西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（三）—龙湖、金地、新城、世茂、旭辉篇

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十一、龙湖地产

十二、金地集团 

十三、新城控股 

十四、世茂房地产 

十五、旭辉控股 

笔者按：

2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

接前文：

十一、龙湖地产

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状，根据公开信息显示，2018年1-4月份销售额同比下降5.35%，销售业绩处于“下行”状态；同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

（一）战略调整

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式，2018主要实施以下调整：一是积极拿地，平衡负债率与发展的节奏，2018年1-5月拿地规模即达到380亿元，位居房企第四；

二是开始摆脱传统地产商，成立产业基金从事股权投资，如联合清科集团进行产业项目投资，基金规模上百亿，且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发；

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”；

四是与新加坡主权基金（GIC）合作设立投资平台，投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资10亿美元；

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域，以及重点布局酒店项目；

六是提出“空间即服务”(SAAS，Space As A Service)理念，致力于城市空间营造与服务，其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

（二）拿地策略

主要是招拍挂、 外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示，2018年1-4月，龙湖地产共获取29宗地块，大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局，同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平，目的是提升可售物业的周转率。

就拿地节奏而言，龙湖主要根据市场形势从容判断，平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

对于2018年的布局思路，龙湖地产延续“稳健迅捷” 的投资策略，以应对投资弱市下的波动风险，抓住机会以积极合理价格补仓，并寻求持续的行业收并购机会。

（三）核心融资

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行；

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

十二、金地集团

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团（招保万金），目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示，金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响，金地的融资成本也明显上升（去年平均成本的4.56%，今年已发行的票面利率最低达到了5.3%）；快速拿地使资金承压，负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

（一）战略调整

1.除了在土地市场频频出手，融资速度也明显加速，以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求；

2.关注宏观调控非主控城市发展机会，通过多样化土地资源获取方式，进行低成本储地；

3.金地将以住宅开发为主，将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业（金地体育发展基金）等新业态。在坚持做强地产主业的同时，继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务；

4.金地新家（金地旗下家装互联网装修平台）进一步联手京东O2O，共同发力互联网家装市场，致力于打通线上购买，线下服务的家装消费壁垒，全面联动电商、微信公众号、线下门店，以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

（二）拿地策略

1.一二线城市依然是金地深耕的地方，而三四线城市未来金地也会有选择性地进入，主要进入城市标准是：一是本身具有一定的经济总量和人口总量；二是在都市圈周围，能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标：一是在具体项目选择上，观察项目预期净收益率、净利润率，这个静态指标反映了项目抗风险的能力；二是观察项目IRR（内部收益率），这是动态指标；

2.在未来具体城市的投资布局上，将深耕和广拓相结合，将阵地扎根与游击战相结合，抓住一些深耕布局的机会，同时也选择一些结构性的短暂机会；

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市，对于存量较大、市场相对弱的区域和城市，会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会，在投资方面，金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”，要求“左手规模，右手效益，两相平衡”；

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点，同时挺近三四线城市（2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市），进行多样化地产布局。

（三）核心融资

1.5月发行2018年度第二期中期票据，发行期限3年，票面利率为5.18%；5月29日发行公司债券（第二期），发行规模为人民币30亿元；

2.6月发行公司债券(第三期)，规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期，票面利率询价区间为4.7%-5.7%；品种二为5年期，票面利率询价区间为5.0%-6.0%；

3.多元融资渠道：除正常银行开发贷款外，金地还发行中期票据、公司债，并将公司的一些收益进行资产证券化，发行ABS、ABN等。

十三、新城控股

新城控股去年拿地的重点放在了三四线城市，但棚改去“货币化”的新政抑制了三四线城市住房需求，因此，也导致了新城口控股三四线项目去化存在较大的市场压力；另外，地产宏观调控，融资渠道收紧，新城控股频繁举债致流动性风险提升（公开资料显示，2017年负债率达到86%），一旦销售不佳，流动性可能出现较大问题。

（一）战略调整

2018新城控股主要实施以下调整：

一是地域扩张，落实公司“1+3”战略布局，拓展深耕的城市群，持续打造更多百亿销售规模的城市公司；

二是合纵连横，针对不同目标市场制定出不同的发展定位和策略，整合内外部资源，综合利用多种方式丰富公司土地拓展渠道；

三是不断调整经营策略，通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利，承担好美好生活服务商的角色，助力人居改善和城市升级发展；

四是建立全方位多层次的激励机制，如股权激励保障公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；另外“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划也相继建立和实施。

（二）拿地策略

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目；  

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海，以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城；

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%，二线城市40%，三线城市40%，四线城市10%。未来3～5年三四线城市，特别是四线城市土储占比会适当提高；

4.从2017年的拿地区域来看，2018拿地区域会继续延伸到更多省市，除省会城市（上海、重庆、南京、成都、西安、济南等），其重点放在三四线城市（如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等）等区域。

（三）核心融资

1.新城控股融资“新思路”--布局三家银行：以9.73亿收购江苏新启，通过这笔交易，新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行等3家银行的主要股东；

2.拓展融资渠道，借助境内外双融资平台，通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

十四、世茂房地产

2018年以来地产宏观调控趋紧，同业竞争加剧，世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大；而且对房地产业务依赖很大，多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

（一）战略调整

面对宏观调控政策带来的影响，世茂进行了如下调整：

一是采取积极而谨慎的的收购土地政策，除了重点布局一二城市外，将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市，为保证以后能获得较高的利润率（目前世贸的拿地成本相对较低：2017年末土地成本均值为5108元/平米）；

二是拓展各类融资渠道，成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业；

三是多渠道降低融资成本，根据公开数据，融资成本由2016年的5.8%下降到2017年的5.3%。

（二）拿地策略

目前主要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等，且90%以上的新增投资都放在一二线城市，同时公司将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市，2017年年报披露当年拿地区域集中在一二线城市（比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州等城市）。

（三）核心融资

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN)；

2.2018年4月23日，发行上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融资券；

3.成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目，储架规模10亿元，首期发行5亿元；

4.2018年7月31日与交通银行香港分行订立贷款协议，获提供金额为15亿港元的贷款融资，贷款融资的期限为订立贷款协议日期起计48个月，所取得的贷款融资由公司用于偿还现有债务及为集团一般企业用途提供资金。

十五、旭辉控股

同为闽籍房地产企业的旭辉控股与世茂房地产面临的问题相似。因地产宏观调控趋紧，同业竞争加剧，公司重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大；而且对房地产业务依赖较大，未见明显的多元化布局，转型一直未有明确方向。

（一）战略调整

2018年，旭辉控股针对上述现状，实施了以下调整：

一是扩充拿地区域布局，战略性新进18个城市，进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点都市圈以及布局奥港澳大湾区等，增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险；

二是在2018年基本完成在中国的一、二线以及战略性的支点型的二线城市全部布局；

三是设定未来的整体布局大骨架，主框架：即在19个到20个旭辉区域集团的中心城市布局目标全部完成。

（二）拿地策略

旭辉2018年拿地策略的整体定调：2018并购大年，主要实现手段是：

一是多种收购拿地渠道，包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购及旧城改造；

二是2018年在许多城市土地相对变冷的环境下，旭辉加大投资力度，这将是旭辉2018年重大的投资策略调整，比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域，将会把规模，项目量、数量做多；

三是提前成立旭辉深圳事业部（2017年底成立），拿地更多采取农村包围城市的策略，多集中在环广州、环深圳。公开资料显示，截止目前，旭辉已经在大湾区拥有12个项目；

四是在拿地的方式上，主要是公开市场为主，收并购渠道为辅；五是设定2018拿地投资金额和目标，不会小于销售额的50%；

五是拿地区域方式：专注一线、二线及三线城市（北京、上海、重庆等），加速加大华南板块，大湾区板块的投资布局；加大强三线的布局。

（三）核心融资

旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外：2018年1月份，发行一笔3亿美元的优先票据，票面利率5.5%；2月份，旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债；3月份，旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信；4月份，连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据，利息分别为6.375%和6.875%；6月，旭辉控股公布了以股代息计划，本质上将分红变成融资；7月份，获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

当然2017年引入平安集团作为战略合作伙伴，为旭辉的地产规模扩张和业务布局也起了“加速器”的重大作用。

西政投资集团城市更新综合金融服务

一、地产私募融资

1.城市更新前期融资

2.非农建设用地、征地返还用地及留用地村企合作前期融资

3.关联方的保理融资或其他融资产品

二、融资条件的创建及项目熟化

1.项目用地历史遗留问题处理

2.集体用地合作开发问题处理

3.项目申报问题处理

4.品牌合作方的引入

三、综合财税服务

1.项目交易方案及融资架构财税方案设计

2.项目转让所涉所得税筹划

3.项目公司前期费用处理

四、项目全周期融资（含项目后期贷款或贷款置换）

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