2016年金融监管政策（含针对房地产行业的特殊监管措施）梳理——（下）
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题注：
西政地产金融研究院将于2月18日下午与地产、金融行业同仁于西政投资集团深圳办事处会议室召开关于“备案4号”发布后银行、私募、资管、信托等资金投资房地产的后续应对措施的研讨会议（详见公众号“西政资本”2017年2月13日《西政地产金融研究院实务研讨会（开放日）——新政下地产融资路径及融资产品结构设计与风险分析》）。为便于与会人员详细了解政策梗概以及相关的监管精神，现特对2016年金融监管政策（含针对房地产行业的特殊监管措施）进行系统梳理，请参会人员收悉。
一、证监会对私募资产管理业务的监管措施
1.《证券公司私募投资基金子公司管理规范》及《证券公司另类投资子公司管理规范》
2.新“八条底线”
3.中国证券监督管理委员会公告(2017)3号――关于避险策略基金的指导意见
4.证监会《关于进一步规范辖区证券基金经营机构参与场外衍生品交易的通知》
5.证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目（2017-2-13最新）
二、不良资产收购的监管措施
1.银监办发(2016) 56号文
2.发改外资[2016]1712号
三、银行信贷收益权转让方面
四、银监会加强对信托的风险防控
五、保监会对保险资产管理业务的监管措施
1.保监资金（2016）98号文
2.保监资金（2016）104号文
六、票据业务方面的监管措施
1.银监办发(2015) 203号文
2.银发（2016）126号文
3.中国人民银行公告[2016]第29号《票据交易管理办法》
七、银监会对银行理财的监管措施
八、针对房地产行业的特殊监管措施
1.发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》
2.银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》
3.上交所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》
九、针对互联网金融、股权众筹监管措施
十、资产证券化
第一部分内容《证监会对私募资产管理业务的监管措施》梳理，请查阅本公众号《2016年金融监管政策（含针对房地产行业的特殊监管措施）梳理（上）》。
1.银监办发(2016) 56号文
2016 年 3 月中国银监会办公厅发布了《关于规范金融资产管理公司不良资产收购业务的通知》（银监办发[2016]56 号）强调，在金融机构不良资产收购业务方面，资产公司收购银行业金融机构不良资产需通过评估或估值程序进行市场公允定价，实现资产和风险的真实、完全转移。其中包括，不得与转让方在转让合同等正式法律文件之外签订或达成影响资产和风险真实性完全转移的改变交易结构、风险承担主体及相关权益转移过程等的协议或约定，不得设置任何显性或隐性的回购条款，不得违规进行利益输送，不得为银行业金融机构规避资产质量监管提供通道。 一直以来出于业绩考核压力，银行不良资产出表的一个普遍做法是，将不良资产打包出售，同时与四大资产管理公司签订回购协议或者通过收益互换收回不良资产的受益权。通常银行支付给 AMC 几十 BP 作为通道费，将不良资产从表内移至表外，而资产清收还是由银行来进行。这种利用通道出表的做法实质是，将银行不良资产的风险延后暴露，而风险仍留在银行体系内。 56 号文意味着上述四大 AMC 为银行处置不良提供通道的做法将受到限制。
2.发改外资[2016]1712号
2016年8月8日，国家发展和改革委员会出台《国家发展改革委关于做好对外转让债权外债管理改革有关工作的通知》
（1)境内金融机构向境外投资者转让不良债权，形成境内企业对外负债，适用《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资[2015]2044号）有关规定，统一纳入企业外债登记制管理。
（2）境内金融机构对外转让不良债权登记申请材料。
（3）对外转让不良债权的境内金融机构收到国家发展改革委出具的登记证明后，可向外汇主管部门申请办理外债登记及资金汇兑。
银监办发（2016）82号文
2016 年 4 月 27 日银监会下发了《关于规范银行业金融机构信贷资产收益权转让业务的通知》（银监办发[2016]82 号），就信贷资产收益权转让业务交易结构不规范不透明、会计处理和资本、拨备计提不审慎等问题，提出相应具体要求。
主要监管要求包括：
1.信贷资产收益权转让应当遵守“报备办法、报告产品和登记交易”相关要求。即银行业金融机构应当制定信贷资产收益权转让业务管理制度，银登中心制定并发布信贷资产收益权转让业务规则和操作流程，银登中心应当根据银监会相关要求，制定并发布产品报告流程和备案审核要求；银行业金融机构应当向银登中心逐笔报送产品相关信息。信贷资产收益权转让在银登中信集中登记。
2.信贷资产收益权转让应当依法合规开展，有效防范风险。
（1）转出方银行依然要对信贷资产全额计提资本，即会计出表，资本不出表，以防规避资本要求；（2）不得通过收益权转让的形式藏匿不良资产；（3）出让方银行不得通过本行理财资金直接或间接投资本行信贷资产收益权，不得以任何方式承担显性或者隐性回购义务；（4）信贷资产收益权的投资者应当持续满足监管部门关于合格投资者的相关要求。不良资产收益权的投资者限于合格机构投资者，个人投资者参与认购的银行理财产品、信托计划和资产管理计划不得投资；对机构投资者资金来源应当实行穿透原则 ，不得通过嵌套等方式直接或变相引入个人投资者资金。即叫停以理财资金对接不良的做法。
3.银登中心应当加强市场监督，负责业务产品备案审核、加强市场基础设施建设，并及时报告重要情况。
此次新规只针对在银登中心登记报备的信贷资产收益权转让业务，此前银行将信贷资产出表的动机除了正常的盘活资产外，更主要的是规避监管，美化监管指标。虽然目前存贷比、信贷额度等监管指标已取消，但银行修饰不良率、拨备覆盖率以及资本充足率等指标的动机依旧存在。银行通过信贷出表操作，有可能使全行业资本耗用、不良总额下降，隐匿金融风险水平，从而实现监管套利。监管机构意识到这会使得监管指标失真，出文加以规范。 82 号文的监管思路可谓切中要害，强调信贷收益权转让会计出表未必能监管出表，强调穿透原则，并且防止银行通过表外理财接回出表的不良资产。
银监会发（2016）58号文
2016 年 3 月 18 日，银监会向各银监局下发《进一步加强信托公司风险监管工作的意见》（银监办发【2016 】 58 号），这是继 2014 年 4 月，银监会下发《关于加强信托公司风险管理的指导意见》（ 99 号文）之后，又一次系统性风险指导。
文件的内容主要：
1.要求信托公司落实股东实名制，如实披露股东关联关系信息，推进实际控制人信息“阳光化”，落实股东责任；督促信托公司将固有表内外业务和信托业务纳入全面风险管理体系，杜绝风险管理盲区。
2.信托公司需将承担信用风险的固有非信贷资产、表外资产及信托资产纳入资产质量管理体系；要重点关注融资类信托资产、风险责任划分不清的事务管理类融资性信托资产、投资类信托所涉非标债权资产、结构化信托产品优先级资产的风险分类情况；加强重点领域信用风险防控，对于房地产信托，要加强分区域、分业务类别的风险监测，合理控制业务规模、优化业务结构；
3.信托公司需将各类显性或隐性表外担保纳入流动性管理范畴，加强各信托产品的流动性管理，识别表内外业务的各类风险转化为表内流动性风险的传导途径；加强对各信托产品资金来源与运用的期限结构分析，特别是资金来源为开放式、滚动发行、分期发行的信托产品期限错配情况，对复杂信托产品要按“穿透”原则监测底层资产流动性状况。要加大非标资金池信托排查清理力度，摸清底数，信托公司应积极推进存量非标资金池清理，严禁新设非标资金池，按月报送非标资金池信托清理计划执行情况，直至达标为止。
4.充分重视市场风险防控。信托公司合理控制结构化股票投资信托产品杠杆比例，优先受益人与劣后受益人投资资金配置比例原则上不超过1：1，最高不超过2：1，不得变相放大劣后级受益人的杠杆比例。
5.信托公司完善全流程操作风险防控，覆盖信托产品设计、发行、销售、管理、信息披露等各个环节，尤其不能忽视信托产品营销过程的操作风险管理，不得通过第三方互联网平台、理财机构向不特定客户或非合格投资者进行产品推介，不得进行夸大收益和风险承担承诺的误导性销售，严格执行“双录”制度，完善合同约定，明确风险承担责任；强化从业人员管理。
6.加强跨行业、跨市场的交叉产品风险防控。加强对信托创新产品的风险监测分析，使跨业、跨境、跨市场资金流动始终“看得见、管得了、控得住”，防范风险传染和监管套利；提高复杂信托产品透明度，信托公司按“穿透”原则向上识别信托产品最终投资者，不得突破合格投资者各项规定，防止风险蔓延；同时按“穿透”原则向下识别产品底层资产，资金最终投向应符合银、证、保各类监管规定和合同约定，将相关信息向投资者充分披露。
7.信托公司根据“穿透”原则对承担信用风险的表内外资产足额计提风险拨备；信托公司严格落实净资本管理制度，提高资本计量准确性，强化资本约束。
1.保监资金（2016）98号文
2016 年 6 月 1 日保监会向各保险资管公司下发了《中国保监会关于清理规范保险资产管理公司通道类业务有关事项的通知》，要求各保险资管公司清理规范银行存款通道等业务。存款通道业务是指在本通知发布之日前开展的资金来源与投资标的均由商业银行等机构确定，保险资产管理公司通过设立资产管理计划等形式接受商业银行等机构的委托，按照其意愿开展银行协议存款等投资，且在其委托合同中明确保险资产管理公司不承担主动管理职责，投资风险由委托人承担的各类业务。通知要求保险资管公司全面自查，包括投资风险、信用风险、操作风险、道德风险等，清理期间暂停新增办理通道类业务。本次通知主要是对通道业务进行限制，防范监管套利，对投资没有影响。
2.保监资金（2016）104号文
2016年6月22日，保监会印发了《关于加强组合类保险资产管理产品业务监管的通知》，就保险资产管理公司和养老保险公司开展产品业务资质、产品投资范围、登记发行以及禁止行为给予了明切的说明。通知中重点提出了八大禁止情形，包括禁止发行“资金池”性质的产品，禁止发行“套嵌”交易产品，禁止向非机构投资者发行分级产品，限制分级产品杠杆倍数（权益类、混合类分级产品杠杆倍数不超过 1 倍，其他类型分级产品杠杆倍数不超过 3 倍），禁止以外部投资顾问形式将产品转委托，禁止设立子账户进行操作，必须明确产品投资的基础资产具体种类和比例，不得笼统规定相关资产的投资比例为 0 至 100% 等。
与银监会、证监会的监管风向一致，资金池带来的期限错配风险在近几年以来成为保监会重点关注的风险点，降杠杆、防风险成为各个监管机构的共识。本次 104 号文保监会针对保险资管投资行为和产品规范的再度强化管理，形式上与证监会资管产品“八条底线”较为一致，主要是防范资金池带来的期限错配、降低分级产品杠杆、实现风险隔离。另外，通知中的多项规定限制了投资的渠道和套利空间，加上集合产品和保险资金不能进行非标这种高收益基础资产投资，规模较小、以往业务拓展更为激进的保险可能会面临一定的规模和业绩上的压力。
1.银监办发(2015) 203号文
2015 年 12 月 31 日，银监会《中国银监会办公厅关于票据业务风险提示的通知》（银监办发 [2015]203号）出台，此文是银监会对 2015 年上半年部署的对票据业务现场检查成果的总结，“ 203 号文”主要列举了七大违规问题，包括:
(1)票据同业业务专营治理落实不到位；
(2)通过票据转贴现业务转移规模，消减资本占用(利用“卖断+买入返售+到期买断”、“假买断、假卖断”、附加回购承诺等交易模式，假卖断真出表，或帮助他行在月底代持，调节信贷规棋；利用第三方机构，将票据资产转为资管计划，以投资替代贴现，随意调节会计报表并减少资本计提)；
(3)利用承兑贴现业务虚增存贷款规模(滚动签发银行承兑汇票，以票吸存，虚增资产负债规模；或以贷款、贴现资金做保证金，办理银行承兑汇票，虚增存款。有的还通过人为倒换业务类型，提增中间业务收入，虚增绩效)；
(4)与票据中介联手，违规交易(与中介合作，离行离柜大量办理无真实贸易背景票据贴现，非法牟利)；
(5)贷款与贴现相互腾挪，掩盖信用风险(利用贴现资金还旧借新，调节信贷质量指标；发放贷款偿还垫款，掩盖不良)；
(6)创新“票据代理”规避监管要求(通过同业代理转贴现、抽屉协议，隐匿信贷资产规模；委托中介机构办理票据业务，甚至出租、出借账户和印鉴)；
(7)部分农村金融机构为他行隐匿,消减信贷规模提供“通道”，违规经营问题突出(在个别股份制银行、城商行主导下，部分农信社、农商行、村镇银行为他行做通道、消规模，违规贴现，大量出具抽屉协议或承诺办理转贴现，不按规定进行会计核算，甚至账外经营，潜藏风险重大)。
203 文同时还指出了两项禁止事项，包括不得办理无真实贸易背景的票据业务以及机构和员工不得参与各类票据中介和资金掮客活动，严禁携带凭证、印章等到异地办理票据业务。
2.银发（2016）126号文
2016年4月27日，由中国人民银行和银监会共同发布了《关于加强票据业务监管促进票据市场健康发展的通知》（简称126号文），通知要求，严格贸易背景真实性审查，严格规范同业账户管理，有效防范和控制票据业务风险，促进票据市场健康有序发展，银行应于6月30日前在全系统开展票据业务风险排查。
定义票据业务为“指中华人民共和国境内依法设立的银行，为客户办理的商业汇票承兑、贴现业务和银行之间办理的买断式转贴现业务，以及《中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国证券监督管理委员会中国保险监督管理委员会国家外汇管理局关于规范金融机构同业业务的通知》（银发〔2014〕127号）中以票据类金融资产为基础资产的买入返售（卖出回购）业务。”
根据126号文的内容，主要分为四个方面：
（1）强化票据业务内控管理，其中强调了四个小点：要求银行把合规风险类指标权重放到第一位，加强票据实物管理，加强对同业户的管理并每月对账，强化内部制度流程的风险防控以及员工教育；
（2）坚持贸易背景真实性要求，其中也强调了四个小点：加强对交易合同、发票的真实性审查（通过对已承兑、贴现商业汇票所附发票、单据等凭证原件正面加注的方式，防范虚假交易或相关资料的重复使用。严禁为票据业务量与其实际经营情况明显不符的企业办理承兑和贴现业务），加强客户授信调查和统一授信管理，加强承兑保证金管理（确保承兑保证金为货币资金，承兑保证金的资金来源，不得办理将贷款和贴现资金转存保证金后滚动申请银行承兑汇票的业务，保证金账户应独立设置，不得与银行其他资金合并存放。保证金管理应通过系统控制，不得挪用或随意提前支取），不得掩盖信用风险（不得利用贴现资金借新还旧，调节信贷质量指标；不得发放贷款偿还银行承兑汇票垫款，掩盖不良资产)；
（3）规范票据交易行为，要求严格执行同业业务的统一管理要求，加强交易对手资质管理，规范纸质票据背书要求(受理转贴现业务时，拟贴入银行必须确认交易对手已记载背书，禁止无背书买卖票据；已贴入银行必须于转贴现业务当日在本手背书的被背书人栏记载本机构名称，保障自身票据权利。受理买入返售业务时，拟买入返售银行必须确认交易对手是最后一手票据背书记载的被背书人)，禁止离行离柜办理纸质票据业务，严格资金划付并禁止违规交易；
（4）开展风险自查，银行在2016年6月30日前，完成全面自查，重点排查同业户、通道业务、消规模业务、会计记账漏洞等行为，各级人行和银监要加大监督检查力度，增强监管实效。
3.中国人民银行公告[2016]第29号《票据交易管理办法》
2016年12月，为规范票据市场交易行为，维护交易各方合法权益，促进票据市场健康发展，中国人民银行制定了《票据交易管理办法》。
该办法设计了八个章节，具体为总则、票据市场参与者、票据市场基础设施、票据信息登记与电子化、票据登记与托管、票据交易、票据交易结算与到期处理、附则。
主要内容涉及
（1）办法适用范围：“市场参与者从事票据交易应当遵守本办法，本办法所称票据包括但不限于纸质或者电子形式的银行承兑汇票、商业承兑汇票等可交易票据。”
（2）票据市场参与者：分为法人类参与者、非法人类参与者及中国人民银行确定的其他市场参与者。法人类参与者即为金融机构法人，包括“政策性银行、商业银行及其授权的分支机构，农村信用社、企业集团财务公司、信托公司、证券公司、基金管理公司、期货公司、保险公司等经金融监督管理部门许可的金融机构”；非法人类参与者“金融机构等作为资产管理人，在依法合规的前提下，接受客户的委托或者授权，按照与客户约定的投资计划和方式开展资产管理业务所设立的各类投资产品，包括证券投资基金、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、住房公积金、社会保障基金、企业年金、养老基金等”。上述参与者均应符合相应金融监督管理部门的批准条件。
（3）票据市场基础设施：提供票据交易、登记托管、清算结算、信息服务的机构。
上海票据交易所是中国人民银行指定的提供票据交易、登记托管、清算结算和信息服务的机构。
（4）票据信息登记与电子化
纸质票据办理承兑、质押、保证等业务均需向票据市场基础设施进行查询、登记。值得注意的是：“贴现人办理纸质票据贴现时，应当通过票据市场基础设施查询票据承兑信息，并在确认纸质票据必须记载事项与已登记承兑信息一致后，为贴现申请人办理贴现，贴现申请人无需提供合同、发票等资料；信息不存在或者纸质票据必须记载事项与已登记承兑信息不一致的，不得办理贴现”；“承兑人或者承兑人开户行收到挂失止付通知或者公示催告等司法文书并确认相关票据未付款的，应当于当日依法暂停支付并在票据市场基础设施登记或者委托开户行在票据市场基础设施登记相关信息“；“已贴现票据背书通过电子形式办理。电子形式背书是指在票据市场基础设施以数据电文形式记载的背书，和纸质形式背书具有同等法律效力”；“贴现人可以按市场化原则选择商业银行对纸质票据进行保证增信。保证增信行对纸质票据进行保管并为贴现人的偿付责任进行先行偿付。”“纸质票据贴现后，其保管人可以向承兑人发起付款确认。付款确认可以采用实物确认或者影像确认。实物确认与影像确认具有同等效力。承兑人或者承兑人开户行进行付款确认后，除挂失止付、公示催告等合法抗辩情形外，应当在持票人提示付款后付款。”
（5）规范票据交易行为，统一票据登记与托管。
2016年7月27日，《2016年商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》出台。此次征求意见稿吸纳了原有28个关于银行理财业务监管文件的重要内容，并提出一些创新性管理措施，从而形成一个更为全面的监督管理文件。
新规包括以下几个方面：
1.对银行理财业务进行分类管理：基础类业务和综合类业务。
基础类理财业务是指商业银行发行的理财产品可以投资于银行存款、大额存单、国债、地方政府债券、中央银行票据、政府机构债券、金融债券、公司信用类债券、信贷资产支持证券、货币市场基金、债券型基金等资产。
综合类理财业务是指在基础类业务范围基础上，商业银行理财产品还可以投资于非标准化债权资产、权益类资产和银监会认可的其他资产。
商业银行从事综合类理财业务的要求：除公司治理、监管评级良好等基本要素外，资本净额不能低于50亿人民币。资本净额达不到要求的将无法从事非标业务。商业银行首次开展理财业务的，应当首先开展基础类业务，超过3年且符合综合业务相应条件后，方可开展综合业务，需向银监会报告审批。
2.商业银行不得发行分级理财产品。
分级理财产品是指商业银行按照本金和收益受偿顺序的不同，将理财产品划分为不同等级的份额，不同等级份额的收益分配不按份额比例计算，而是由合同另行约定、按照优先与劣后份额安排进行收益分配的理财产品。
分级理财产品通过分层设计，容易为劣后资金输送利益。劣后资金利用资金杠杆撬动更高的利益，也会面临更大的损失。
3.商业银行不得投资各类资产受益权
其一，商业银行理财产品不得直接或间接投资于本行信贷资产及其受(收)益权，不得直接或间接投资于本行发行的理财产品。银行面向非机构客户发行的理财产品不得直接或间接投资于不良资产及其受(收)益权，银监会另有规定的除外。
其二，商业银行理财产品不得直接或间接投资于除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金，不得直接或间接投资于境内上市公司公开或非公开发行或交易的股票及其受(收)益权，不得直接或间接投资于非上市企业股权及其受(收)益权，仅面向具有相关投资经验，风险承受能力较强的私人银行客户、高资产净值客户和机构客户发行的理财产品除外。
4.银行理财计提风险准备金
商业银行应当按季从净利润中计提理财产品风险准备金，其中，除结构性理财产品外的预期收益率型产品，按其产品管理费收入的 50%计提;净值型理财产品、结构性理财产品和其他理财产品，按其产品管理费收入的10%计提。风险准备金余额达到理财产品余额的1%时可以不再提取;风险准备金使用后低于理财产品余额1%的，商业银行应当继续提取，直至达到理财产品余额的1%。
5.商业银行每只理财产品的总资产不得超过该理财产品净资产的140%
“银行资管业内多名资深人士表示，近两年来，资管行业发生了较大变化，金融混业趋势下，资金通道丛生，边界模糊，而监管层的共识逐渐明朗，去影子银行、去通道，加强表外监管，是愈发明确的大方向。”---经典网《商业银行理财业务监督管理办法全文解读》。
1.发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》
严格限制地产商发行企业债，进一步收窄地产商的融资途径，但实际上“收窄的程度很小”。
2016年11月11日发改委最新政策《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，就与交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相承，政策目的都是为了落实党中央和国务院的房地产调控政策，积极引导社会资金投向实体经济。全文共五个条款主要从如下几个方面进行了规定：
（1）规定房地产企业企业债券融资范围不得用于除保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目外的商业性房地产项目（商品化住宅被包括在限制范围内）。
（2）对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定，企业债券融资用于保障性住房和棚户区改造项目的需要提供地方政府或住建部门的文件，对纳入省级、地市级及县级的保障性住房建设项目实行区分管理。
（3）对一般安置性住房建设项目，规定限制企业债券的发行情况有高库存城市、高负债（高于65%）或小规模企业（少于60亿元）、回迁安置房比例少，未缴纳土地出让金及未取得土地权证的项目四类。其中高库存城市名单由投资司制定。
此举可在一定程度上防止偏远城市地产库存的无谓增加，以缓解三四线城市商品房的库存压力，根据目前的三四线城市的情况来看，很多城市已经无实际建设保障性住房的必要。
（4）对于项目中包含多类型的情况，坚持发债资金不得用于商业性房地产建设的原则。
（5）加强信息披露和中介机构管理。
虽然，《意见》提出地产商发行企业债的严格限制，表面上是进一步收窄地产商的融资途径，但实际上“收窄的程度很小，可能可以忽略不计”。因交易所公司债“分类监管”后，资质较好的地产公司发行公司债渠道依旧畅通；地产公司发行交易商协会的债务融资工具之渠道，亦未关闭。
2.银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》
（1）检查范围：点名16个热点城市，同时针对与房地产有关的业务，可“根据实际情况适当追溯或延伸”。
（2）检查要点
此次检查的要点集中在个人住房贷款、房地产开发贷业务的业务规制要求和调控政策的执行情况、理财产品的投资管理情况、涉及房地产业务的相关贷款的管理情况、房地产信托业务合规经营情况。
① 针对个人住房贷款主要检查否严格执行最低首付比例要求；是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查；是否认真执行限贷政策要求。
② 针对房地产开发贷款方面，2016年初下发的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。对房地产项目的贷款比例及开发商资质要求等也均要符合432要求。
③针对理财产品的投资管理情况方面，银行借表外理财通道与各种资管计划结合放款的行为，此次应会予以重点关注。今年10月20日，央行发布《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通知》即有意将商业银行表内外业务统一管控起来，表外理财规模或将放缓，委外投资增速将受到较大影响。针对地产行业监管将更为严格，如经历此次彻查后，存量产品是否会受到相应影响，未来是否会出具更为细致、严格的监管规则用以压缩套利空间，都要视各地检查汇总情况而定。
④对于涉及房地产业务相关贷款业务，此次检查不仅针对了房地产相关的个人业务、房地产企业的开发贷款，同时也要关注房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理，同时对个人消费贷款、个人经营性贷款，信用卡透支也要对是否有违规发放及资金最终流向地产领域予以调查明确。可以说此次检查是全方面的，对房地产企业借助其上下游企业违规套取银行信贷资金的行为也予以了重点关注。但是，针对资金流向的监管是否能够监管到位，还是需要进一步考量的问题。未来上下游企业如果有融资需求，银行也许会提升审核标准。此处还是会存在违规套利空间。
⑤ 房地产信托业务合规经营情况。房地产相关信托业务监管规定执行情况（432标准、风控标准及措施）；加强监控信托资金用途和流向；是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款；信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。
3.上交所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》
(1)房地产企业的认定标准问题
申请公开发行或非公开发行公司债券的上市公司及非上市公司均参照上市公司行业分类的相关指引（上市公司行业分类指引2012年修订）执行企业认定标准。根据此分类指引，可以被认定为房地产企业而执行分类监管的企业标准为：
当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的行业。当上市公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但某类业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司总收入和总利润的30%以上（包含本数），则该公司归属该业务对应的行业类别。不能按照上述分类方法确定行业归属的，由上市公司行业分类专家委员会根据公司实际经营状况判断公司行业归属；归属不明确的，划为综合类。
(2)根据函件要求，房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别。首先发行人无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响，在有主体评级的企业中，分类监管考核实施基础+综合指标两个门槛。符合基础指标的企业，如果不符合综合指标，发债同样受到限制；不符合基础指标的企业，但并不意味着发债的大门完全被堵死。因为各类指标虽为固定，但企业审核分级名单并非一成不变，企业的主体评级可随着业绩改善进而调整评级，同时也会有符合情况的公司未来存在被调降评级的可能。通常情况下房企融资主要有银行贷款、夹层融资和发行债券三类，银行对房地产企业贷款一直较为谨慎，根据最近监管趋势，以后对多种嵌套的融资模式监管将更为严格。短时间内，基础条件较差的企业将更加难以发债，而受到未来监管政策影响，后续也许会有更多企业由于资金通道问题、合规问题影响这些这些企业经营业绩和财务状况，如果不改善的话，其发债将受到影响。而根据相关统计，房地产企业在考虑债务性融资时，通常会首选是公司债，此次监管新政的实施无疑为大大缩减了房地产企业的资金来源。
交易所和交易商协会根据各自范围内的房企制定出一份详细的评级名单，根据符合基础指标和不符合基础指标评定为正常类、关注类和风险类企业，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业发债将变得更加困难。
增信方式方面强调必须设置抵押质押等增信措施。同时加重主承销商、受托管理人的披露责任，对披露事项、披露深度，存续期间的持续披露都加以详细规定。
值得注意的是提出增加投资者保护契约条款，并设置针对性的限制性条款。
(3)房地产行业公司债券募集资金要求
合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。
房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。
具体要求如下：
①募集资金规模的合理性测算
发行人应结合报告期内业务规模、流动资金敞口、未来发展规划及投融资计划、募集资金用途等方面，说明募集资金规模的合理性。若涉及现金流预测，应提供预测依据。主承销商应对募集资金规模及其测算进行核查，对募集资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。
②募集资金用途的监管要求
针对不同资金用途，对资金使用明细及相关使用状况要求做详细披露。
针对募资资金用于项目建设的，设置最低资本金比例保障房和普通商品房不低于20%，其他项目不低于25%，还是紧扣房地产宏观调控指导方向。
另外对，项目建设过程中的程序性审批文件列入必须提供的文件清单之列。
③房地产企业募集资金使用的存续期披露要求
对于房地产企业，发行人应完善信息披露机制，在存续期定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况、执行房地产行业政策和市场调控政策情况进行及时准确的信息披露。受托管理人应完善受托管理报告的披露机制，对发行人规范经营和募集资金使用等情况作出持续信息披露安排。
1.证监发[2016]29号
证监会、中央宣传部、中央维稳办等关于印发《股权众筹风险专项整治工作实施方案》的通知。
2.工商办字[2016]61号
国家工商行政管理总局、中央宣传部、中央维稳办等关于印发《开展互联网金融广告及以投资理财名义从事金融活动风险专项整治工作实施方案》的通知。
3.中国银行业监督管理委员会、工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室令2016年第1号
网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法。
4.银监发[2016]11号
中国银行业监督管理委员会等十五部委关于印发《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》的通知。
5.银发[2016]113号
中国人民银行、中央宣传部、中央维稳办等关于印发《通过互联网开展资产管理及跨界从事金融业务风险专项整治工作实施方案》的通知。
国家发展改革委、中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知
2017年2月3日，“太平洋证券新水源污水处理服务收费收益权资产支持专项计划”，在机构间私募产品报价与服务系统（简称“报价系统”）发行，成为国内首单落地的PPP资产证券化项目。早在2016年12月，国家发改委及证监会发布“关于推进传统项目基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知”（发改投资2016 2698号）（以下简称PPP通知）。PPP通知主要明确了PPP项目证券化的范围、优先鼓励的方向；要求证券监管部门及自律组织应积极支持PPP项目资产证券化，包括着力优化PPP项目资产证券化审核程序、引导市场主体建立合规风控体系、鼓励中介机构依法合规开展PPP项目资产证券化业务。PPP通知同时规定发改委及证监会将共同培育和积极引进多元化投资者，建立完善沟通协作机制，并对后续措施落实做了进一步安排。PPP通知的出台无疑成为PPP项目资产证券化业务快速落地的强力推动剂。
声明：本文所引为报告部分内容，原文请见2016年10月20日中金固定收益研究发表的研究报告《中金公司*王志飞, 姬江帆,张继强,陈健恒:专题研究*大资管金融监管年影响几何？| ——2016年金融监管政策梳理及影响分析》。
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