个人名下房屋转让、继承、赠与税费实务分析
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一、直接转让房屋所涉税种及计算方式
二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析三、总结
随着房地产市场形势的发展，国家会采取一系列的政策进行宏观调控，包括限售、限购以及税收手段。在房屋转让时，税负负担也是卖方与买方除交易价款之外重点考虑的问题。而笔者也经常被问到，直接转让房屋到底需要缴纳哪些税种，直接转让、继承与赠与到底哪种方式更适合？每个家庭都需要一套房屋，且不是卖方就是买方，鉴于税负与每个人都息息相关，因此有必要在此将上述问题一一进行分析，尤其是在营改增以后具体的规定。笔者通过归纳总结，将所涉税种一一罗列，并明确具体文件规定，希望对您有所帮助。
一、直接转让房屋所涉税种及计算方式
（一）增值税
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（此处为不含税价交易额）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
目前适用的为上述标准，即增值税=成交价/(1+5%)×5%。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（建造容积率1.0以上，单套住宅建造面积144平方米以下）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
但是，因为国家对房地产的调控政策，导致部分地区如深圳规定，居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
（二）土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（三）印花税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（四）个人所得税
个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
对于“自用五年”时间如何确定：自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
3、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。在有些城市，办理不动产权证书之前，需要提供《家庭财产查询证明》，而该《家庭财产查询证明》是以家庭为基础进行查询，包括夫妻双方及未成年子女。
各地税务局办理个税的方法普遍有两种计算征收方式：一种是核定征收：在纳税人不能提供有效原始购房票据的情况下，采取核定征收，按照房产交易总额的1%-3%征收（比如，深圳市普通住宅为1%、非普通住宅或非住宅为1.5%，拍卖房为3%）。
核定征收依据为：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
还有一种征收方式是：所得额的20%，也就是说两次交易差额的20%，(售房价—购房成本—税费-合理费用)×20%。
征收依据为：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
上述税种都是转让方需要缴纳的，那么受让方需要缴纳的税种是什么呢？受让方需要缴纳的税种只有契税，缴纳标准如下：
契税税率：交易价格的1%——4%。
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税(2016)23号）规定：
(1)家庭唯一住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(2)家庭唯一住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为1.5%；
(3)家庭第二套住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(4)家庭第二套住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为2%；
但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第（3）、（4）中契税优惠政策。
而对于深圳来讲，购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。
二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析
房屋继承和房屋赠与在很多政策中都有相同之处，因此在此部分将两种方式一并阐述。
对于转让方而言：
（一）免征增值税(注意范围)
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；
家庭财产分割，包括下列情形：
1、离婚财产分割；
2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
根据该规定，我们可以看出，房屋继承和房屋赠与免交增值税，但是继承和赠与时都有范围的限制，超出此范围，则要征收增值税。请务必引起注意。
（二）不征收个人所得税（注意范围）
根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，以下对当事人双方不征收个人所得税：
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（注意，现在已经取消必须进行赠与公证的程序）；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
在个人所得税的规定中，我们可以看出与增值税规定类似，免征的范围一致，超出此范围时便需要缴纳个人所得税。
因此，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
（三）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：
1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
除上述范围外，赠与给其他人需要缴纳土地增值税。
（四）印花税
根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
在上述规定中，个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，因此，继承和赠与需要缴纳印花税。
对于受让方而言：需要缴纳契税和印花税
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
因此，房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征收契税，非法定继承属于契税的征税范围。
印花税属于双方都需要缴纳的税种。
三、总结
鉴于以上分析，房屋直接转让、赠与、继承涉及的税种散见在上述诸多规定中，比较杂乱，难以记忆，为方便理解与记忆，现通过表格形式对以上规定做一归纳总结。
根据以上内容，我们可以看到，在遇到房屋转让时，继承方式有特定的限制，只有发生继承的情况下才能适用，而赠与和直接转让方式中，需要明确赠与的范围，在赠与特定范围内可能会节税，若不属于上述特定范围，则可能比直接转让方式缴纳更多的税负。因此何种方式更加省税，需要根据自己的实际情况综合作出判断，找出最适合的方法。
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