拿地新路径：土地整备利益统筹及留用地分析
本文为西政资本原创，转载需经授权
西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
专业文章链接
2、资管新规后房地产项目各阶段融资方式大全及融资要点解析系列（一）：拿地/获取项目阶段
3、深圳市城市更新项目实操系列（十）：城市更新土地拓展若干历史遗留问题用地案例简析及房企应对方案探讨
4、深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制
5、深圳市城市更新实操系列（八） ——“股份合作公司”（原农村集体经济组织继受单位）的法律属性与更新各阶段相关实操要点一、利益统筹基础政策及利益统筹试点项目
二、整村统筹整备项目和片区统筹整备项目的区别
三、利益统筹整备项目之留用土地
四、留用土地地价缴纳方法
五、留用土地容积率确定方法
（一）留用土地的基础建筑面积
（二）留用土地的转移建筑面积
六、总结
土地整备，顾名思义，是指土地的整理和储备，即通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购等方式，对土地进行清理、前期开发及收储。长久以来，土地整备一直是深圳市政府获得建设用地的重要手段，但近年来，随着城市更新的不断发展，市场主导下的拆赔条件水涨船高，导致政府主导的传统土地整备模式陷入了困境，由此催生了新的方向——利益统筹。
一、利益统筹基础政策及利益统筹试点项目
根据2015年11月深圳市规划国土委印发的《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（以下简称“管理办法”）的有关规定，市政府批准了一批土地整备利益统筹试点项目，并将试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类，试点项目以外的其他土地整备项目按照现行其他规定执行，该政策试行期两年，现已经到期，目前政府有关部门也在加紧制订后续政策。
整村统筹整备项目，是指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用的成片区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹从原农村社区整体出发，综合考虑项目范围内的合法用地和未完善征（转）地补偿手续用地，通过规划统筹和政策统筹实现原农村社区范围内的利益平衡。
片区统筹整备项目，是指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用、未完善征（转）地补偿手续的地块为实施对象的土地整备项目。
二、整村统筹整备项目和片区统筹整备项目的区别
从政策上来看，整村统筹整备项目和片区统筹整备项目其实没有本质的区别，两者最大的不同是范围的界定，整村统筹整备项目针对整村（大村或者小村）范围的，包括空地和建成区；而片区统筹整备项目主要是针对单个社区内部的多块未征未转空地。
三、利益统筹整备项目之留用土地
留用土地也包括广义和狭义的区别，广义的留用土地包括了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）所称的安置用地（征地返还用地）以及《管理办法》所确定的留用土地（土地整备利益统筹的留用土地）；而狭义的留用土地即指后者。前者和后者都可以简单的理解为是“因收回土地使用权而给予土地权利人的置换用地，”但两者的政策背景、适用情况不同，本文仅讨论后者。
四、留用土地地价缴纳方法
根据《管理办法》的附表，留用土地的地价缴纳要区分整村统筹整备项目和利益统筹整备项目两种方式，这两种方式都在一定程度上参考了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）之前老的地价方法，它采用了分段计量，首先是确定了R基准容积率，将规划指标分摊至R基准以上和R基准以下；然后采用分类计算，R基准以下的地价较优惠、以基准地价的百分比作为计算标准，R基准以上地价较高、以基准地价的倍数甚至评估地价作为计算标准。两种测算方式本文不做详述，但总体来看，两种地价方式都稍显冗余，计算起来较复杂，存在简化的必要性。
五、留用土地容积率确定方法
根据《土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行）》（深规土【2016】65号文）的有关规定，留用土地规划建筑面积由基础建筑面积和转移建筑面积两部分构成：
（一）留用土地的基础建筑面积
留用土地的基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块规划容积率的乘积之和。
地块规划容积率按照《深标》相关规定取值、计算。符合以下情形的， 地块规划容积率中密度分区的基准容积率按照本条规定取值： 留用土地位于《深标》密度三区、密度四区、密度五区的，居住用地和商业服务业用地的基准容积率按照《深标》密度二区取值。新型产业用地基准容积率按照 4.5 取值。
（二）留用土地的转移建筑面积
留用土地的转移建筑面积是指项目实际移交建设用地面积超出基准移交建设用地面积的部分，按照本指引核算确定的建筑面积。转移建筑面积的计算公式如下：
转移建筑面积 =（S实际移交—S 基准移交）× FAR基准×50%
S实际移交——项目实际移交政府储备的规划建设用地面积
S基准移交——项目基准移交政府储备的规划建设用地面积
整村统筹整备项目按照建设用地贡献率 60%核算；片区统筹整备项目中，留用土地规划功能为工业用地的按照建设用地贡献率 70%核算，留用土地规划功能为居住用地、商业服务业用地的按照建设用地贡献率 85%核算。
FAR基准——《深标》密度分区的基准容积率，其取值按照基础建筑面积中基准容积率的相关规定确定。
留用土地位于《深标》密度三区、密度四区、密度五区的，依据本条测算的留用土地规划容积率不得超过《深标》密度二区的容积率上限。
根据与行业专家的进一步探讨，与城市更新相比，利益统筹的留用土地规划指标存在较大的弹性，原因有两点，首先是利益统筹有别于城市更新项目的特殊性，更不能使项目出现社会风险，所以必须要保证公共利益和开发主体必要的合理利润，这样就会很容易出现规划指标为现实让步的局面；第二点是利益统筹目前处于前期探索阶段，政府一般都会适当放宽门槛（比如说2013年、2014年时期工改M0与现在相比，门槛就要低很多）。
六、总结
随着今年4月26日，深圳市规土委坪山管理局就南布社区商业留用土地出让事宜与深圳南布股份合作公司签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，标志着深圳市利益统筹试点项目迈入了新的阶段。长远来看，利益统筹可以有助于实现政府、社区、居民的三方共赢，对全市甚至全国的土地管理制度改革二次开发模式创新具有重要的借鉴意义。而对于一些前来深圳寻找业务机会的外地房企来说，利益统筹也是个很好的业务切入点。
PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。
联系人：刘宝琴
电话：0755-26652505
手机：13719298870（微信同号）
邮箱：xizhengtouzi@163.com
转载请联系微信：XZziben