脚于一种新的行政区划；后者则动“软刀子”，落脚于体制机制创新。以往坊间关于深圳“扩容”的传言或猜想每每落空，其实只是物理性扩容的落空。事实上，国家把深圳“束缚”在有限的空间内，可能就是想逼深圳多动脑筋、想办法，“螺蛳壳里做道场”，为全国城市集约发展探索经验，而不是像以往一样摊大饼式的粗放增长。这也是深圳先行示范的一个重要方面。其实，深圳的功能性扩容一直在推进。2018年12月，深圳市深汕特别合作区管理委员会正式揭牌。这意味着成立于2011年的“深汕特别合作区”，体制机制发生了重大变化——从“深圳与汕尾共管”，变成由“深圳全面主导”的飞地。这就是一种功能性扩容。而基于市场要素流动的“圈”里“圈”外的互动合作，则将深圳的功能性扩容推向了一个新高度，资源配置能力和辐射带动作用也都将得到极大提升。深圳与珠江西岸城市跨圈合作，深圳都市圈和珠江口西岸都市圈的融合发展，将在一定程度上重塑粤港澳大湾区的产业格局和城市格局，这是前所未有的变化。而这个变化首先是由建设中的深中通道和规划中的深珠通道带来的。据了解，按照主流的定义，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。东京都市圈就是通过轨道交通的1小时通勤空间把周边城市联系起来。交通基础设施的不断完善，有利于实现创新要素更快速、更自由流动集聚，为“圈”里“圈”外合作互动注入源源不断的活力。比如，深中通道、深珠通道建成通车后，深圳至中山、深圳至珠海的行车时间将缩短至半小时。这种快速连通的时空距离，也是谋划建设“深中跨江融合发展示范区”“深珠合作示范区”的最大底气。同时，高标准推进营商环境、公共服务、生态环保、民生事业协同发展，积极构建资源配置合理、创新发展协同、产业分工协作、空间对接便捷、人才流动流畅和公共服务共享的共同体，区域一体化发展才能高质量落地。据广东地理，今年广东铁路投资集团落实专项债资金已达301.79亿元，为全面提速提供了最有力的支持。现在广东省政府又将珠江肇、广清永、广中珠澳、粤东城际等后续项目过千亿元的任务交给了广东铁路投资集团。7月16日，广清城际、新白广城际（花都至白云机场T2站段）开始联调联试工作，连接广州北站和白云机场两大枢纽，实现广清1小时交通圈，意义重大。这两个城际铁路项目是广东省首次自主建设、运营，也是国内由省方自主建设、运营的第一个项目。看上图，广佛西环、肇顺南城际、广佛江珠城际等线路迟迟未能启动，深珠城际、深莞增城际也没有希望在近期建设。广佛肇城际、广佛环线、佛莞城际、莞惠城际、穗深城际应当考虑2021年全部交给广州地铁运营，以公交化运作带动客流上升，推动经济发展。总体上，全省铁路建设需要加速。珠三角核心区的广州、佛山、中山、珠海、深圳、东莞的总面积仅1.92万平方公里，完全可以做到7城之间互相40分钟通达。临深片区哪里最有前景？
深圳资金正涌向这些城市！
惠州 ：
1、政策面：大湾区唯一不限购的城市
惠州是大湾区城市中唯一不限购的城市，只有部分限贷和限售措施：首套3成，二套6成，三套一次性付款；新购买的商品房（含一手房和二手房）满3年方可转让。
外地人在惠州购房首套商品房，需要条件：一年的惠州社保或者一年的在惠州纳税证明、收入证明、最近一年的银行流水。
6月，惠州又全面取消了落户限制。
总之，不管是对本地购房者还是外地投资客，惠州楼市政策都是比较宽松的。虽然今年以来，冰山指数统计的惠州楼市也很热，但惠州加码调控、限制外地购房者的可能性并不大。
2、购房逻辑
深圳人在惠州买房主要集中在临深的惠阳、大亚湾片区。在深水加持下，大亚湾的新房供给和成交量超过惠州传统主城区惠城。
深圳人在惠州买房的逻辑主要有三个：
一是，价格洼地，在深圳买不起房的只能去临深的惠阳、大亚湾买房自住。
如今龙岗均价已达4.3万/㎡、坪山已达3.6万/㎡左右，而与之比邻的惠阳、大亚湾仅1.3万/㎡。巨大的价差，使得那些不愿错失深圳和大湾区发展机会，但又买不起深圳房的人只能去惠州安家。
二是，在无形之手作用下，深圳的产业和人口也在逐渐向临深片区外溢。
这些年深圳因受制于土地面积，发展空间日渐饱和，在市场作用下，一些产业和人口也在逐渐向临深片区外溢，临深的惠阳、大亚湾都是受益者。
而在上述两股逻辑的驱动下，过去十年，大亚湾片区房价涨幅居惠州各区之首。
三是，深圳扩容预期利好。
今年买入惠州还有一个新驱动因素——深圳扩容，此被认为是上面要在“826”送给深圳的40岁生日大礼，借以解决深圳逼仄的发展空间问题。
而若扩容，临深的惠阳、大亚湾则是概率最大的地方。它们也将由邻居家小孩，变成深圳的亲儿子，届时官方主导下的大量资源导入、大规模基础设施建设，也必将让惠阳、大亚湾的价值再上新台阶。
不过，若扩容预期落空，惠阳、大亚湾的房价怕是要有一波调整。
因为市场作用下的外溢力量（前两个逻辑）虽不算弱，并未达到预期。大亚湾、惠阳的楼市一、二手房结构差明显，一手房热，但二手房存量大、去化周期长、卖不起价。数据显示，去年惠州二手房成交量下降近30%。
所以，于深圳投资者而言，临深的惠州楼市可以去赌扩容预期，但要控制好仓位和风险。
东莞：
1、政策层面：
东莞的限购也是比较宽松的，非本市户籍购买新建商品房需提供连续缴纳1年以上所得税或社保证明。
（图表来源：乐居）
二手房就更为宽松，没有户籍限制，也无社保、个税等要求，若是全款则可随便买。
虽然7月以来，东莞已出台两次调控，但都没有涉及收紧二手房限购的措施。当然，若东莞楼市接下来持续高烧不退，不排除官方会突然下手。
2、购房逻辑
今年以来，东莞楼市也很热，其和深圳、惠州长期霸榜“冰山指数”前三甲。支撑当地楼市的逻辑有：
一是，基本面强劲。
2019年东莞GDP为9482亿，离万亿仅差临门一脚，全国第19，广东第四；过去20年，东莞GDP更是增长19.2倍，比深圳都猛。
另有数据显示，2019年东莞小学生及幼儿园在校人数超120万人，比佛山多出近30万，每年增量3到4万人。
基本面强劲，楼市调控又相对宽容，房价走热也就不难理解了。
二是，占尽地缘优势，不愁“外水”。
东莞正好夹在广州与深圳两个一线城市中间，论地利，二三线城市中无出其右者。这也意味着，其能同时源源不断地汲取到广、深两地的投资客群。
三是，在吸纳深圳外溢的产业资源上，比惠州更有成效。
据东莞日报报道，2008年金融危机之后，深圳内资企业开始向东莞迁移。自2014年以来，东莞逐步承接深圳外溢产能。
最典型的就是华为、大疆等深圳高新技术企业转战松山湖。在高新技术产业和高收入的“华为男”们的支撑下，如今松山湖房价已经与东莞主城区、东莞临深片区并驾齐驱。
四是，和惠州一样，东莞尤其是东南临深片区，也受到深圳扩容预期的利好影响。
东莞塘厦、凤岗、清溪三镇，犹如一枚楔子被打进深圳，在一些扩容构想中，此三地也被认为是深圳扩容的热门选项。
虽然很多深圳龙岗、龙华上班的人都选择在东莞三镇买房，因不缺接盘侠，很多深圳投资客也喜欢入手塘厦、凤岗的房子。但因为行政划分不同，两边房价仍然倒挂严重。
如塘厦、凤岗、清溪若划给深圳，房价无疑还要大幅补涨。
当然，入手东莞的房子，也有两个风险要提防：一是，像深圳一样，官方冷不丁地出狠手，来个调控；二是，扩容预期落空。
广州南沙：
1、政策层面
去年底，南沙也放松限购，对本科以上人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。
对很多外地买家而言，这个门槛很容易跨越。
2、购房逻辑
南沙同时具有“国家级新区”“自贸区”“粤港澳大湾区”三个区的光环加持，无论对广州、湾区、港澳乃至全国购买力而言，都是十分吸引人的。
过去5年，南沙的房价增幅高达140.6%，位广州居各区之首，可以说是最好的吸引力指数。
随着未来更多的规划和基建开始变现，未来房价只会一山更比一山高。
当然，考虑南沙还处于早期建设阶段，投资者要想获得更高的回报，还要耐得住性子、慢慢等待。
中山翠亨新区（马鞍岛）：
1、政策层面
中山的楼市调控也是比较宽松的，非户籍人士购买一手房只需提供工作证明和社保证明；2套需提供2年以上社保和纳税证明；二手房对非户籍人口不限购。
2、购房逻辑
无论是GDP，还是人口，中山在大湾区7城中都是一个比较弱的存在。腹地无太大想象力，其房产投资价值凸显的区域主要在毗邻广州南沙和深中通道出口的翠亨新区，尤其是作为桥头堡、与前海隔海相望的马鞍岛。
珠海：
1、政策层面
和中山一样，珠海楼市对外地购房者整体也是比较宽容的，其中，珠海大桥以西、高新区：一、二手房限购1套，无需社保和个税证明要求。
2、购房逻辑
珠海的GDP总量和人口都不算高，仅有东莞的40%。不过近年来，珠海发展非常迅猛。众所周知，小学生及幼儿园在校生数的变化是常住人口变化的一个高质量指标。
由下图可见，珠海在小学生及幼儿园在校生绝对值上，并不占优势，但其5年增幅却在大湾区城市中，名列前茅。
由此亦可见，珠海对年轻就业者的吸引力。
另一方面，湾区时代，珠海有着不输东莞的地缘优势。
南边，有借力于澳门的横琴自贸区。
北边，则有高新区（唐家片区），与深圳互联互通的深珠通道，西端出入口就在唐家北围。
所以，珠海的发展都还是很有想象力的。
来源：深政观察、广东地理、楼市参考
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