税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购
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深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划
目 录
一、交易模式设计篇
（一）股权收购溢价款的避税处理问题
1、偿还股东借款及利息
2、成本或费用形式转出
（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题
1、股权收购对价的具体支付方式
2、股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接
（三）双方担保问题
1、收购方收购目标公司全部股权情形
2、收购方仅收购目标公司部分股权情形
二、合同文本拟定篇
（一）背景条款——合同内容明晰的前提
1、合同主体基本情况介绍
2、目标公司、目标物业现状介绍
（二）商务条款——合同文本的核心
1、交易方案与交易价款
2、付款进度与目标公司股权、物业交付安排
3、其他特殊约定
（三）通用条款——合同中交易模式的保障
1、股权收购合同主体权利义务与违约责任
2、保密、担保、税费约定及人员遣散条款
3、其他通用条款
本文字数：6270字 阅读时长：8分钟
伴随政府土地供应市场的调整及招拍挂成本的逐年攀升，项目整体收购及合作开发成为房地产企业最为重要的项目获取方式。在项目整体收购及合作开发的具体操作上，股权收购方式因其税费较低而越来越受到房地产企业的青睐。
本公众号“西政资本”于2016年11月29日发布的《房地产税务筹划实操系列（一）——房地产并购重组税务筹划实操大全》一文引起了市场的广泛关注，为明晰税筹的操作细节与筹划效果，本公众号“西政资本”于2017年4月17日继续推出了《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划》一文。应读者的要求，笔者就上述税筹涉及到的法律、财税事项的综合处理以及“交易模式设计”与“合同文本的拟定”进行具体阐述，以便读者阅读此文后能在业务实操中融会贯通。如读者想了解更多的项目实操经验，欢迎报名参加我们的实务培训课程，具体详见《纯干货，免费课程丨西政房地产人俱乐部系统化实务培训课程第三期/地产并购重组与税务筹划实操培训》。
本文为该系列文章的第一篇，后期笔者将继续推出“增资后股权收购模式”“以不动产出资入股后股权收购模式”等相关文章。
一、交易模式设计篇
在收购方进行项目实地考察及内部评估、股权收购双方确定股权收购对价后，双方进入合作协议谈判阶段，即交易模式设计阶段。在双方具体设计交易模式时，以下问题需重视：
（一）股权收购溢价款的避税处理问题
尽管目前地产行业已进入白银时代，但土地价款与房价的上行是不可阻挡的趋势。转让方虽不能自行开发，但其在转让项目公司股权时，其“转让对价”或称“收购对价”肯定高过其实缴资本或原股权取得成本。按相关法律法规规定，转让方需就股权转让所得缴纳高达25%的企业所得税（自然人股东为20%），这就必然产生股权转让大额溢价的避税处理问题。
本公众号“西政资本”2017年4月17日发布的《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划》一文中有详细提及拆分交易价款的交易方案设计问题，具体来说，拆分交易价款主要是两个思路：
一个是将交易总价拆分为股权转让款（平价转，与原注册资本数额相同）以及收购方（新股东）对目标公司的借款，由目标公司利用收购方提供的借款归还原股东对目标公司的借款本息的方式帮助原股东取得实质的转让款（原股东取得的借款本息实质为溢价款）；
二是将交易总价拆分为股权转让款（平价转，与原注册资本等额）和前期工作委托费用，由收购方（新股东）以借款形式注入到目标公司后，目标公司以前期工作费用、更新项目立项申报费用、拆迁补偿、清租费用等名目支付给原股东或原股东的关联方（该类费用实际上属于溢价款）。
1、偿还股东借款及利息
在股权收购溢价款避税处理的方式上，通过收购方借款给目标公司，然后归还原股东借款及利息从而套出股权收购款的方式，是最为常见的一种。该方式以目标公司存在应付原股东借款为前提，特殊的，针对特定公司可通过做账形式实现。除借款本金外，利息亦存在一定操作空间，但需注意利息收入的增值税和所得税处理问题。
在具体谈判中，应核实目标公司应付原股东借款数额，从而将借款数额“匹配”到股权收购溢价款中。如原股东对目标公司的借款本息与实际溢价款金额差异较大，则可以同时搭配下述以成本或费用形式转出溢价款的方法。
2、成本或费用形式转出
“成本或费用形式转出”方式，与“偿还股东借款及利息方式”操作原理一致，均需借款给目标公司。该方式在具体实操中，通常通过建安成本、拆迁费用、前期拆迁补偿等形式实现溢价收购款的转出。
但在该方式中，成本或费用形式本身存在一定成本和风险。以开发企业惯用的拆迁补偿款为例，针对个人可行性较高，但存在个人依据“阴合同”追偿的风险；针对企业，如该企业自身并无亏损，对于如此大数额的拆迁补偿款，其亦需缴纳相应补偿款25%的企业所得税。
当然，除以上2种方式外，“以往来款形式转出后做坏账处理”、“做成长期股权投资后作亏损处理”等形式均可用于股权收购溢价款的税务处理，但该几类方式因税务稽查风险大，一般应用较少，笔者不再阐述。
（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题
在股权收购谈判中，确认好股权收购溢价款的处理方式之后，接下来需重点洽谈收购对价支付与股权、物业交付问题。
1、股权收购对价的具体支付方式
为最大限度预防资金风险，股权收购一般都采用“资金监管”或是“定金+资金监管”方式支付股权收购对价。资金监管的方式一般都是在银行开立监管账户，三方就相关资金的监管与划转问题签订资金监管协议。值得注意的是，监管户大部分时候都是以一方作为开户主体，双方印鉴共管的形式完成监管，但因此类监管户仍旧是在一方名下，因此始终存在风险，保险的做法是找银行直接开立独立于双方的单独监管账户。此外，股权收购对价的支付节点，应根据项目关键节点支付，无特殊情况不能一次性全额支付。
此种方式，一来有效保障了资金安全，促使并不熟悉的交易双方更踏实的进行交易；二来通过在资金监管过程中办理股权收购的相关手续，如股权交割、物业交付等，使整个交易更具连贯性。
2、股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接
在股权收购交易过程中，实际存在两条方向相反的线条：一条从收购方到转让方，即股权收购对价的支付；另一条从转让方到收购方，即股权、物业的交付。其中任意一条线，均存在诸多需完成事项及对应时间节点。如何让两条线的众多时间节点有效衔接，是成功的股权收购案例中必不可少的一环。
以常见的交易为例，股权收购首先从收购方支付定金开始，定金直接支付或转入监管帐户后，收购方即应开始对目标公司及项目的尽职调查，调查完毕双方确认继续交易的，定金应解付给转让方（如有办理监管）；股权交割前，收购方继续支付第二笔股权收购对价至监管账户，股权转让工商登记及/或印鉴、证照等交接完成后，该笔款项才解付到转让方；股权交割完成后，收购方继续支付剩余部分股权收购对价到监管帐户，转让方完成项目交割或物业交付手续后，该笔资金再行解付。针对强势的收购方，其甚至会采用类似工程合同中的质保金措施，留存部分股权收购对价直到股权交割完成半年或更长时间之后才支付。
特别的，针对前述股权收购溢价款做成借款的问题，还需收购方、转让方与目标公司签订配套的借款协议或在股权收购合同中进行约定。实务中，因借款在法律关系上独立于股权转让行为，所以借款的支付一般都会先于股权转让的时点，当然前提是各方已就收购事宜达成合作协议。至于拟收购方/新股东对目标公司的借款，一般都是新股东后期自行在体系内纳入关联方的借款处理。
（三）双方担保问题
44 34097 44 15287 0 0 2619 0 0:00:13 0:00:05 0:00:08 2839ion>在股权收购过程中，收购方因其需支付大笔资金，需其做担保的必要性较小；而转让方则不同，其除交付目标公司股权及对应物业外，经常还需履行一些附带义务，如房屋拆迁、偿还目标公司应付债务等。为保障转让方履行相应义务，需转让方提供相应担保。
1、收购方收购目标公司全部股权情形
收购方收购目标公司全部股权的，建议在交易模式设计时要求转让方以自身财产进行担保（转让方为自然人的，由其本人提供连带责任保证；转让方为企业的，可由该企业股东将该企业股权质押给收购方）；转让方有其他资产的，要求其用其他资产进行抵押或质押；或由其他第三方提供抵押、质押或保证。
如股权转让存在分批进行的，可用目标公司股权做股权质押担保，双方协商按“付一部分款，转一部分股份，然后解除质押一部分”形式进行交易，以保证交易执行。
2、收购方仅收购目标公司部分股权情形
收购方仅收购目标公司部分股权，即双方进行合作开发的，转让方的担保方式除上述方式外，可要求以其占目标公司剩余股权做长期质押担保。
担保方式设定，需考虑应有效保障收购方权益，同时不应加重转让方负担，实现有效平衡。担保方式众多的，还需注意担保实现的先后性：债务人本人所作担保，包括但不限于不动产抵押、股权质押、连带责任保证等，一般优先于第三人所作担保。
值得注意的是，以上的担保方式在实务中多数都是保证金或保证担保的形式，物保一般比较难实现。另外，上述的担保期限建议至少为交易的标的股权全部完成工商变更后两年，以匹配诉讼时效的问题。
二、合同文本拟定篇
股权收购交易模式确定后，双方即着手签订股权收购合同。合同是对交易模式的确认，一份完备的股权收购合同，对于双方而言都非常重要。因各个项目及交易模式不同，股权收购合同无法制定统一版本，但其相关条款一般都有律可循。下文将依次分析股权收购合同文本，以供参考。
（一）背景条款——合同内容明晰的前提
鉴于条款和项目基本情况介绍条款是对合同签订的背景介绍，处在合同文本最前端。只有把基本背景描述清楚，合同文本后续相关内容才能明晰。
1、合同主体基本情况介绍
鉴于条款中，应以分点的形式，对合同主体进行介绍。如性质相同一方主体过多，为避免赘述，可分别简称为X方一、X方二……最后再明确“以上统称为X方”。
合同主体介绍，需重点介绍其现状。部分交易模式涉及历史状况的，应详细写明该状况发生的时间。针对需承担义务的合同主体，应明确“其有权或获得授权订立及履行本合同”。
2、目标公司、目标物业现状介绍
目标公司方面，需在合同中详细列明其基本情况，包括但不限于公司名称、注册号、法定代表人、住所、注册资本及缴纳情况、股权质押情况、现任董监高等高管情况、经营范围等，并将其营业执照等相关证明作为合同附件。对于已披露的目标公司债权债务，合同中应详细列明。
目标物业方面，其作为目标公司主要资产，形式上包括土地、房产等。针对土地，需详细列明土地的现状、四至情况、土地面积、规划面积、土地相关证件、使用年限、土地用途、抵押情况等；针对房产，需详细列明房产现状，房产面积，证载面积，房产相关证件，现使用及出售、出租、抵押情况等。同时，应将相关土地、房产证件作为合同附件。
（二）商务条款——合同文本的核心
合同详细列明合同主体、目标公司、目标物业后，应明确列明交易模式。
1、交易方案与交易价款
交易方案，须在合同中明确其类型，究竟是“承债式”还是“非承债式”，如为承债式，需明确债权债务分割的时间点；如为非承债式，需写明债务承担具体方式。还需明确双方交易的条件，是否按现状交易，还是需等完成特定条件后进行交易，如附条件的，需明确条件的成就及未成就后果。
交易价款，即双方协商确定的股权收购对价。需特别注意，因避税需要，股权转让对价应包含股权转让价款和债务代偿款（或前期工作费用）。本公众号于2017年4月6日发布《股权转让中“交易协议”与“交易方式”的涉税风险探讨》一文已论证，债务代偿款应采用“X借款于XX用于归还其欠X的借款”表述形式，本处不再赘述。另转让方、目标公司收款相关信息，如银行账号等，亦须写明。
2、付款进度与目标公司股权、物业交付安排
付款进度安排方面，建议可分条列明付款节点一、付款节点二……不应确定具体日期，而要与股权、物业交付安排相协调，如“合同签订后XX个工作日之内”“股权转让工商变更登记完成后XX个工作日之内”。每个付款节点的条件，亦须列明，并列明未达条件的救济办法。
目标公司股权、物业交付安排方面，需分门别类，股权转让工商变更登记如何安排？费用由哪方承担？目标公司证照、印鉴何时交付？物业以何种状态交付？《交接确认书》如何拟定、签订？此类问题均需在合同中明确。
3、其他特殊约定
针对各个项目的特殊情况，须在合同中专门利用一部分进行约定。
例如，部分项目须在股权转让完成后一定期间内进行目标公司审计的，需明确约定审计的申请条件及审计结果的公示等；
再如，双方合作开发的情形，转股后目标公司董事会、监事会、经理、财务人员、出纳的设置，须在合同中明确；目标公司印鉴、证照管理等，可设定存于保险箱中，“其中X方指定人员掌握密码，X方指定人员掌握钥匙”；
又如，三旧改造项目的收购，涉及项目的不同阶段，以深圳市为例，大体可分为合作协议签订、专项规划通过、实施主体确认、土地合同签订四个阶段。前三个阶段对于整个项目至关重要，收购方在进行收购时，对于前三阶段的时间节点不可简单约定违约金、担保责任等，而应将其作为股权收购合同的生效条件。
（三）通用条款——合同中交易模式的保障
通用条款是相对于专用条款而言的，“通用”从其字面意思即可理解，其使用相对更为频繁。从条款作用而言，其并非直接产生或约定交易模式，而是对交易模式进行保障，相当于交通工具上安全带的作用。
1、股权收购合同主体权利义务与违约责任
合同主体权利义务与违约责任是相对的，想要享受权利，就必须履行义务，拒不履行义务一方，当然需按合同约定或法律规定承担违约责任。
合同主体权利义务方面，需注意约定有操作性、切实可行的权利义务条款，尤其需注重对各方义务的约定。具体约定时，除注意需按照交易模式约定的各方义务进行重述外，还应按主体分门别类，以有效提醒义务履行方。有的合同版本还有“承诺与保证”条款，主要是对合同各方的资格、履约能力、征信、授权体系以及对某些特定重大事项的担忧。具体约定时，亦须注意分主体分别约定。
违约责任方面，应注意权利义务对等， “收购方延迟支付收购款”与“转让方延迟转让股权”应采相同违约责任；收购方或转让方提供虚假材料应承担相同违约责任。还需注意违约责任的操作可行，应符合合同实际。针对缺乏资金的转让方，约定较高数额违约金明显不符合合同实际，可改为“违约方转让XXXXX（土地或房产）权益给守约方”。
2、保密、担保、税费约定及人员遣散条款
通用条款中，保密、担保、税费约定及人员遣散条款，因其在股权收购合同中特别重要，本文进行重点提示。
保密条款，同样应注意对等性，不能只约定某一方有保密义务，而应约定“各方”“合同各方”。保密是原则，有其例外，合同主体在何种情况下可使用商业秘密，合同中需明确。
担保条款，可在合同中增加担保人及相关的担保条款，亦可由担保人出具担保函，或签订单独的担保合同。具体约定时，担保主体过多的，注意需按不同主体分别约定；还需注意应明确违约方承担违约责任的前提条件，明确“X方自愿同意就XX方在本合同项下的义务（包括但不限于配合尽职调查、办理股权转让法律手续、交付物业、违约情形发生时承担违约责任等）向XXX方提供不可撤销的XXXXX担保”。
税费约定条款，注意需按照双方洽谈的实际情况进行约定。如各方各自承担的，应明确“各方因实施本合同项下的交易发生的税费由各方各自依法承担”；而某个事项的税费由某方全额承担，亦应明确。
人员遣散条款，注意需约定人员遣散的责任方、遣散时间及违约责任，实践中一般由转让方负责，由此引发的劳动争议及相关法律责任亦均应由转让方承担。例外的，收购方同意聘任的，相关责任由其负担。
3、其他通用条款
其他通用条款，如通知条款、合同变更与解除条款、合同冲突条款、争议解决条款、法律适用条款、合同签署与效力条款、合同附件条款等，本处重点提示以下几点：
合同变更与解除条款，注意需明确收购方退出即单方解约的约定，一处是尽职调查后的退出，如转让方故意不配合尽调，或通过尽调发现拟收购物业存在重大争议、出现此前未披露的重大债务等时，应允许收购方退出该交易；一处是股权收购过程中的退出，如转让方根本违约，除其应承担违约责任外，还应赋予收购方退出的权利。
合同冲突条款，因股权收购涉及工商变更登记，而各地工商局有其相应标准模板，应明确“如另行签署用于办理工商变更登记的《股权转让协议》，该协议与本协议内容不一致的，以本协议内容为准”。
合同附件条款，需注意将各附件按顺序依次列明，并明确“下列文件作为本合同之附件，与本合同具同等法律效力”；针对合同文本与附件内容冲突的问题，注意需在具体引用附件时，明确“具体以附件XX为准”。
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