深圳市城市更新实操系列（八） ——“股份合作公司”（原农村集体经济组织继受单位）的法律属性与更新各阶段相关实操要点

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目录

一、“股份合作公司”的由来

二、“股份合作公司”的法律性质

三、“股份合作公司”的法律适用

（一）立法缺失与“投靠适用”

（二）司法适用

四、城市更新各阶段股份合作公司涉及事项及工作要点

（一）合作协议或委托协议的签订

（二）意愿征集阶段

（三）历史用地处置阶段

（四）非农建设用地调整

（五）拆迁安置补偿

（六）回迁安置选房

五、对于股份合作公司发展的建议

本文字数：6414字  阅读时长：8分钟

前言

由于快速城市化所遗留下的各种问题，理论上不存在农村地区的深圳市，却长期保留着众多以“原农村集体经济组织继受单位”自居的股份合作公司。他们拥有大量的“集体用地”、“集体物业”等，在城市更新过程中扮演着极为重要的角色。

本文作者跟进过大量的城市更新项目，在对接股份合作公司方面积累了大量的实践经验。现就深圳拆除重建类城市更新过程中涉及“股份合作公司”的有关法律问题及实操要点进行分析，以飨读者。

正文

一、“股份合作公司”的由来

深圳的城市化来得简单粗暴。1992年，通过“村改居”、“镇改办”，深圳原特区内实现了村集体的基层民主自治和集体经济组织职能的分离，基层民主自治职能由社区居民委员会承担，集体经济组织的职能则由股份合作公司继受。2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，将原特区外的宝安、龙岗两区以同样的方式，逐步实现了全深圳的城市化（以上行动的法律依据为《土地管理法实施条例》第二条第（五）款，网络上关于转地合法性存在大量文章论述，本文不再赘述）。

经此一役，原来的农村集体经济组织的官方称谓转变为“原农村集体经济组织继受单位”。这些新的“村集体”吸纳了原村委会或村民小组、经济联合社、经济合作社及村办经济发展公司等的集体资产；在单位名称上，原特区内的“村集体”通常称“**实业股份有限公司”，原特区外的通常称“**股份合作公司”。两种都是股份合作制企业，本文以下统一称“股份合作公司”。

目前，深圳的股份合作公司有两种存在形式：第一种是原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立股份合作公司分公司，为前者分支机构，不具有独立法人资格；第二种是原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立具备法人资格的独立的股份合作公司，作为行政村一级股份合作公司的股东。

股份合作公司的股权结构中，前述第一种存在形式的股份合作公司，通常集体股占比略低于50％，个人股占比略高于50％（如48％ / 52％，具体以各股份合作公司章程为准）；前述第二种存在形式的股份合作公司，行政村一级的股份合作公司集体股通常为70％，个人股股东通常为30％，自然村或村民小组一级的股份合作公司集体股占比30％，个人股占比70％（分红用途不同导致股权结构差异，具体以个案章程约定为准）。通常情况下，股份合作公司章程会约定集体股占比不得小于30％，个人股占比不得超过70％。其中个人股分为募集股和合作股，但并不是都存在募集股和合作股，具体以股份合作公司章程约定为准。

二、“股份合作公司”的法律性质

股份合作公司在性质上为股份合作制企业。与普通的有限责任公司、股份有限公司或合伙企业不同的是，股份合作制企业目前尚无专门的法律、行政法规对其进行规定。根据原国家体改委《关于发展城市股份合作制企业的若干意见》：“股份合作制是采取了股份制一些做法的合作经济，是社会主义市场经济中集体经济的一种新的组织形式。在股份合作制企业中，劳动合作和资本合作有机结合。劳动合作是基础，职工共同劳动，共同占有和使用生产资料，利益共享，风险共担，实行民主管理，企业决策体现多数职工的意愿；资本合作采取了股份的形式，是职工共同为劳动合作提供的条件，职工既是劳动者，又是企业出资人。”在一定的历史条件下，具有“劳合性”、“资合性”的股份合作制有利于共同劳动条件的改善、企业竞争能力的提高和劳动者长远利益的增加。但在目前，深圳股份合作公司的“劳合性”早已丧失殆尽，在性质上与“资合性”、“人合性”的股份有限公司或有限责任公司并没有太大差异。

三、“股份合作公司”的法律适用

（一）立法缺失与“投靠适用”

在中央立法层面，《中华人民共和国公司法》第二条明确约定：本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司，明显是排除了股份合作公司。而在地方立法层面，《深圳经济特区股份合作公司条例》第三条规定：“本条例适用于该条例适用于福田区、罗湖区、南山区、盐田区内由社区集体经济组织改组设立的股份合作公司”，原特区外大量股份合作公司至少名义上还被其排除在外。这些都显示了现行立法的局限性（据了解，新的《深圳经济特区股份合作公司条例》应该会在适用区域上调整为全深圳范围）。

为减少立法缺失的不利影响，深圳大部分股份合作制企业的章程都通过“投靠”适用《公司法》、《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律、法规的方式，已达到“依法治公司”的效果。具体表述如下：“依照《中华人民共和国公司法》、《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律、法规制定本章程”。

（二）司法适用

由于特定的历史原因，股份合作公司的章程约定了很多通常有限责任公司章程不涉及的事项，如计划生育、查孕查环等与分红绑定等。在司法审判中，对于具体章程约定事项的效力问题，在不违反法律、行政法规及相关政府规范性文件的情况下，一般不会被认定无效。而就退股、股权继承、赠与或转让等问题，在不违背法律强制性规定的前提下，法院也会根据章程规定来处置。在章程约定不明的情况下，法院会结合股份合作公司章程大多“投靠适用”《公司法》的现状，参考《公司法》法理进行判断，但具体裁判文书不会直接引据《公司法》具体法条。

四、城市更新各阶段股份合作公司涉及事项及工作要点

（一）合作协议或委托协议的签订

在与股份合作公司进行城市更新项目合作开发过程中，通常由项目公司与原农村集体经济组织签订合作协议或者共同成立项目公司。根据笔者参与众多项目的经验，股份合作公司在对外决议、公章使用和集体资产监管方面手续繁琐，且政府主管部门目前对涉及集体资产的问题异常敏感，如果让股份合作公司持有项目公司股权，会导致公司难以有效决策，进而使各类工作的开展受到牵制（涉及项目转让时，项目公司有股份合作公司持股的，尽调报告通常会特别提及，因此建议以签订合作协议的方式。

（二）意愿征集阶段

根据《深圳市城市更新办法》：城中村、旧屋村拆除重建的，应当经农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。“开村里的会，花开发商的钱，碎项目部的心”，看似简单的一条规定，很多时候可能导致一个更新项目拖延数年，以下就相关注意事项分项论述：

1.在政府监管趋严的情况下，对于股东大会的召开，要求越来越规范。首先，应注意股份合作公司的股东大会召开的程序的合法性，严格按照股份合作公司章程提前通知各股东或股东代表，尽量由开发商监督股份公司董事会完成股东大会的召开并做好证据留存，保证通知流程符合公司章程要求。其次，在实操角度，大量自然人股东不会亲自到场参与股东大会，开发商应提前全面且准确的做好授权文书，提供给需要授权的股东，避免授权事项的缺失或瑕疵导致有关表决的效力受到影响。

2.在原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立具备法人资格的独立的股份合作公司的情况下，在行政村一级股份合作公司层面表决同意进行城市更新的情况下，应注意参与表决的股东是否有权进行表决。以笔者实际参与项目为例，行政村一级股份合作公司的股东为集体资产委员会和各自然村股份合作公司，在进行表决同意城市更新项目时，由于自然村一级股份合作公司并未按照章程进行决议，仅仅是自然村一级股份合作公司法定代表人同意并在股东大会决议上加盖了自然村一级股份合作公司的公章（在两三年前，监管不严，很多这样的操作），导致更新计划申报时被退文，严重影响项目推进。建议涉及自然村一级合作公司在完成内部决议程序并通过后再进行行政村一级股份合作公司的股东大会表决。

3.原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立股份合作公司分公司的情况下，由于部分开发商项目公司只是与其中部分分公司签订了合作协议，也只对该部分分公司对应的自然村或村民小组进行更新改造，表决时应特别注意。按照公司法相关法理，分公司签订的合作协议对总公司具有约束力，但往往开发商项目公司与分公司签订合作协议时并未召开股东大会，合作协议效力问题值得商榷。综合以上情况，建议进行同意城市更新的表决时，除了由总公司召开股东大会（或股东代表大会）同意更新改造之外，建议在相关股东大会决议上对原与股份合作公司分公司签订的合作协议进行追认。

4.关于召开股东大会还是股东代表大会的争议。如前所述，《深圳市城市更新办法》要求城中村、旧屋村拆除重建的，应当经农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。然而，实际上大量股份合作公司章程约定其实行股东代表大会制，并不存在所谓的“股东大会”。更新项目涉及以上问题的，除应事先与各级审批部门充分沟通外（很难有书面回复或统一结果），也应做足自身的准备，在进行表决时，可同时签署《股东代表大会决议》.《股东大会决议》及《股东代表大会暨股东大会决议》，做足万全准备，避免报审批时被退文。

5.召开股东大会时，根据所在区域政策或规范性文件需要公证或律师见证的，特别是需要公证的，会议召开的规范性的要求将大大提高，势将极大的提高相关会议决议通过的难度，建议开发商相关预案中注重对与公证机关的沟通。

（三）历史用地处置阶段

在更新项目纳入城市更新计划且获得土地建筑物信息核查复函后，拟实施拆除重建范围内未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，由股份合作公司申请进行历史用地处置。历史用地处置对于专项规划草案的编制及报审意义重大，关系着项目可获得的开发建设用地面积等重要指标。

根据《深圳市城市更新历史遗留用地处置若干规定》之要求：城市更新项目历史用地处置需要由股份合作股东代表大会（并非股东大会）就有关事项进行审议并表决，获得2/3（含2/3）同意的，方可申请历史用地处置。除前文论及的注意股东代表大会召开相关问题外，股份合作公司应当提交如下申请材料：（1）历史用地处置申请及承诺书（该承诺书与零征转协议类似，在2016年38号文里已明确要求继受单位与政府签订完成处置土地征（转）用手续的协议）；（2）土地建筑物信息核查复函；（3）股份合作公司股东代表大会决议；（4）街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见。（5）其他材料。

历史用地处置阶段，除规范准备相关申请资料外，开发商项目部应格外重视对历史用地处置意义的解释，历史用地处置仅仅是城市更新项目前期报批的一个环节，不涉及对个人或集体物业的拆迁补偿问题，正确的解释历史用地处置的含义，关系到股份合作公司是否能够正确理解历史用地的重要意义，关系到股份合作公司能否有效召开并通过决议。

（四）非农建设用地调整

非农建设用地对于原特区外旧村改造类型的拆除重建类城市更新项目的重要性无需多言，同时，非农建设用地也是深圳股份合作公司的“最后一桶金”。2007年以来，为规范非农建设用地管理，各股份合作公司以建立具体非农建设用地台账，实行对非农建设用地的动态监管。深圳各区对于非农建设用地调入城市更新项目的时间节点及调整范围要求各有不同，本文不做赘述。对于非农建设用地调整的，通常需要根据各区非农管理办法的要求召开股份合作公司股东大会和股东代表大会，如在本社区范围内调整非农建设用地的，建议仅就调整事宜进行决议，避免涉及拆赔进而导致决议久拖不决，将非农拆迁补偿事宜与集体物业拆迁补偿同时进行处理。如在项目所在社区范围外将非农调整至项目范围内的，根据实操经验，建议在确定现金及物业补偿条件后，以承揽方式外包至相关第三方进行操作，降低项目公司风险。

（五）拆迁安置补偿

1.对于更新项目涉及的集体资产拆迁补偿的问题，难点有二，第一是拆迁补偿条件，第二是集体资产备案环节的行政手续办理。

因为所有被拆迁人都是“皇帝的女儿”，所以在最初设计集体资产交易的方案时，应充分做足调研工作，充分收集案例，摸清项目周边对于同类型集体物业的补偿条件。毕竟“行规”对于认知水平有限的村里人来说，远比评估来的真实可靠。另外，设计的交易方案要充分包含各类内容：物业价值与土地价值（集体用地与非农）等，相关文件应提前做好“预报审”工作，提前与街道办沟通，避免内容缺失导致返工（由于各环节会议的重新，返工的时间等成本极高）。项目公司认为有必要将后续决议事项一并在本阶段一并决议的，可以在股份合作制企业召开三会（董事会、监事会、集体资产委员会）和股东（代表）大会的同时，一并将有关决议事项放在相关决议中一并决议，如具有一定关联性的非农注销和集体用地“零征转”。

”政府部门对于股份合作公司的家长心态在集体资产拆迁补偿阶段表现的尤为突出。集体资产补偿阶段的备案工作虽然时备案，但实际上远比很多行政审批环节难度大得多。重点除了通常的关系维护外，还需要注意评估公司的选定，同时充分发挥评估公司的作用。

对于集体资产涉及的“三资平台”相关操作，本公众号“西政资本”将后续推出专题进行分析，敬请留意。

2.在城中村或旧屋村的拆迁过程中，确权工作是重中之重，股份合作公司和社区居民委员会发挥着重要作用（目前部分深圳少部分区尚未要求确权必须二者参与，但趋势是确权工作二者必将参与并不可替代）。本文以城中村或旧村中无产权物业的确权为例进行说明。

由于深圳的查违工作虽然是查了一波又一波，但违建并未因为查违工作得到有效控制，直到2015年（1+2的出台确实效果明显）。也正是由于这些违建（在实操中，土地建筑物信息核查中没有显示权属的全部房屋都可以参照）的存在，给城市更新工作的税务筹划提供了一些空间，同时也为一些交易架构设计提供了通道或空间，无产权违建的作用巨大。要想让相关操作成为现实，股份合作公司和社区居民委员会的确权认定的盖章意义重大。有相关筹划或交易设计需求的可与本公众号“西政资本”联络人联系。

3.拆迁补偿过程中，特别是旧村和城中村，部分物业存在历史遗留问题，特别是集资修建物业，关系到的主体众多，问题敏感，极大的影响开发商项目公司获得实施主体。解决该类问题的，应充分发挥股份合作公司的作用，相关问题尽量由股份合作公司股东大会进行决议并确认，避免后续实时主体公示阶段的异议（有特殊情况的，仍需要针对实施主体公示阶段的专项预案）导致项目拖延。因为笔者经办数个项目涉及信息比较敏感，在此不做案例分析。

（六）回迁安置选房

拆迁安置补偿除了通常的拆迁补偿条件，选房问题是最重要的利益再分配环节。对于回迁选房问题，开发商不得不重视，甚至关乎着项目的盈亏。但是由于开发商的立场始终是无法为被拆迁人认可的，所以，可以在选房方案的制定及落实环节，将股份合作公司引入，一方面是由于大部分权利人是股份合作公司股东或其关联方，与各回迁主体联系方便且有效，其次也与开发商立场不同，表面上公平性更有保障，最后，“地头蛇”的作用能够起到极大的作用。

五、对于股份合作公司发展的建议

据悉，目前新一稿的《深圳经济特区股份合作公司条例》正在修订过程中，希望深圳作为走在最前面的特区，能够充分发挥特区人大立法的优势，从立法股份合作公司的发展推上一个新的阶段。在政府管理层面，希望政府部门也适当调整“家长心态”，让股份合作公司具有更多的能动性。

具体操作上，立法上与时俱进的确认股份合作公司属性，希望能够出现一些前瞻性的规定，如随着城市化程度的进一步提升，股份合作制企业已经完全丧失其“劳合性”与“原农村集体经济组织”遗留属性后，是否可以转化为股份有限公司或者有限责任公司？股东大会能否根据一定流程修订公司章程改变公司属性进而完成改制？

深圳的原农村集体经济组织掌握了大量的资源，但管理着巨大体量的财富的班子似乎并不那么高大上。建议引入股份合作公司职业经理人制度，将根据股份享有的参与经营管理权能与获得分红的权能分离，充分发挥职业经理人的专业优势，同时，政府部门在职业经理人选定与考核等方面进行监督管理。以上措施如能因地制宜地且加以落实，将极大的促进股份合作公司的发展。

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