拿地新路径（二）：深圳产业用地供应政策与拿地实例分析

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目录

一、法律政策梳理 

（一）深圳市政府 

（二）市政府下属职能部门 

（三）各区（新区）政府 

二、产业用地供应流程归纳 

（一）重点产业项目 

（二） 一般产业项目 

三、产业用地交易实例简析 

（一）竞买人资格条件 

（二）宗地出让条件 

为防止产业空心化，促使高端产业进入深圳，自“十三五”开局以来，从市到区已经制定了较为精细的产业规划，并通过一系列政策促进产业落地。而在实际操作中，相关政策正在有效发挥作用。

一、法律政策梳理

（一）深圳市政府

1、2016年10月，深圳市政府制定了《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号，下称“80号文”），作为现阶段产业用地供应政策的基础性文件。

该政策性文件明确规定：产业用地的用地单位应当符合主管部门设置的产业主管条件；区政府组织产业部门、规土部门负责拟定产业用地方案；对于经遴选程序确定的“重点产业项目”，相关项目用地可以采取“带产业项目”挂牌的方式出让，其在出让价格、用地指标上给予一定的倾斜，但在产业准入条件、投资密度等关键指标上有着更加严格的要求，且在转让、抵押、自持年限等方面受到较大限制；在此基础上，80号文对“重点产业项目”及“一般产业项目”作出了较为明确的区分。

2、2017年7月，为规范重点产业项目的遴选行为，市政府办公厅在此前80号文的基础上，专门制定了《深圳市市级重点产业项目遴选实施办法》（深府办规〔2017〕4号），对市级重点产业项目遴选的职责分工、申报及遴选流程作出具体的规定。

（二）市政府下属职能部门

根据《深圳市市级重点产业项目遴选实施办法》第五条、第六条、第七条的规定，在市级重点产业项目遴选过程中，市政府下属产业职能部门作为牵头部门，负责拟定遴选方案、拟定产业发展监管协议等职责。

为此，部分牵头部门针对其所管辖的产业，制定出专门的重点项目遴选指引。如深圳市经贸信息委专门针对先进制造业和优势传统产业项目所指定的《市经贸信息委重点产业项目遴选实施办法》，深圳市文体旅游局针对文旅类重点产业项目而制定的《深圳市文体旅游局市级重点产业项目遴选实施办法》等。

（三）各区（新区）政府

各区政府及相关主管部门根据各区自身的产业发展规划和土地利用规划，就产业引入与用地供应等事项，制定了相应的规范性文件，如宝安区的《宝安区重点产业项目遴选及用地用房保障暂行办法》，龙岗区的《龙岗区产业发展空间管理办法》、《龙岗区重点产业项目遴选实施细则》，等等。

二、产业用地供应流程归纳

（一）重点产业项目

根据《深圳市级重点产业项目遴选实施办法》及相关配套规定，重点产业项目的引入及用地供应流程包括“项目申报”、“初步审查”、“拟定项目遴选文件”、“项目文件审查”、“项目公示”、“组织供地”等。具体如下所述：

（二）一般产业项目

根据80号文第十二条的规定，政府对一般产业项目也是有一定的进入门槛和政策要求的。为此，产业项目单位应当积极与意向用地所在产业、规土等部门进行对接，了解意向用地的产业定位、用地指标、投资计划等信息。如此方有可能做出与企业自身现状相适应、与政府政策要求相适应的用地承诺。在招拍挂阶段，规土部门会对项目用地竞买人准入条件、用地规划指标等信息作出明确规定。

三、产业用地交易实例简析

根据前文归纳的产业用地供应流程，政府主管部门在相关产业用地的进入条件和遴选方案以后，在正式招拍挂交易之前，会通过网络等媒体对相关交易信息、进入条件等进行公示。为此，通过深圳市土地房产交易中心官网（http://www.sz68.com/）等公开交易信息进行分析，可对现阶段产业用地交易条件的基本情况进行大致总结。

总体而言，我们大致可从“竞买人主体资格”与“宗地出让条件”两个维度来分析现阶段深圳产业用地的进入门槛与交易条件。

（一）竞买人资格条件

针对竞买人的资格，主管部门主要是从潜在参与主体的企业类型、产业方、关键经济指标、特殊项目经历、注册地等进行规定，具体论述如下：

1、企业类型

（1）总部企业

自2012年开始，市政府即通过《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》等一系列文件，鼓励各类符合资格的企业将其总部进入深圳。近期比较有名的案例如2017年12月由万科、恒大取得的，位于南山区“深圳湾超级总部基地”的T208-0053、T208-0054宗地①——在“竞买人主体资格要求”一栏中，除明确规定竞买申请人需要符合《深圳    市鼓励总部企业发展暂行办法》中规定的总部企业的资质以外，还强调“竞买申请人应当为经市政府按相关规定遴选的企业”。

（2）国企

如由中国国有资本风险投资基金股份有限公司、深圳市投控资本有限公司获得的T201-0097 号宗地，对竞买人的进入条件明确规定如下：“2、独立申请竞买的竞买申请人须为公司制国家级产业发展基金, 国家级产业发展基金是指经国务院、国务院办公厅、国务院组成部门、国务院直属特设机构、国务院直属机关、国务院办事机构、国务院直属事业单位或国务院部委管理的国家局批复成立的，名称中含有“中国”或“国家”字样的基金。3、若联合竞买，竞买人一方须符合上述第2点主体资格要求，另一方须为一家副省级及以上地方政府控股的国有企业或其全资一级子公司”②。

（3）上市公司

如建滔化工集团有限公司获得的T201-0099地块，在“竞买人资格条件”的第（三）条明确规定：“竞买申请人须为在香港交易所上市的工业企业（行业分类以香港交易所官方网站公布信息为准），上市时间不少于5年（含5年）且上一年度经审计的资产总值不低于港币500亿元”③。

（4）世界500强企业等知名企业

如广州绿地获得的E2017-0001 地块，在“竞买人资格条件”的第（三）条明确规定：“竞买申请人须为世界500强企业或其全资子公司（世界500强以《财富（FORTUNE）》杂志2017年公布的数据为准）”④。

2、产业方向

这是近一两年权重颇高的条件。如中兴通讯股份有限公司获得的，位于“南山区深圳湾超级总部基地”T208-0049宗地，其“产业准入条件”明确定位为“通讯设备制造产业”，其“竞买人资格条件”除需满足“总部企业”的相关政策要求以外，还需要满足“3、竞买申请人应为从事通信产品研发、制造及销售的国家高新技术企业”、“4、竞买申请人应为符合《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）里规定的遴选要求的企业……”两项要求⑤。

3、利税贡献、企业估值等关键经济指标

如前述建滔化工集团有限公司获得的T201-0099，在“竞买人资格条件”中，除了“香港上市公司”的设定，还增加了“上一年度经审计的资产总值不低于港币500亿元”的要求。

4、特殊项目经历

针对高层建筑等特殊项目，相关“竞买人资格条件”要求中还会有项目经历的要求。比如由福建世茂新里程投资发展有限公司竞得的G01046-0095地块，相关挂牌条件除了一系列经济指标以外，还明确规定了“竞买申请人须在中华人民共和国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑”⑥。

5、注册地

基于“政治正确”和“税收属地管理原则”，主管部门在设定产业用地出让条件时，一般会规定意向用地单位“需在深圳注册”，但对于具有相当实力的企业则不在此限。如前述建滔化工集团有限公司获得的T201-0099地块，基于其香港上市公司的身份，在注入条件中还有一条：“竞买申请人须为在中华人民共和国香港特别行政区（以下简称“香港”）商业登记且在香港有连续五年以上纳税记录的企业”。

（二）宗地出让条件

针对宗地本身，主管部门主要是从产业方向、规划建设要求、转让与融资限制、可售物业类型、公建配套、租售对象、特殊情况审批等情况规定出让条件。

1、产业方向

除了“竞买人资格条件”中对竞买人的产业方向予以明确要求以外，在“宗地出让条件”当中，相关土地出让公告还会在“宗地出让条件”一栏，要求竞得人应当在后续资格审查阶段，与主管部门签订《产业发展监管协议》，明确项目用地的各项产业指标、监管方式、违约责任等。

2、用地规划与建设要求

对于特殊地域或者建筑类型，“宗地出让条件”里会对规划条件和建设方案有着特殊的要求，比如建筑设计需要考虑与周边地块、道路相衔接，开发技术、规范上的要求（“低冲击技术”、“海绵城市”）、建筑设计方案的要求（需签署承诺函，委托具有国际声誉的建筑设计机构领衔设计）。相关信息在建滔化工集团有限公司获得的T201-0099地块所公布的信息中得到充分体现：

一方面，该宗地的规划条件在出让公告阶段即有详细规定，并明确“本次出让宗地的规划设计、开发建设和运营管理等应满足《T201-0099宗地规划条件》的有关规定和要求”。

另一方面，该宗地在开发技术、建筑设计方面做了专门的要求：“……（七）T201-0099宗地应采用低冲击开发技术，满足海绵城市相关规划规范要求。……（十四）按照相关规定，竞得人应当承诺采取以下方式之一组织该宗地的建筑方案设计：1、招标文件报市前海管理局备案后，通过高水平国际招标（投标单位不少于5家）确定建筑方案。2、经报市前海管理局备案,并在市前海管理局官方网站对外公告后,委托普里兹克奖获得者、中国科学院或中国工程院院士(建筑学专业)领衔该宗地的建筑方案设计” 。

3、转让与抵押限制

（1）转让限制

在转让方面，常见的限制表现为可转让物业的比例、类型、自持年限、转让方式（整体转让、整栋转让，还是可分割转让）等方面。如前述万科和恒大在南山区“深圳湾超级总部基地”分别摘得的T208-0053、T208-0054宗地。这两块宗地在建成后，仅有占总建面30%的办公物业部分可按规定销售，物业用房归全体业主共有，其余部分自规划验收之日起15年内不得转让，其中文化设施用房届满后限整体转让。

（2）抵押限制

作为对“转让限制”的补充，大部分宗地同时也会在抵押上作出限制。一般来说，抵押限制主要表现在抵押时间和抵押价值两方面。如由腾创未来（深圳）有限公司竞得的T107-0085地块，相关公示文件限制如下：“本宗地项目建成后，全部限自用，不得转让，且10年内不得抵押，10年后建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”⑦。

4、自持年限，以及“竞自持”现象的出现

为了抑制炒房现象，深府〔2016〕80号第十四条规定了“总部类企业”的自持年限（由10年、15年、20年、全年期可选）。如前文所述由福建世茂新里程投资发展有限公司获得的G01046-0095 号宗地，明确规定了不同类型物业的自持年限，商业类物业甚至规定了“全年期自持”的苛刻条件。

需要注意的是，“自持年限”除可作为静态条件以外，还可作为动态的“竞争条件”。这也就是说的“竞自持”。如前述宗地明确规定：“本次宗地采用挂牌方式出让，在上述各分项物业的自持面积及自持年期的基础上，首先竞地价，当竞买报价达到首轮地价最高限价时，转为竞各分项物业自持面积及自持年期，当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时，则再转为竞地价”。

5、受让人、承租人准入

为贯彻“产业地产”的立足点，在产业、行业准入的问题上，主管部门除限定意向用地方的准入资格以外，也会进一步在“宗地出让条件”中设置受让人、承租人必须满足“规定的准入行业要求，并接受产业监管”。

6、公建配套

在深圳，相当一部分的宗地都会有公建物业的要求，包括市政道路、广场、停车场（库）等。相关公告文件会明确规定该部分物业“建成后无偿移交，产权归政府”。

7、特殊情况审批

在地质灾害多发区，以及地铁沿线的规划控制预警区，在后续建设施工方案，需要考虑到所在地区的特殊性，并得到规划部门、地铁公司等主管单位的书面同意。

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①相相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005934/。

②相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005913/。

③相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005932/。

④相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005941/。

⑤相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005911/。

⑥相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/b/2drZ5v_iM_eAEsx/?from=singlemessage&isappinstalled=0。

⑦相关交易信息链接如下：http://www.sz68.com/land/025012340000005936/。

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