中信证券：2018 经济、楼市、股市方向定了！/2017年楼市为主,股市为辅;2018年股市为主,楼市为辅!_
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每逢年底，按照惯例，中央会围绕经济工作连续召开三个会：
党外人士座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议。
都说股市是宏观经济的晴雨表。加之，2018年是：
“贯彻党的十九大精神的开局之年”、“改革开放40周年”、“决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键之年”。
今年“经济定调会议”的意义显得格外重要。
尽管中央经济工作会议还未召开，“精细版”的经济工作部署尚不得知。
但实际上，我们已能从12月8日的中央政治局会议所释放的重要信号，推定2018年的经济走势，进而梳理出明年市场投资脉络。
重磅信号一：“推动高质量发展”
十九大报告已经指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。本次政治局会议再次明确提出推动高质量增长，并将其作为未来宏观政策的核心要求，将进一步加速经济内在的结构调整和质量提升。
我们判断：
传统依靠基建过度刺激经济的做法就此退潮。明年基建投资大概率走低，财政支出更多转向民生。
过去两年，随着消费升级、产业升级和供给侧结构性改革的不断推进，我国经济结构不断优化，新旧动能转化明显。
新动能方面，2017年前三季度，服务业同比增长7.8%，比第二产业快1.5个百分点；战略性新兴产业同比增长11.3%，比规模以上工业快4.6个百分点；最终消费支出对经济增长的贡献率达到了64.5%，比上年同期提高2.8个百分点。同时，传统动能也在加快出清，市场供需格局明显改善，行业向优质龙头集中的趋势明显。
然而，经济中的结构失衡也较为明显，突出表现为投资和消费的比例失衡。
我国最终消费支出占GDP比重一直在50%-55%左右，而大多国家都在70%以上。究其原因，政府通过基建投资稳增长是重要因素。过去五年，我国基建投资占固定资产投资的比重，从2012年21.2%一路上升到2017年的27%左右（预计），这即带来了结构的失衡，也给政府（尤其是地方政府）带来较大的财政压力。
为此，自2017年下半年以来，中央抓住经济回稳的时机，出台了一系列措施以纠正这一局面。
一是明确地方政府债务的主体责任，金融工作会议明确提到地方债“终身问责”；二是加快对地方政府债务尤其是PPP的清理整顿，包括规范政府购买服务行为、限制政府付费类PPP项目等；三是通过国资委发文，明确要求国有企业降低杠杆率，限制其通过加杠杆来参与PPP市场。
这一系列措施，实际上释放了一个重要信号，那就是政府不再希望走原来的老路，通过过度刺激投资实现经济高增长。
封老路，拓新路。可以预见，一条依靠内生增长的高质量发展之路将就此开启。新兴产业、先进制造、服务业将成为经济增长重要载体，消费成为经济最大驱动，优质公司将获得更大成长空间。
重磅信号二：“建立房地产长效机制”
回想一年前，2016年12月政治局会议提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”
从“研究机制”到“建立机制”的转变，可见贯彻“房子是用来住的，不是用来炒”的核心理念将更近一步。
我们判断：
租赁住房和保障房的投资将加大，房地产投资将温和下行。
今年以来，随着房地产调控持续加码，加之按揭贷款利率上行，全国房地产销售、价格和投资的同比增速都在趋于下行。
商品房销售累计同比增速从2016年4月最高的36.5%降至2017年10月的8.2%，70大中城市二手住宅价格指数从2016年底最高的7.9%降至2017年10月的5.2%，房地产开发投资从2017年3月的9.1%降至2017年10月的7.8%。
历史经验表明，商品房销售、价格和投资的同时回落，则意味着房地产下行周期的大概率来临，房地产投资将明显下行。
然而，此次政治局会议提出的加快住房制度改革和长效机制建设，则将有可能形成一定程度的对冲。
今年，住建部已经选定首批12个城市进行住房租赁试点。近期北京市住建委也发布消息，北京鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，目前已经建设约12万套。
我们预计，明年将有越来越多的城市加入住房租赁和保障房建设，这些政策将进一步加大租赁住房和保障房的投资。同时，考虑到因城施策背景下，许多三四线城市的楼市仍在热销，我们判断2018年房地产投资下行不会太快，增速从2017年的8%（预计）降至2018年的5%左右。
重要信号三：“精准扶贫、实施乡村振兴战略”
过去的30年，一部分人先富起来了，但同时贫富差距也在不断扩大。精准扶贫将瞄准特殊贫困人口的精准帮扶，激发贫困人口内生脱贫动力。通过乡村振兴战略，提升农村生产力，激发农村活力，一起向共同富裕时代迈进。
我们判断：
农村市场消费潜力将进一步释放，服装、日用品等房产弱相关消费品将走强。
近年来，消费对经济的拉动作用和“稳定器”作用进一步发挥。社会消费品零售总额增速保持在10%以上，表现出较大的韧性。最终消费支出对GDP的拉动，从2016年的4.3个百分点，进一步上升到今年前三个季度的4.5个百分点，对经济增长的贡献率稳定在60%以上。
展望2018年，由于2017年前三季度我国居民人均可支配收入同比增长7.5%（实际），高于2016年的6.3%，而央行问卷调查显示居民消费意愿比例从2016年底的23.1%上升到2017年三季度的26.4%，因此消费总体有望稳中趋升。
当然，消费的结构性特征也较为明显。一是乡村消费有望表现出更强的势头。2017年1-9月，我国乡村消费增速高达12.1%，比城镇消费足足高出2个百分点。随着政治局会议进一步提出精准扶贫和乡村振兴战略，预计农村市场消费潜力有望进一步释放。二是与房地产相关性较弱、甚至负相关的消费品，可能由于替代效应而走强，如服装、日用品、珠宝、食品、医药等等。
重要信号四：“污染防治”
污染防治的目标是要使主要污染物排放总量继续明显减少，生态环境质量总体改善。从重视程度看，淘汰重化工业领域的污染大、耗能高的落后产能，依旧会在政策上维持高压态势。
我们判断：
淘汰落后产能高压态势下，库存投资仍有支撑，而制造业投资将回升。
近两年，库存投资一直是拉动经济的重要动力。去产能和环保高压态势下，工业品价格明显走强，带动了库存投资的快速增长。
然而，一些人认为库存投资在未来会显著减少，甚至部分人认为这一下滑在今年二季度就已经开始。然而，数据并不支持这一说法。
一个重要证据在于，固定资产投资实际增速从2016年二季度的8.24%一路降至2017年三季度的-1.09%，但资本形成总额（固定资本形成与库存投资之和）实际增速却没有显著下降。这表明，存货投资对资本形成的贡献至少到2017年三季度仍在上升。
整个2017年，我们判断名义库存投资占GDP比重可能达到了近七年新高。
固定资产投资与资本形成总额的偏离
展望2018年，在中央强调“主要污染物排放总量继续明显减少”的背景下，预计去产能和环保仍将保持高压态势，工业品的供需格局将维持紧平衡，库存投资仍有支撑。
同时，资本开支方面，2017年制造业投资总体较为低迷，处在底部区域。随着去产能持续推进，预计制造业的盈利仍将有所改善，并驱动制造业投资回升。
重要信号五：“防范化解重大风险”
丨我们判断：
明年经济系统性风险继续下降。
过去两年，去产能等供给侧改革使我国经济的系统性风险明显缓解。随着工业品价格回升和工业企业利润好转，企业的资产负债率进一步下降，从2016年初的56.8%降至2017年10月的55.7%。银行的坏账率趋于下滑，国有银行不良贷款率从2016年一季度的1.72%降至2017年三季度的1.54%，下降了0.18个百分点。
与此同时，金融去杠杆和金融监管的一系列措施，也使得企业杠杆率（企业信贷/GDP）出现近五年来首次回落，从2016年二季度的166.8%降至2017年二季度的163%。
展望2018年，随着政治局会议明确提到要防范化解系统风险、确保总体杠杆率得到有效控制，我们判断上述杠杆率、资产负债率、银行坏账率均将出现进一步下降，这为长期可持续发展提供了保障。
通过政治局会议传递的以上重要信号，加上我们基于全球经济复苏背景下，出口有望延续复苏势头的判断，可以推定：
“中国经济的L型走势基本形成，2018年经济没有大的回调风险。
综合模型测算，预计明年经济增速在6.6%左右，相比2017年的6.8%（预计）下降0.2个百分点。
相信在“推动高质量发展”的政策导向下，明年的经济结构和质量有望进一步改善，一条依靠内生动力的高质量增长道路正在开启。
“经济、楼市已定调，我们对市场不悲观。坚定看好明年市场的趋势性机会。
随着市场快速回调并突破到3300点以下，很多优质龙头公司的估值已经体现出一定吸引力。考虑明年经济总体平稳、企业盈利继续维持较高增长水平，预计市场总体没有太大风险。
附录1:主要宏观经济指标预测（%）
2017年楼市为主,股市为辅;2018年股市为主,楼市为辅!_
在中国,次要投资渠道就3个: 股市,楼市,实体. 至于实体,目前无论是国度资本,热钱,还是官方大资金都不情愿进入.更别说官方融资,邮票古玩,姜蒜糖之类的.这些以前是被炒过的,但如今不行了.如今的资本不只逐利,而且急躁. 想要疾速赚钱,最好的2个渠道还是股市和楼市,无出其右者.所以一旦看清了趋向,顺势而为,则昌;逆势而为,则亡.
前段时间国务院总理李克强在承受媒体采访时说: 目前限购,限贷政策曾经扩展到21个城市,未来将到达30个热点城市. 依据地方的意图,控制住了这30个热点城市,就波动了中国楼市以及金融的大局.成绩是这种政策将延续多长时间? 叶檀的观念是至少1年以上,甚至2年乃至更长.我团体觉得这是很有道理的.
假如由于要拉动所谓GDP的增长,维持TG脸面的美观而进一步听任对这30个热点城市楼市的限制措施.一来不只2/3/4线城市库存去不掉,二来会减轻居民换美元外逃的外汇损失.而去库存和保外汇储藏(非汇率)是以后两大政府义务.所以30个热点城市的楼市限制措施没得2年左右,恐怕不会取消,即使未来取消,估量也是无限取消,而非片面放开.所以试想一下,假如限制政策维持2年,加上M2每月又以2位数的百分比在增长，手里的钱每个月都在被浓缩. 热钱和官方大资金能去哪? 还不是只有楼市和股市?
TG对楼市和股市的拉动历来都是有节拍的.拉股市普通就不会拉楼市,拉楼市普通就不会拉股市.由于两者同时停止,不只担负重,而且容易分散社会资本,效果也不一定好.所以我们会发现,股市好的时候，楼市不好或许很宁静. 楼市好的时候，股市不好或许很宁静.即使两手同时抓,也一定会有所侧重.象09年全球金融危机,4万亿安慰方案一出台,也是以楼市为主,股市为辅.股市从2008年的1664点反弹涨到3400多点就见顶,只涨了1倍.比起2007年的历史大顶6124点差远了.但那一年,楼市妙手回春.而且招致房价接来下的2010及2011这两年迅速攀升.
其实无论股市,还是楼市,只需有人接盘,有资金注入就会涨. 这个道理自不用多说.从目前的趋向看，未来资金只能被逼到这2个范畴. 而在当2/3/4线城市还有很多库存未去掉的时候，2017年TG的首要义务一定还是去库存.这个中心义务没完成，就去拉股市那是舍本逐末.而2/3/4线城市并非所有城市都能100%去掉库存,大资金一定会优先选择2线和3线强市动手.其他城市实在拉不动的,能够到最后TG也就保持了.估量去库存时间为2年左右.加上2017年是19大，TG为了脸面上挂得住，必需经济上有亮点.所以2017-2018这2年，一定会楼市,股市倒换着来以维持GDP的增长率.另外2016年底美国新总统会下台后, 会逐渐推行TPP和TTIP(这个需求看世界经济情势,特别是欧洲的形势)围堵中国.刚开端的头2年或许力度还不会很大，但越到前面，发力越狠.估量TG也是做好了心思预备的.所以2017-2018年,TG一定会放慢楼市去库存,同时放慢产业晋级和经济构造变革,为未来的临时竞争做预备.
所以我以为2017年2线及3线强市的楼市大涨,股市小涨; 2018年2线及3线强市的楼市小涨,股市大涨。（资源：网络 作者：天涯论坛）
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