不要輕視香港樓市的下行壓力

樓市淡風已逐漸蔓延至「一手樓」，港人不宜對香港樓市下行壓力太掉以輕心。

香港行政會議召集人葉劉淑儀接受外媒訪問，建議港府可以考慮免除內地買樓人士的雙重印花稅。這一消息傳出後，香港地產股急升，業界一片叫好。

但一直以來，港府有一系列的「樓市辣招」。現時，港府及香港商界開始釋放出疑似「減辣」的訊號，對普羅大眾來說又有什麼具體的意義呢？

筆者認為，港府及商界希望「減辣」，其實已代表香港樓市出現了下行壓力。而這股樓市「淡風」已開始蔓延至「一手樓」市場，並有可能影響到香港各大發展商的切身利益。

香港經濟情況大不如前。

香港經歷了2018年開始的「中美貿易戰」、2019年的「黑暴」及2020年爆發至今的新冠肺炎疫情，經濟情況早已大不如前。此外，2022年起俄烏爆發戰爭，歐美國家通脹高企，各國央行大幅加息。

環球經濟不景氣，美國不僅出現持續超過一年的高通脹，本年度起已連續兩季出現收縮，這種情況符合了美國經濟學家對「經濟衰退」的一般定義。

香港第2季經濟亦收縮1.3%，同樣地出現連續兩季的負增長。近年，香港的移民潮湧現，勞動人口於20年間首次出現回落，由2018年400.9萬人的高位，回落至2022年4月的376.5萬。

在過去一年多，筆者身邊有不少朋友、同事及舊同學移民，並把香港的物業賣掉。由於他們有計劃移民，亦不介意把持貨多年的物業打折沽售。

在這種情況下，中原城市領先指數CCL由2021年8月的190.39，下調至2022年8月的177.1。由於「移民盤」的湧現，本年度初的「二手樓」交投有所增加，但樓價下跌，普遍錄得接近1成的跌幅。

近日，通脹及利率急升，「二手樓」交投亦已開始轉淡。至於「一手樓」市場方面，香港發展商早已形成類似「寡頭壟斷」之方式經營，推盤方式是輪流分段沽售。但無論如何，第5波疫情之後，美國大幅加息，樓市淡風已逐漸蔓延至「一手樓」市場，其成交量亦顯著回落。

這是否代表香港樓市已開始走下坡，並有可能出現比較大規模的「調整」呢？影響本地樓市起伏的因素千絲萬縷，我們如何去分析呢？

由2003年至今，香港樓市就算是中間偶有輕微調整，但整體還是大幅上升。那麼我們不妨重溫這個升浪的歷程，作為一個分析的「切入點」。

香港物業「大牛市」的「起點」在2003年7月。由於「非典」疫情之後，內地政府批出「自由行」，再加上內地國企及民企紛紛來港上市集資及發債，在內地企業、投資者及旅客的帶動下，香港經濟復甦，樓市開始重拾「升軌」。

當年在「自遊行」的帶動下，零售業、餐飲業、酒店業及本地旅遊業率先復甦，本地「遊客區」（如銅鑼灣、尖沙嘴、旺角及中環）的店舖價格飛升，然後便到住宅區的店舖，其租金及買賣成交價也開始大升。

在商業活動開始活躍的情況下，甲級商廈及商場的租金、價格也開始上升起來，再逐步擴散至乙級商廈及工業大廈。香港住宅樓宇方面，樓價自2003年復甦，但升幅不算急，直至2008年左右才普遍回升至1997年初的水平。

那麽香港住宅樓價在什麼時候才瘋狂飛升的呢，就是美國開始「量化寬鬆」之後。除了「量化寬鬆」以外，香港「地少人多」的局面因諸般人為因素而進一步惡化。

香港住宅樓價在美國開始「量化寬鬆」之後瘋狂飛升。

香港填海工程由1995年至2004年期間的1,127公頃，大幅下跌至2005年至2014年間的92公頃。

同期，深圳填海工程為5,268公頃，澳門亦有280公頃。從此，香港土地及房屋供應出現嚴重的不足。直至2012年左右，港府見樓市氣氛太熾熱，開始逐步推出諸般「辣招」。

但美國量化寬鬆及環球低息的環境持續多年，再加上香港的土地供應被人為地收緊，錢太多而樓宇供應不足；在此情況下，港府及金管局再推出諸般「辣招」，只會進一步強化這類近「寡頭壟斷」及財富高度集中之局面。

香港實力雄厚的發展商，仍然可以透過諸多渠道集資，繼續投地發展。但中小型發展商則只能在金管局的「審慎措施指引」的框架下向銀行借貸。

散戶或一般富戶方面，持有物業的仍可以透過「樓換樓」方式做買賣，但仍受「成數限制」及「償債比率」所限制。除非是一般市民「上車」，一般富戶、高收入人士或專業人士等如要買樓投資，都要繳付巨額印花稅，亦因銀行貸款指引的限制而需要給予高成數首付。

總的來說，在「錢太多」及樓宇供應受限的前提下，諸般「辣招」只會造成社會財富進一步集中，並鞏固及深化香港類似於「寡頭壟斷」的情況。

但另外一個層面來說，在這10年間的「辣招」之下，一般業主及投資者都通過了「壓力測試」，銀行樓宇貸款成數在可接受範圍之内。市場上，只有實力較強的發展商可以繼續開發土地。

毫無疑問，香港樓市比1997年前更加穩固及安全。發展商、物業投資者及一般市民的「持貨能力」大增，「抗跌能力」也更強。

因此，經歷了2018年開始至今的環球經濟不景氣，香港樓市依然還未有出現大幅回調；這類近「寡頭壟斷」及財富高度集中之局面，使香港樓價「固化」起來。

  //  

總結這19年來的經歷，由2003年始，香港樓市是由店舖及商場帶動，然後至工商廈，最後才到住宅樓宇瘋狂攀升。直至2019年起，香港的工商物業已出現回調。本年度，甲級寫字數的價格跌幅接近10%，空置率亦有約10%。全新商業區，如東九龍的商廈空置率更達雙位數。

店舖方面，價格早已回調，某些位於人流不夠旺的店舖，也開始出現大幅削價成交的情況。這20年間，某些著名的物業投資者（坊間稱之為「舖王」），亦開始沽售手上的物業。

所謂「以史為鑒」，香港的樓市「大升浪」由店舖及工商廈帶動。如今工商物業的價格卻出現顯著的回落，樓市淡風亦已逐漸蔓延至「一手樓」住宅市場；這絕對是一個不能忽視的「警號」。

香港樓市大升了19年，任何「唱淡」的言論，在香港都會被人鄙夷，一般人都只當成是譁眾取寵的行徑。

特別是2008年的金融海嘯時，香港樓市亦只出現輕微的回調，然後便因美國的「量化寬鬆」及內地的「4萬億基建」等消息所刺激而在短時間內重拾升軌。這些情況，港人歷歷在目，大家又怎會再去多想香港樓市所存在的風險呢？

最後，我們如今面對是「百年難見的國際大變局」，比2008年時所謂之「百年難見的環球金融海嘯」嚴峻得多（金融海嘯號稱百年一遇，乃言過其實）。港人實不宜對香港樓市的下行壓力太過掉以輕心。

作者寒柏為學研社成員，從事金融業，亦為自由撰稿人

原文刊載於《橙新聞》

（本文圖片來自星島、法新社）

往期推荐