深圳市城市更新项目实操系列（五）——开发商锁定项目的常规策略以及因开发延误等导致业主反水的诉讼分析
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深圳市城市更新项目实操系列（二）——工业用地历史遗留问题解决思路
近年来，城市更新成为开发商们抢滩深圳房地产市场的“主战场”。开发商为拓展项目而支付给业主的对价也不断提高。然而，在城市更新项目立项之后，由于开发进度不尽人意、竞争对手觊觎等原因，业主和开发商很容易因开发进度迟缓产生矛盾，最终导致合同解除或项目易主。
深圳城市更新项目“一女多嫁”的先例并不少见，在卖方市场的背景下，开发商前期锁定项目的成本越来越高，开发商与业主签订合作开发协议或拆补协议后业主受到的其他竞争方的蛊惑和诱惑也越来越大，尤其是项目涉及多个业主或权利人时如开发商无法及时解决全部业主的拆补等问题，很有可能引起项目延误，并最终导致原已签订的业主反水。根据近年来深圳城市更新市场的发展情况，结合笔者多年来的城市更新工作经验，笔者认为，开发商在城市更新项目具体交易方案设计与合同谈判的过程中，既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿流程进行通盘考虑。在此基础上，开发商可通过“入股分红”、“提前支付部分补偿”、“为业主方解决历史遗留问题”等方式，让业主方提前享受到部分“胜利果实”，并尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”的可能性，最终避免业主方以项目开发迟延等为由解除合同。
本文以一个常见的城市更新项目拆迁补偿纠纷诉讼案例为例，对业主解约的原因和对策进行分析，并在此基础上总结开发商锁定项目的业务实操要点，以飨读者。
原告：甲股份公司，为深圳某区某城中村改造项目（下称“改造项目”）的其中一名业主；
被告：A公司，为改造项目的初定开发商；
案由：拆迁补偿合同纠纷。
2007年1月，深圳某区的旧改主管部门以专函确认A公司为改造项目的旧改单位。改造项目面积约10万㎡，业主包括甲股份有限公司（下称甲公司，占地约60000㎡）、乙有限责任公司（下称乙公司，占地约5000㎡）和丙股份合作公司（下称丙公司，属村集体经济组织，占地约35000㎡）。对于改造项目，主管部门在专函中提出：A公司须自审定改造之日起，5年内（即2012年1月之前）完成项目改造，否则取消改造资格，收回重新招商。《深圳市城市更新办法》生效后，改造项目被定性为拆除类城市更新项目，A公司亦被认定为城市更新申报主体。
2009年7月，A公司与甲公司签订《拆迁补偿协议》，约定：甲公司将改造项目所在地块交给A公司进行改造，移交期限不得迟于2013年x月x日；履约保证金为人民币1200万元，A公司在签订《拆迁补偿协议》后向甲公司缴付600万元，余款在甲公司将改造范围内的地上建筑物、构筑物全部移交并注销产权后付清。在此基础上，缔约双方就拆迁补偿方式、过渡安排等一系列问题进行了详细约定。此后不久，A公司与另一业主乙公司也签订了《拆迁补偿协议》。已完成收购的面积合计约65000㎡。
然而，由于对项目复杂性估计不足，A公司的项目拓展工作推进趋缓。在与甲、乙两公司签约后两年，A公司还未能与丙公司签订拆迁补偿协议，因此也未能获得改造项目的“城市更新实施主体”资格。
由于项目推进缓慢，甲公司对A公司也心生不满。2011年9月，甲公司召开股东大会，决议撤销与A公司签订的《拆迁补偿协议》。A公司随后获悉并提出异议，要求甲公司继续履行合同。
2011年12月，丙公司与另一家开发商B公司（诉讼中被法院认定为甲公司的关联企业）签订了《拆迁安置合同》，并部分履行。
2012年3月，前述专函中所提到的“5年完成改造项目”期限已过，主管部门对是否延期意见不明确，且丙公司已与B公司签约。基于此，甲公司向A公司发出书面通知，根据《合同法》第68条“不安抗辩权”的相关规定，以A公司已不能履约为由，要求中止《拆迁补偿协议》的履行，并希望A公司能提供证据证明其履约能力。A公司拒绝了甲公司的要求。
2012年4月，甲公司起诉至某区法院，请求解除与A公司的《拆迁补偿协议》，并要求A公司支付违约保证金600万元。
某区法院认为：双方签署的《拆迁补偿协议》合法有效，A公司已按约定履行了合同义务；在主管部门未对A公司的旧改单位资质作出新安排的情况下，甲公司以有关联关系的B公司与丙公司签订协议为由，拒绝履行《拆迁补偿协议》的行为，违反了诚实信用原则，故判决驳回甲公司的全部诉讼请求。
甲公司不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。在二审期间，甲公司向法院提交了丙公司拒绝与A公司签订拆迁补偿协议的书面声明。
深圳市中级人民法院认为：（1）因与B公司存在关联关系，甲公司以“B公司与丙公司签订协议”向A公司提出不安抗辩权有“设置合同履行障碍”之嫌。（2）根据《深圳市城市更新办法实施细则》第46条第1款规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过作价入股、签订搬迁补偿协议、资产收购等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。由于丙公司已明确拒绝与A公司签订拆迁补偿协议，根据前述规定，A公司已不可能获得改造项目的城市更新实施主体资格，其与甲公司签订的《拆迁补偿协议》事实上已不具备继续履行的条件。最后，深圳市中级人民法院据此判决终止双方签署的《拆迁补偿协议》，驳回其他诉讼请求。
本案是深圳城市更新项目中常见的，开发商与业主方因拆迁进度和补偿问题而引发的纠纷。我们可以从纠纷解决，以及项目运作两个维度，对本案进行挖掘。
（一）纠纷解决的维度
在本案中，一审和二审法院均根据《合同法》第94条的规定，认定甲公司单方解约条件不充分，但后续处理却截然不同。一审法院直接判决驳回甲公司的诉讼请求，显然没有考虑到A公司对改造项目推进不力的责任。鉴于缔约双方当时的态度已不可挽回地走向对抗，如该判决生效，将很可能面临“案已结，事难了”的局面。
相对而言，二审法院通过争点整理，将本案的争议焦点放在了合同可否继续履行的问题上，并指出因丙公司等主体介入等因素，改造项目已陷入僵局，《拆迁补偿协议》已无继续履行的现实基础，据此作出了“终止履行”的判决。这能更好地解决争端，也增强了判决的可执行性。
（二）项目运作的维度
总体而言，本案纠纷的产生，主要是因为项目进度与业主方的预期存在较大差距。这使业主方对开发商产生了不信任感。为此，甲公司在相关批文规定的开发期限届满后，以此为由试图解除与A公司签订的《拆迁补偿协议》。双方矛盾由此爆发，并导致改造项目进一步陷入僵局。
1、本案产生的导火索：开发期限的届满
针对旧改项目，在《深圳市城市更新办法》颁布之前，政府主管部门为督促开发商尽快推进项目，相关批文中大都跟本案一样，对开发商完成项目改造设定期限。而在《深圳市城市更新办法》颁布之后，政府对项目推进期限的设定也日趋制度化。最新颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》（下称“暂行措施”）第二十八条明确规定：“各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的”。实际操作中，因项目进展迟延而被政府清除出城市更新计划的情况并不鲜见。
从这个意义上说，甲公司选定了2012年3月，即相关政府批文规定的开发期限届满后，向A公司提出中止《拆迁补偿协议》的履行，并非鲁莽无谋之举。
2、双方矛盾的根源：失去信任及“绑定”不到位
一般来说，开发商只要事前做好预案，开发期限的问题其实不难解决。A公司之所以在改造项目中身陷麻烦，其根本原因是由于项目推进不力，失去了业主方的信任。此前，A公司与甲公司签约时，仅凭600万元的保证金来试图“绑定”业主。在业主失去对项目土地的控制权，却迟迟享受不到项目收益的情况下，缔约双方本来就不牢固的合作基础，很难不发生动 64 24604 64 15791 0 0 2596 0 0:00:09 0:00:06 0:00:03 3131。
基于近年来旧改项目的内部关系越来越复杂、竞争越来越激烈等因素，我们认为，开发商在项目运作中，有必要将与业主方的“绑定”放到战略高度。在项目前期，开发商应当做好尽职调查，并将项目的推进难点与具体解决方案与业主方充分沟通，让业主方对项目的复杂性有一定的认识。在具体交易方案设计与合同谈判的过程中，开发商既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿流程进行通盘考虑。在实际操作中，开发商可通过“入股分红”、“提前支付部分补偿”、“为业主方解决历史遗留问题”的方式，让业主方提前享受到部分“胜利果实”，尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”的可能性。
（三）结论
从社会效应和经济效应的角度来考虑，根据中院的判决逻辑，开发商与业主方签订的合同目的如能最终实现，则开发商开发进度的延误（如超出批复的改造期限）不一定会导致合同的解除（当然双方约定开发延误或申请延期无果则解除条件成就的情形除外）。此外，《暂行措施》第二十八条规定的将开发商调出计划的情形也不一定导致合同无效或解除的后果，因此最好的处理方式就是开发商从项目运作的维度，按上述意见做好操作控制和风险防范措施。
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