房地产企业证券化系列三——物业管理费ABS
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写在前面
房地产开发企业下属物业管理公司与业主签订的物业服务合同，约定物业管理公司就其提供的物业服务向业主收取物业管理费。物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的非常合适的一种基础资产。以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。
一、物业管理费ABS简析
1.物业管理合同的法律规定及物业管理法律关系简析
根据我国《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等物业管理相关法律法规的规定：
“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”
物业服务法律关系是基于物业管理合同产生的。物业服务合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的，由业主或业主委员会聘请并提供费用，物业管理公司依照合同对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。物业服务合同的双方当事人是作为选聘方的业主或业主委员会与作为受聘方的物业管理公司。
根据物业产权归属和物业管理聘请的时间不同，物业管理的选聘方分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。以销售为主的物业，当业主入住达到一定比例时，按规定应成立业主委员会，由其作为全体业主的代表，与物业管理公司签订物业服务合同。房地产开发企业在以下两种情况下可以作为物业服务合同的委托方：一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属于房地产开发企业，此期间内，房地产开发企业可以选聘物业管理公司，并作为选聘方与其签订物业服务合同，这种合同一般称为前期物业管理服务合同。二是建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，其产权或大部分产权归属开发企业，房地产开发企业作为选聘方签订物业服务合同。对于物业服务合同在我国合同法中尚未有规定，应系为无名合同。
2.物业管理费用作ABS基础资产的分析
根据物业服务合同的约定，业主应当按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业服务合同通常以年度为单位进行签订，物业服务费用一般需遵照国家法律法规及行政管理规定在合理范围内根据双方协商确认的标准予以收取。因此物业管理费作为合同之债具有持续、稳定、可预测、独立等特点，符合ABS基础资产的标准。物业管理费用同购房尾款一样都属于企业应收收入的一种，但其与购房尾款却有明显差异。
首先，根据物业服务合同约定的缴纳物业服务费时间节点的不同，物业管理费既可能是应收账款也可能是“未来债权”。理论界目前对“未来债权”分为三种：一是附生效条件或附初始期限的法律行为所构成的未来债权，此种合同债权已经成立但尚未生效，必须待特定事实产生才能成为现实的债权；二是已有基础法律关系存在，但必须在将来有特定事实的添加才能发生的债权，如受委托将来为委托人处理事务支出费用请求偿还的债权、将来的租金债权等；三是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权。物业管理费应属第二种，当物业管理公司与业主方签订物业服务合同时，物业服务合同已经成立并生效，即基础法律关系已经存在，但此时物业管理公司尚未提供具体服务，物业服务合同作为双务合同，只有在物业管理公司后续提供了物业管理服务的条件下，方才产生对业主的“合同之债”。而在实际操作中，物业服务合同通常会约定对物业管理费进行预收。因此当物业管理费在物业管理公司未履行服务的条件下作为基础资产入池时，其应区别于应收账款类的债权，在操作中应予以关注。
另外，实际操作案例中为规避“未来债权”这种特殊债权转让所带来的不确定风险，可采取将“未来债权”转化为“应收账款”的操作方式。
在“招商创融-金科物业资产支持计划”中采取了如下操作方式可将“未来债权”转化为“应收账款”。
金科股份根据与金科物业及委托贷款银行签订的三方委托贷款合同，向金科物业发放贷款，享有对金科物业的贷款债权。金科物业及其分公司以旗下运营管理的特定期间的物业管理服务费作为委托贷款的还款来源。计划管理人成立资产支持专项计划募集资金购买金科股份持有的上述债权。委托贷款债权转让后，金科物业以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人。资产支持证券的本金及收益的现金流将依赖于金科物业特定期间的物业管理服务费。在此模式中加入委托贷款环节，可解决未来债权不确定等风险，将未来债权成功转化为应收账款。
交易结构图如下：
二、物业管理费ABS基本交易结构
以农业银行星河湾建投汇居资产支持专项计划为例
在本计划中：
（1）委托人与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理计划的方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，委托人取得资产支持证券，成为资产支持证券的持有人。
（2）计划管理人根据与特定原始权益人（物业管理公司）签订的《资产购买协议》的约定，将专项资产管理计划资金用于向特定原始权益人购买基础资产，即特定原始权益人为“特定物业管理区域”提供物业管理服务，从而根据特定物业管理服务合同的约定，对“特定物业管理区域”业务享有的按期收取物业管理费的合同债权及其从权利。
（3）监管银行根据《监管协议》的约定，在专项资产管理计划收款日将监管账户内全部余额划入专项计划账户，由托管人根据《托管协议》对专项计划进行托管。
（4）当发生差额补足启动事件时，差额补足义务人履行差额补足义务。
（5）计划管理人根据《计划说明书》等相关文件的约定，向受托人发出分配指令，托管人根据分配指令，将相应资金划拨至托管机构的指定账户中支付资产支持证券本金及收益。
（资料来源：中信建投）
三、物业管理费ABS的特有法律风险
1.合同变更风险
通常ABS产品的存续期限一般为2-3年，在物业管理费专项计划（物业管理费ABS)存续期间，物业服务合同所对应的业主或业主委员会因各种原因选择更换物业管理公司，或因房屋权属发生变更导致物业服务合同发生变更，因此可能导致原始权益人所归集的物业管理费大幅减少，对资产支持证券的本息偿付造成影响。
业主或业务委员会选择更换物业管理公司通常存在几种情况：一是在物业建成和出售前，房地产开发企业可以选聘物业管理公司，并作为选聘方与其签订物业服务合同，这时签订的是前期物业管理服务合同。当未来业主成立业主大会并选举出业主委员会时，业主委员会将与原始权益人（物业管理公司）重新签订物业服务合同。二是，业主由于自身原因转让房屋所有权，则房屋受让人需要重新与原始权益人签订物业服务合同。上述两种情况下，物业服务合同虽然服务对象由房地产开发企业变更为业主，或由业主变更为房屋受让人，但物业服务合同的服务主体仍由原始权益人承担。此时，变更后的物业服务合同对应的物业管理费也可以作为基础资产入池。
另有一种情况，业主或业主委员会对现有物业管理公司服务不满意，或经业主大会通过需要重新选定更换物业管理公司时，物业服务合同的服务主体将不再是原始权益人承担，此时原始权益人已经丧失继续服务和收取物业管理费的权利。上述物业服务合同将不再能够持续产生稳定的现金流，不符合基础资产标准，应从基础资产中剔除。
2.物业管理费的价格下调风险
物业管理费ABS的未来现金流依赖于物业管理公司根据物业服务合同收取的物业管理费，物业管理费价格的变动会影响整个现金流的表现。如物业管理费价格上调，会起到充盈整个现金流的作用，但如遇物业管理费价格大幅下调，则会导致物业管理费收入不足以支付资产支持证券本息。
3.业主违约风险
在物业管理费资产支持计划存续期间，业主不按时支付物业管理费或拒绝支付物业管理费等物业服务合同约定的违约事件，将会导致物业管理费无法按时归集，并导致物业管理费收入不足以支付资产支持证券本息。
4.资金混同风险、原始权益人破产风险
资产支持计划存续期间，物业管理公司作为原始权益人及资产服务机构，虽然已经将基础资产转让给了资产支持计划，但仍需负责物业管理费的归集工作。在物业管理费归集过程中，业主交付的物业管理费先交付至物业管理公司的指定账户，再划转至资产支持计划的专项账户中。在资金归集至物业管理公司的账户中时，容易与物业管理公司的资金发生混同，如物业管理公司发生破产，则该部分资金无法与其自有资产进行区分可能会发生损失。
四、物业管理费ABS的实操
1.基础资产的入池标准
就每一笔入池的基础资产（包括基准日、计划设立日及循环购买日购买并作为资产支持计划资产）而言，在计划存续期内其应该满足如下条件：基础资产所对应的物业服务合同及相关文件应适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成合同项下的委托人（业主）在物业服务合同项下合法有效、有约束力的义务，物业管理公司（原始权益人）有权根据物业服务合同条款向委托人主张权利；物业服务公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业服务合同项下应尽义务（此种情况为应收账款转让）或物业服务公司一直持续履行物业服务合同，并一直在良好持续履行中（此种情况会产生预支付物业费，会有未来债权产生）；原始权益人合法拥有该基础资产且基础资产未设置抵押、质押及其他担保物权；基础资产可以合法转让，且不需要取得物业服务合同相对人的同意。
如在“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”对基础资产的规定：
除上述条件外，在组建基础资产池时，还应予以考虑的问题：
（1）入池基础资产的分散性原则
在选择入池基础资产时，对整体入池的资产应综合考虑地域分布、业态分布、物业费类别（主要从承担人分类）等问题以降低因地域、业态、物业费缴纳人群单一而导致的风险集中问题，也可避免因单一地区物业管理费调整而对基础资产造成的影响。
在“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”中即考虑到物业费类别问题。在中诚信对其的评级报告中披露入池基础资产主要分为两部分，小业主物业费方面，合同由阳光壹佰和业主分别签订，总金额占入池基础资产总额的67.18%，会所服务费、空置车库物业费，空置房屋物业费由各个项目开发商与阳光壹佰分别签订前期物业服务合同，根据合同约定，包括会所、空置车位、空置房部分的物业费由开发商承担，此部分金额占入池基础资产总额的32.82%。当业主从开发商处购得车位及房屋后，此部分物业费再转由业主承担。
（2）不合格基础资产的剔除问题
在前述的法律风险分析中，提及“业主或业主委员会对现有物业管理公司服务不满意，或经业主大会通过需要重新选定更换物业管理公司时，物业服务合同的服务主体将不再是原始权益人承担，此时原始权益人已经丧失继续服务和收取物业管理费的权利。上述物业服务合同将不再能够持续产生稳定的现金流，不符合基础资产标准，应从基础资产中剔除。”同时还有当物业服务合同到期终止、物业费下调导致物业管理费收入不足以支付资产支持证券本息的情况下均会造成已经入池的基础资产不合格，应予以剔除。
“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”中对不合格基础资产的规定即为：
2.原始权益人（物业管理公司）对基础资产的影响
对于物业管理费ABS来说，物业管理公司在整个交易过程中起到非常核心的作用，其不仅仅是原始权益人，也同时是基础资产服务机构，未来现金流的稳定有赖于物业管理公司持续良好的履行其在物业服务合同项下的合同义务，如果物业管理公司丧失持续运营能力，基础资产将面临无法实现的风险。因此在物业管理费ABS的评级环节，根据其债权性质的特殊性，笔者认为不仅应从债权类资产的角度考虑评测，也应从收益权类资产的角度考虑其评级需关注的问题，作为准备从事物业管理费ABS的物业管理公司及房地产企业来讲，更应了解评级关注的各方要点。
从债权类资产出发，对原始权益人及基础资产应关注的要点 | |
1 | 债务人的分散化程度（地区分散度高可有效避免单一地区经济波动带来的不利影响；行业分散度高可以有效避免单一行业出现衰退的不利影响） |
2 | 债务人的信用水平（债务人信用水平的高低直接决定了作为基础资产的债权资产违约率的高低） |
3 | 资产组合的规模（资产组合规模达到一定程度后，可产生规模效应，可起到稀释证券化成本的作用，当某一资产债务人违约时，由于资产组合规模足够大，不至于影响整个证券的偿付能力） |
4 | 资产组合产生的现金流稳定性 |
从收益权类资产出发，对原始权益人及基础资产应关注的要点 | |
1 | 基础资产是否具有持续运营能力 |
2 | 影响基础资产未来现金流大小及分布的各种外部干扰因素 |
3 | 基础资产未来现金流与原始权益的经营管理很难实现完全隔离，原始权益人的运营水平会影响未来现金流的大小及分布 |
4 | 原始权益人收益权类证券化中大都被要求提供差额补足承诺或提供担保，原始权益人的尽职履约能力及偿债能力直接影响基础资产的信用质量和现金流回收情况，需参考企业评级方法，从尽职能力和偿债能力方面对原始权益人进行分析考量 |
3.专项计划现金流的归集处理
根据前文的分析，物业管理费ABS 在计划存续期间存在资金混同风险、原始权益人破产风险，因此在实际操作中需特别关注专项计划现金流的归集问题。现金流的归集和监管是交易结构的核心，基础资产产生的现金流如何能够安全转付至资产支持证券持有人是交易结构设计应该围绕的核心问题，基础资产产生的现金流最好直接划付至资金监管账户；监管账户资金优先用于偿付资产支持证券本息和相关费用。基础资产产生现金流最好沉淀在监管账户中，原始权益人理论上对其不再享有支配权。但需考虑物业管理企业属于劳动密集的服务性企业，其自身的利润本身较低，营业收入主要为物业管理费收入，因此需考虑在沉淀的现金流满足当期资产支持证券本息和相关费用偿付的基础上，可允许其对超额部分进行支出。
在“农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划”中，对专项计划现金流的处理方式如下图所示：
（1）账户分类设置
在示例专项计划中，分类设置有物业管理费收费账户（原始权益人用于收取特定物业管理区域的物业管理费）、监管账户（原始权益人在监管银行开立的用于归集特定物业服务合同项下的物业管理费的账户或当上述账户被冻结、查封或销户时，由计划管理人重新开立的用于归集特定物业服务合同项下的物业管理费的账户）、专项计划账户（委托人开立的用于专项计划一切收支活动的账户）。
（2）现金流归集
物业服务合同债务人按期向资产服务机构（物业管理公司即原始权益人）支付物业管理费。
资产服务机构将归属于专项计划的物业管理费于专项计划存续期间的每个自然月份的20日由物业管理费账户划转监管账户。就监管账户中超出当地特定金额的部分，原始权益人经计划管理人同意，可提取该部分资金进行支出。
在专项计划收款日，原始权益人通过网上操作，将监管账户内属于专项计划资产的物业管理费全额划转至专项计划账户。依据上述交易安排，基础资产特定金额在原始权益人账户（包括监管账户）中停留的时间不超过3个月。
物业管理费ABS具有行业内高度可复制性的特征，对此类案例的研究和分析，将有利于加深未来需要将此作为融资通道的房地产企业及物业管理公司对该类ABS产品的认识和理解。物业管理作为未来城市高度成熟后在城市化进程中不可或缺的专业化服务，良好的融资渠道将为其深化发展带来强大动力。在不久的将来，物业管理费ABS一定会成为物业管理行业常规化、可复制、可不断创新发展的良好融资方式。
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