课程通知：20180630地产私募基金操作实务暨募投管退实操要点分析（课件将于课前发送，请研究会会员注意查收）

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地产私募基金操作实务暨募投管退实操要点分析

一、课程名称

地产私募基金操作实务暨募投管退实操要点分析

二、参会人员

限西政地产金融研究会会员，有关会员的申请事宜请查阅“西政资本”公众号2018年6月14日发布的《关于西政资本干货分享课程实行会员制管理的通知》或“西政地产金融研究院”公众号2018年6月14日发布的《西政地产金融研究会会员管理制度及课程安排通知》。

三、课程时间

2018年6月30日下午（14:00-18：00）

四、主讲

西政资本/西政地产金融研究院

‍五、课前预习内容

六、课程大纲 

第一部分 地产私募基金融资操作流程及核心要点

一、房地产企业对接地产基金公司并取得融资款的核心操作流程

二、地产基金进入城市更新或其他房地产开发项目的时点

三、地产基金公司对融资项目的准入要求及投资分析与尽调要点

四、地产私募基金向地产企业/项目提供融资的各流程核心文件 

第二部分 地产私募基金的募资操作要点

一、主要募资渠道分析

二、银行、信托、资管、保险及其他机构或个人合格投资者资金进入问题

三、嵌套和杠杆问题的处理

四、各类投资者的应税分析

第三部分 地产私募基金产品备案趋势及当前可备案主要产品类型

一、产品备案的趋势

（一）股权类产品正常备案

（二）其他类产品备案走向

（三）穿透核查力度加大

（四）资管新规的影响逐步显现

二、当前可备案的主要产品类型

（一）股权类产品

（二）其他类产品 

第四部分 地产基金产品设计核心要点

一、产品组织形式选择

（一）托管机构的接受度

（二）工商变更及投资退出的便捷性问题

（三）机构投资人及结构化安排的要求

（四）税费的考量

二、产品期限设置

（一）被投资项目的真实融资需求及资金使用周期

（二）项目投资收益覆盖及现金回流的期限

（三）协会的监管态度

三、产品运作方式的选择

四、结构化安排

（一）杠杆比的要求

（二）收益分配条款的设置

五、托管与否的安排

（一）不托管的安排

（二）托管安排

六、管理费的收取

七、收益分配条款的设置

八、业绩报酬的约定

九、其他

第五部分 几种典型地产基金产品的产品设计与备案技巧

一、双管理人基金产品

二、结构化基金产品

三、股加债产品/类reits产品

四、存量物业收并购/长租项目基金产品

五、不良资产基金产品

六、其他基金产品

第六部分 地产基金的风控、投后管理及退出安排

一、常规风控措施

（一）委派董事

（二）派驻财务（副总监）

（三）派驻成本监管负责人

（四）印鉴管理

（五）资金监管

（六）资金归集

（七）违约情形及资产处置方案

二、常规担保措施及实施难点

（一）土地/在建工程抵押

（二）股权质押

（三）土地/在建工程或者股权的让与担保及担保解除时的税费问题

（四）母公司、关联方及实际控制人连带责任担保

（五）担保公司或保险公司的担保

（六）业绩补偿或差额补足承诺

（七）项目方为基金收益提供流动性支持（注：出表问题）

（八）大股东或关联方回购承诺（基金份额回购或目标公司股权回购）

（九）其他对赌条款设置

三、业务操作难点

（一）城市更新项目

（二）常规开发项目

（三）项目方的劣后出资安排问题

（四）贷款置换问题

第七部分 地产基金的涉税问题及税务筹划

一、基金产品层面

不同类型（自然人OR机构）的投资者的应税义务及纳税筹划

二、投资端层面

（一）股权投资的SPV架设（底层资产的评估问题）

（二）各种表现形式的“明股实债”涉税风险分析及纳税筹划

（三）基金的退出时点安排

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联系人：刘宝琴

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