地产融资通道“新宠”——区域股权交易中心可转债产品介绍 及实操模式详解
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3、西政资本：地产融资现状暨银行、信托、私募当前主流地产融资产品分析（20180322整理稿）
一、区域股交所发行可转债产品的政策依据
二、可转债产品的基本结构及操作流程
三、可转债产品的业务操作要点
（一）区域性要求
（二）融资方/发行方的准入条件
（三）风控措施的解决途径
（四）产品的灵活性（借贷双方意思自治）
（五）资金使用的灵活性
本公众号“西政资本”2018年3月23日发布《西政资本：地产融资现状暨银行、信托、私募当前主流地产融资产品分析（20180322整理稿）》一文后，不少读者追问区域性股权交易中心的可转债产品具体如何操作，尤其是如何取代信托和银行委贷的通道功能。为便于读者理解，以当前常见的地产融资问题为例，如果金融机构（包括其发行的金融产品，如银行理财、资管计划、私募基金等）手上有大量资金，但因政策监管或地产投资限制等问题无法借助银行或信托的通道完成放贷，同时亦无法做“真股”类的投资，则融资方在区域性股权交易中心发行可转债产品能够直接解决类似信托或银行委贷的放款通道问题，具体来说就是融资者（企业）在区域性股权交易中心备案发行可转债，并由投资者（金融机构、金融产品或其他投资者）直接认购该可转债产品。（备注：本文所称“可转债产品”实际为私募可转换债券）
根据西政资本团队协助发行区域性股交所可转债产品的经验，可转债产品无评级、承销、法律意见书等强制要求，融资方准入门槛较低，产品交易结构简单，操作便捷（贷款要素及其他核心事项均由借贷双方自行商定），一周左右就可完成产品发行和放款。企业除支付票面利息、担保费用（如有）外，仅需支付区域股权交易中心的发行服务费，因此在当前融资形势及监管政策日益严峻的市场环境下不失为解决放款通道问题的重要备选。除此之外，可转债产品一般由银行分行担任受托管理人，代理投资者行使抵押权、质押权，也即抵押物、质押物登记在受托管理人（银行）名下，抵押权人、质押权人为债券的全体投资者，此举在风控层面有效解决了贷款通道的抵押和质押问题，因此操作上显得更为灵活和便捷。以下笔者结合西政资本近期操作的可转债项目，对可转债产品的实操模式做出相关分析，以期为同业人士地产项目融资提供实操参考。
一、区域股交所发行可转债产品的政策依据
目前我国的债券市场可分为银行间债券市场、交易所债券市场以及区域股权市场债券。可转换为股票的公司债券（即可转债）是指证券发行人以非公开方式发行，在一定期限内还本付息，并可依据约定的条件转换为证券发行人股票的公司债券。《关于规范发展区域性股权市场的通知》（国办发〔2017〕11号）以及《区域性股权市场监督管理试行办法》（第132号令）均对区域性股权市场发行或转让可转换为股票的公司债券予以了政策支持。
《关于规范发展区域性股权市场的通知》（国办发〔2017〕11号）第四条规定：在区域性股权市场发行或转让证券的，限于股票、可转换为股票的公司债券以及国务院有关部门按程序认可的其他证券，不得违规发行或转让私募债券。
《区域性股权市场监督管理试行办法》（第132号令）第三条规定：区域性股权市场是为其所在省级行政区域内中小微企业证券非公开发行、转让及相关活动提供设施与服务的场所。除区域性股权市场外，地方其他各类交易场所不得组织证券发行和转让活动。
二、可转债产品的基本结构及操作流程
就西政资本团队近期操作的可转债而言，可转债产品的基本架构如下：
1.融资方与协助发行机构（西政资本）签署《XXX可转债协助发行协议》，并在西政资本的协助下，向股交所申请备案可转债产品，并制作《XXX可转债定向发行说明书》；
2.投资者向股交所认购可转债产品份额，并签署《可转债认购协议》；
3.担保方（通常为融资方的关联方或第三方担保机构）为可转债产品提供增信担保措施。
4.融资方与受托管理机构（通常为银行）签署《受托管理协议》，同意接受融资方代全体投资者的聘请，作为可转债的受托管理人，代理可转债投资者行使抵押权及与抵押权相关的事宜，并将土地、房产等抵押至受托管理人名下。虽然《受托管理协议》是由融资方与受托管理机构签署，但实际受托管理机构系保障资金方/全体投资者的利益。资金方和融资方协商确定的受托管理机构可以为融资方指定机构或是资金方指定的机构。
三、可转债产品的业务操作要点
（一）区域性要求
由于区域股权交易所的区域特性，通常区域股权交易所只能承接项目本体或融资方在该区域的企业方能在其平台上发行相关可转债产品。所以，就可转债的产品发行人而言，通常要求其为区域内依法注册的公司；对于可转债的投资人而言，参与可转债认购和交易的投资者应当具有较强的风险识别和承受能力，并需穿透核查是否其投资者的真实情况，如是否为证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银行、保险公司、信托公司、财务公司等依法经批准设立的金融机构，以及依法备案或者登记的证券公司子公司、期货公司子公司、私募基金管理人或相关金融产品等。各地的区域股权交易中心对于发行人以及投资人的准入标准存在具体的监管要求。
（二）融资方/发行方的准入条件
可转债产品的发行对融资方的要求较低，常见的对融资方的要求主要是：（1）依法注册在规定区域内，并有效存续；（2）有符合《中华人民共和国公司法》规定的治理结构；（3）最近一个会计年度的财务会计报告无虚假记载；（4）没有处于持续状态的重大违法行为；（5）已发行的公司债券或者其他债务没有处于持续状态的违约或者迟延支付本息的情形;（6）法律、行政法规和中国证监会规定的其他条件。从市场反馈来看，在银行委贷、信托贷款通道被堵后，区域股交所可转债产品因能在一定程度上解决债权资金投放的通道问题，目前已受到城投公司、地方政府融资平台以及各类地产企业的极大关注。
（三）风控措施的解决途径
因公司债券持有人具有分散性、群体性、不易保护自身权利的特点，可转债设置受托管理人（银行）的角色可以很好地解决风控措施中的抵押、质押等担保措施的操作问题。具体来说，在资金方和融资方充分协商的基础上，可以选择双方认可的受托管理人，并将土地使用权、房产等抵押至受托管理人名下，解决债权性投资土地使用权、房产抵押等问题。具体法律依据如下：
（1）最高人民法院关于《国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函》的答复（〔２０１０〕民二他字第16号）
国土资源部办公厅：
国土资厅函[2010]374号《国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函》收悉，经研究，答复如下：
基于公司债券持有人具有分散性、群体性、不易保护自身权利的特点，《公司债券发行试点办法》（以下简称《办法》）规定了公司债券受托管理人制度，以保护全体公司债券持有人的权益。基于此，《办法》第二十五条对公司债券受托管理人的法定职责进行了规定，同时允许当事人约定权利义务范围。
根据《物权法》的规定，函中所述案例的抵押权人为全体公司债券持有人。抵押权的设定有利于保护全体公司债券持有人的利益。在公司债券持有人因其不确定性、群体性而无法申请办理抵押权登记的情形下，认定公司债券受托管理人可以代理办理抵押权登记手续，符合设立公司债券受托管理人制度的目的，也不违反《办法》第二十五条的规定。在法律没有禁止性规定以及当事人之间没有禁止代为办理抵押登记约定的情形下，应认定公司债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申请办理土地抵押登记。
以上意见仅供参考。
（2）国土资源部办公厅关于为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记有关问题的复函（国土资厅函〔２０１０〕８０３号公布）
辽宁省国土资源厅：
你厅《关于为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记的请示》（辽国土资发( 2010]13号)收悉。经研究，现对有关问题函复如下：
根据《物权法》、《担保法》等有关法律法规的规定，以国有土地使用权为上市流通的公司债设定抵押担保的，债权人应为全体债券持有人。鉴于债券持有人具有不特定性，公司按照《公司债券发行试点办法》（中国证券监督管理委员会第49号令）有关规定依法聘请债券受托管理人的，在法律没有禁止性规定以及当事人之间没有禁止代为办理抵押登记约定的情形下，公司债券受托管理人可以代理全体公司债券持有人（抵押权人）申请土地使用权抵押登记。国土资源管理部门应当依据相关法律法规和《土地登记办法》（国土资源部第40号令）予以办理。
（四）产品的灵活性（借贷双方意思自治）
根据西政资本团队经办可转债项目的经验，可转债的具体方案可根据融资企业和投资者要求进行灵活设计，比如是否进行结构化设计、是否发行集合债、是否一次备案分次发行（储架发行）、是否提前赎回、是否提前回售以及可转债期限、增信条款、还本付息条款、利率等的设置、资金监管方式等均可按照资金方与融资方的要求进行设置，操作上具备一定的灵活性。
（五）资金使用的灵活性
在融资资金的用途监管方面，对于可转债产品而言，其资金用途存在很大的灵活性，比如可用于补充流动资金、项目建设、归还股东借款等等。就西政资本团队协助发行的可转债产品而言，其资金用途主要设置为债券募集资金在扣除相关发行费用后用于置换XXX项目前期融资者股东及其关联方前期投入的拆迁补偿款等相关前期费用、项目开发建设相关费用支出、融资者日常运营费用，并补足流动资金等。
本文仅为西政资本团队近期操作的可转债相关项目的实操总结，仅供参考，具体内容及业务实操问题欢迎进一步沟通交流。
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