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郁亮:黎明前的黑暗最黑,容易心慌,但是再往前走就会出现光明!

地产号 2023-01-03


在地产行业需要光明的时候,努力活下去的万科正向外释放更多信心。

9月7日,万科召开2022年全国媒体交流会。万科董事会主席郁亮、开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万科上海区域BG首席合伙人吴镝等出席。

在这次交流会上,郁亮维持了去年以来的基本逻辑判断:“尊重常识、敬畏市场”。

郁亮表示,市场没有下跌到深不见底的情况,这是常识。市场有高有低,要有敬畏之心,没有做不完的生意,只有做不好的生意,能力最重要,能力比规模更重要,不贪婪,市场不好的时候也不要恐惧。

“尊重常识,敬畏市场”

与3月份年报公开之时的沉重相比,如今郁亮脸上的愁容舒展了不少,穿着简单的红色POLO衫、黑长裤,带着笑意地讲述“市场再困难,做出好产品的手艺不能丢”,以及重提“做好农民、种好地”。

不过在外界看来,如今郁亮正在推翻过去对于市场一贯悲观的姿态。

“过去几年每次公开发言,行业还比较欣欣向荣的时候,你都是发警报的角色,今年变成给大家打气的角色,为什么会有这样的一个转变?”

郁亮不认为这是所谓的转变。其提到,这么多年万科的逻辑从没有变化过,一直遵守着“尊重常识、敬畏市场”。

说起敬畏市场,郁亮应是个中代表,这种忧患意识在过去都有不少体现,如过往耳熟能详的“白银时代”到“活下去”,再到“黑铁时代”,他的提醒一向超前。

郁亮解释,“常识是什么,永远单边上升是不可能的,永远单边下跌那也是不可能的,所以说这是常识。而市场正常有高有低,所以要敬畏市场。”

“所以市场好的时候不要贪婪,市场不好的时候也不要恐惧。”

或许道理大家都懂,只是真正迎来繁荣时,大多失去了定力,而面对压力时,则大多失去了方寸。

所以他提醒道,要永远相信能力最重要,安全比增长更重要,能力比规模更重要,这就是不贪婪;市场不好也别恐惧,主要是生意没做好。

在他看来,没有做完的生意,只有做不好生意。

郁亮笑笑称,“过去有些话似乎不合时宜,今天讲的恰好是大家爱听的而已。”

不过,从郁亮的话语中还是可以捕捉到一些冷静谨慎。郁亮提及,以往规模扩张时代,如果特别擅长扩大规模、用杠杆的话,如今市场变道、不再依赖规模杠杆的时候,这种能力就会受到影响。

“从旧时代走向新时代,从旧的发展阶段到新的发展阶段,会有不同的参与者,有不同的主角。”在回应行业出清问题时,郁亮点到即止地说道。

郁亮:去发现微光

在房地产市场火热年份,郁亮高喊”活下去“与“主流声音”唱反调,如今却一改口风,在悲观情绪蔓延的当下,声称自己发现了走出黑夜的“微光”。为什么市场好时他警惕,市场坏时他反而看到‘微光’?‘微光’是什么?
据悉,过去短短两个月时间里,郁亮跑了全国35座城市,实地调研100多个项目。交流会上,其花了大部分的时间来讲述这些一线的所见所闻。
“在行情不好的时候,万科人没有躺平,在他们身上我看到了‘微光’。”
贵州的万科员工,会跑到深圳的城中村去找客户。这些客户正在犹豫究竟是把孩子送回贵州老家读书,还是在深圳附近读书。贵州的员工会通过更好的学位等各种方式打动这些客户,推动他们回老家买房。
长春的一个项目,1700多套房子,交房时遇到疫情防控,客户在家里出不来。万科的员工采用视频交房,给业主现场直播,最后做到了100%的满意率,零客诉。
哈尔滨的一个项目,面临严重下滑的市场,只有1万元/平米的售价,景观成本控制得很严格,但是项目呈现品质依然不错。政府有关单位的车就在交房现场,业主收房时可以立即拿到房产证。
在推动某城市更新项目时,一些老房子的主人,子孙满堂,都在海外,万科的员工都能找到他们签字。
为了业主有资金购买万科的房子,万科的员工会先帮业主卖房子筹资金;珠海万科的项目,能把房子卖给东三省和上海的客户……


这些困境中坚持不放弃的做法,让人想到网上很红的一句话:
没有撤退可言。
这句话就印在万科文化衫的背面,结合着猛虎的图案,被万科的朋友穿着走在人群中,让人看到了谨慎理智的万科在行业困境中颇具战斗力的另一面。
万科物流事业部首席合伙人张旭也专门讲述了这次上海疫情期间,员工付出的努力。
为了保证业务正常运行,万科物流的800名员工2个多月时间没有回过家,封闭在园区中工作,为沃尔玛、麦德龙等客户进行物资的包装运输,确保了物资在特殊时期能够及时送到需要的人手中。
园区里没有床铺,员工们集体打地铺。没有冲凉的地方,就临时安装水龙头,几百人轮流冲凉。
万科物流最重要的客户佳沛从新西兰运来的猕猴桃,船到上海港口附近无法卸货,万科立即启动了宁波、广州的园区,远程操作协作,完成入库、配送。期间核酸采样就做了1775车次,运输227597箱猕猴桃。
南京园区在没有接触过COSTA产品的情况下,代替上海园区进行24小时不间断配送,为223家COSTA门店供货,特殊时期的给力表现收到了COSTA专门发来的感谢函。
这让万科物流看到仓网布局更加完善,更加具有韧性的供应链,才能服务好客户。
郁亮说:“万科的员工没有躺平,也不知道他的努力是否会得到成果,可是做下去才知道,不做下去连可能性都没有,这些基层发出的点点‘微光’,能够燎原。现在,光明比金钱更重要。”
郁亮相信,天刚黑的时候,越走越黑,黎明前的黑暗最黑,容易心慌,但是再往前走就会出现光明。

万科面临业绩增长难题“不躺平”

郁亮眼中的“不躺平”,不仅解读了万科发出“微光”,也在一定程度上支撑起万科的业绩走向。据万科8月30日发布的2022半年报显示,公司营收同比增长23.8%至2069.2亿元,权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元,初步兑现了郁亮在今年年初“止跌企稳、稳中提升”的承诺。

尽管衡量企业盈利能力的另一个重要指标---毛利率出现下滑,让万科的增长难题依然存在,然而郁亮在9月1日的业绩推介会上却表现乐观,“万科对全年止跌企稳、稳中提升是有信心的,因为相信一分耕耘一分收获。”

正如郁亮所说,房企在不同阶段要具备不同的能力。“在规模扩张时代,你特别擅长扩大规模、特别擅长用杠杆的话,那么在市场变成不再依赖杠杆的时候,你这个能力就受到影响。所以整体上来说,我们逻辑没有变,始终围绕着我们对市场的敬畏和对常识的尊重这两点上。”

当“房地产已过扩张期”成为业内共识,怎样建更多的房子,就成了怎样建更好的房子。正式基于行业发展趋势,万科在推进多元化业务的同时,郁亮在推介会上也带来了“保证交付、保证质量”的新承诺。

此外,据交流会上,据开发经营本部首席合伙人兼CEO张海介绍,万科在上海30年,实现交付住宅8万户,物业服务173个住区;办公入驻企业627家,商业客流日均13万人次,长租公寓品牌泊寓在住3900人,德英乐教育在校5200人,养老服务1200人。

深耕时间最长的城市是深圳,张海介绍,万科在深圳38年,实现交付住宅9万户,物业服务120个住区;办公入驻企业422家,商业客流日均47万次,泊寓在住11万人;梅沙教育在校9000人,养老服务1000人。

万科在北京36年,实现交付住宅8万户;物业服务105个住区;办公入驻企业219家,商业客流日均10万人次,泊寓在住7200人,雪场年游客6万人,养老服务1000人。

--THE END-- 
 来源:观点网、时代财经、中国房评报道、地产一条、新快报等

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